從春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)新趨勢看今年三四線樓市前景

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

圖片來源：視覺中國

2017年，全國樓市交易量在一二線城市出現(xiàn)下滑的情況下能夠再創(chuàng)歷史新高，600多個三四線城市異軍突起作出了最大的貢獻，其占全國樓市的比重從2016年的60%上升到67.4%。從這個角度上說，2017年可謂三四線城市的“樓市年”，當(dāng)筆者去年春節(jié)期間回到老家（西北某三線城市）之時，親眼見識了返鄉(xiāng)置業(yè)空前的盛況。

2018年，由于棚改貨幣化比例有所下降、國家嚴(yán)格限制居民加杠桿等因素的影響，加上需求部分透支、租賃分流，業(yè)內(nèi)普遍不是特別看好三四線樓市。在熱點樓市調(diào)控“不放松”的背景下，假如三四線樓市也出現(xiàn)下滑，2018年全國樓市將明顯回調(diào)。

對于三四線城市來說，由于帶著一年積蓄的人口大規(guī)模返鄉(xiāng)，春節(jié)無疑成為本地樓市的一個重要契機。今年春節(jié)，盡管筆者并未返鄉(xiāng)，但從與父母親朋的交流以及朋友圈所反映的情況來看，三四線樓市返鄉(xiāng)置業(yè)潮并未迅速退去。

過去，每當(dāng)筆者問起故鄉(xiāng)的大變化，親朋經(jīng)常談起的是誰家小孩考上大學(xué)、誰家在外做生意賺了錢等等，但現(xiàn)在談得最多的往往是誰家在“市里”買了房子。

過去，農(nóng)村人賺了錢，常常是在村里起上3層樓的房子，再購置耐用消費品比如皮卡汽車等，這是彰顯生活水平的配置，很少人到城里買房。近些年，隨著道路、有線、通訊和物流等網(wǎng)絡(luò)將城鄉(xiāng)高效地連在一起，農(nóng)村居民進城看病也能獲得“新農(nóng)合”、“新農(nóng)保”的支持，作為消費升級的進城購房，也開始迅速崛起。到大城市周邊的三四線城市或者在老家的三四線城市購房，就成了一種選擇。

春節(jié)前，安居客發(fā)布的《2017~2018返鄉(xiāng)置業(yè)報告》顯示，59%的大城市受訪人群有返鄉(xiāng)置業(yè)的意愿。其中，34%的受訪者是因在工作城市買不起房或限購而作出返鄉(xiāng)置業(yè)選擇，33%希望改善長輩和孩子的居住條件，23%希望日后回鄉(xiāng)發(fā)展有個落腳點，只有10%的人是為自己手中的閑錢找出路，也就是投資。

這意味著，返鄉(xiāng)置業(yè)的主流并非投資需求，而是以首套房購置為主的剛需或自住需求。2017年，艾普大數(shù)據(jù)與移動運營商合作，對購房人群篩選后發(fā)現(xiàn)，三四線城市買房人群中，54.1%來自三四線本地人口，15.7%和28.3%分別來自一線和二線城市；購房年齡主要在36~45歲、46~55歲兩個階段，占比分別為31.2%和38.5%。這意味著，在進城購房人群中，大城市就業(yè)人群返鄉(xiāng)是主流，而成家生育、父母為城里就業(yè)子女購房是主要驅(qū)動。

安居客的報告還顯示，返鄉(xiāng)置業(yè)人群中，一半以上年齡超過30歲，單身人群的比例僅為19%。打工一族中，80%來自三四線城市及周邊城鎮(zhèn)，但近七成分布在一、二線城市工作。這也說明，外來務(wù)工人群也好，大城市就業(yè)人群也好，一旦步入結(jié)婚生育期后，就有了買房并在城市“扎根”的強烈訴求。

目前，全國1.7億外出農(nóng)民工中，70%集中在前30大城市，60%的舉家遷徙，70%的在就業(yè)地城市工作2~3年；大城市就業(yè)人群多為年輕群體的大學(xué)生。近年來，由于大城市房價上漲造成置業(yè)困境，在國家鼓勵回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、鄉(xiāng)村振興，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)從沿海轉(zhuǎn)向內(nèi)地的大背景下，借助返鄉(xiāng)置業(yè)在城市站穩(wěn)，或為下一步工作或退休做準(zhǔn)備，這已成為普遍趨勢。

據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2016年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》，由于城鄉(xiāng)均衡發(fā)展，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)內(nèi)遷，國家加大扶貧開發(fā)、轉(zhuǎn)移支付、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，而大城市日漸成為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的服務(wù)業(yè)對大齡農(nóng)民工就業(yè)吸納彈性較低，農(nóng)民工越來越傾向在本地就業(yè)。2010~2016年，外出農(nóng)民工規(guī)模增速分別為5.2%、3.4%、3%、1.7%、1.3%、0.4%和0.3%，外出農(nóng)民工占農(nóng)民工總數(shù)的比例也從2011年的62.8%下降至2016年的60.1%。從農(nóng)民工流入地看，2016年東部地區(qū)務(wù)工的農(nóng)民工（15960萬）比上年減少48萬，而中部、西部、東北則分別增長147萬、275萬和45萬。

因此，考慮到農(nóng)民工回流趨勢，加上其長期適應(yīng)城市生活，并有一定積蓄，這將成為三四線樓市維持熱度的重要力量。同時，防風(fēng)險、防樓市大起大落以及泡沫“軟著陸”的宏觀主題下，大城市高房價依舊將維持一段時間?；诔杉疑?、成為有產(chǎn)者、彰顯自己在城市站穩(wěn)腳跟、防范貨幣貶值等多方面的訴求，大城市就業(yè)人群選擇在三四線城市購房，也將保持一定規(guī)模。

今年1月份，盡管調(diào)控政策偏緊、房貸收緊，但三四線樓市繼續(xù)保持在高位，三四線項目占比大的龍頭房企業(yè)績更火爆，或顯示新一輪返鄉(xiāng)置業(yè)已開啟，預(yù)計2月份的數(shù)據(jù)也會比較樂觀。

筆者認為，即便2018年三四線樓市不再像2017年那般火熱，也仍將維持高位。更重要的是，三四線城市房價上漲固然對返鄉(xiāng)置業(yè)有推動，但更大的力量來自于農(nóng)民工、下轄縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)村居民或村民、大城市就業(yè)人群等，他們通過購房分享城市化紅利、結(jié)束漂浮的訴求越來越強烈，這種趨勢一旦崛起將很難阻擋，與房價漲跌有一定關(guān)系但并不算特別大。

另外，國家強調(diào)“租購并舉”，意在讓新市民（務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生）體面地租賃，在城市穩(wěn)定下來，但并不排斥他們買房的訴求，而是量力而行的“先租后買”、梯度消費，這也將成為三四線樓市健康發(fā)展的保障。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）