宜春加速去庫存 本地開發(fā)商稱房價上漲動力不足

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每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 盧祥勇

扎根大城市，是所有“漂族”的夢想，然而一二線城市房價上漲以及限購升級讓“漂族”置業(yè)大城市的夢想幾近破碎。隨著陸運和空運交通網(wǎng)的發(fā)展，故鄉(xiāng)和“他鄉(xiāng)”的時間成本正加速縮短，返鄉(xiāng)置業(yè)逐漸成為很多“漂族”的選擇。

2013年大學(xué)畢業(yè)，劉小慶（化名）投身創(chuàng)業(yè)已4年有余，地點在浙江義烏。在“他鄉(xiāng)”嚴(yán)重缺乏歸屬感，劉小慶有意回到家鄉(xiāng)發(fā)展事業(yè)，希望以實業(yè)帶動宜春經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

事業(yè)蒸蒸日上，買房成為當(dāng)下考慮的重點。據(jù)劉小慶觀察，很多在義烏發(fā)家的同行極少在義烏買房，而周邊具有房產(chǎn)投資價值的熱點城市均因限購變得遙不可及。2017年年底，劉小慶早早踏上返鄉(xiāng)之路，開始了為期近半月的置業(yè)之旅。

圖片來源：東方IC

棚戶區(qū)改造 去庫存效果顯著

劉小慶告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，原本是計劃在杭州買房的，但是因為杭州限購，其并沒有購房資格，所以將置業(yè)目光轉(zhuǎn)向了宜春這座三線城市。

劉小慶回鄉(xiāng)后就開始了解宜春樓市現(xiàn)狀。從2016年下半年開始，宜春一改過去房價不溫不火的狀態(tài)，開啟了迅猛上漲的小馬達。劉小慶在看了恒大綠洲、德和沁園以及濱江一號三個樓盤之后，迅速鎖定了前兩個項目。

春節(jié)前，劉小慶以一萬元的定金鎖定恒大綠洲三期一大戶型，同時花費1000元認籌了德和沁園。談及為何選擇這兩個樓盤，劉小慶告訴記者，恒大綠洲主要是看重了恒大的品牌，該項目原為宜春著名項目錦繡山莊，位于老城區(qū)的中心位置，同時項目臨近秀江河，景觀資源和配套均佳。假如不看品牌，劉小慶最喜歡的房子還是德和沁園的戶型，該項目將于2018年6月份開盤。

據(jù)劉小慶介紹，恒大綠洲的房子沒看實體樣板房就確定了，營銷中心被購房者堵的水泄不通，壓根進不去實體板房。在營銷中心觀察了一會兒，就已經(jīng)有多人全款買房了，項目火爆可見一斑。

《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份實地走訪了多個項目發(fā)現(xiàn)，宜春普通商品房價格在6000元~7000元/平方米之間，并且處于無房可賣的狀態(tài)。距離萬達廣場最近的江南金悅灣項目一期地塊除了頂樓和商鋪之外已售罄。該項目為宜春的豪宅標(biāo)桿，春節(jié)期間為認籌階段，推出1萬抵3萬優(yōu)惠，預(yù)計單價在1.2萬~1.3萬元/平方米。

盛世泊水灣和嘉晨東郡兩個項目均處于清尾貨階段。嘉晨東郡銷售人員告訴記者，項目僅剩下142平方米的大戶型，2017年6月開盤，現(xiàn)在僅剩10套左右的尾盤。房天下數(shù)據(jù)顯示，目前嘉晨東郡二期均價6500元/平方米，2015年時價格約為4700元/平方米。

據(jù)盛世泊水灣銷售人員介紹，自宜春開啟棚戶區(qū)改造，政府以補貼房票的形式發(fā)力去庫存，宜春樓市庫存量快速下降，現(xiàn)在很多樓盤都是尾貨了。盛世泊水灣項目在農(nóng)歷新年前釋放了幾套房票的單位，價格約為6500元/平方米，而2014年的開盤價約為4300元/平方米。

盛世泊水灣銷售人員告訴記者，盛世泊水灣項目二期300多套房子大概5成被拆遷戶買走。

據(jù)宜春房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年全年宜春中心城區(qū)新建商品房成交套數(shù)23624套，成交面積2570987.66平方米，環(huán)比分別增長24.70%和25.64%。截至2017年12月，宜春市城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造已簽訂征收補償協(xié)議戶數(shù)共19804套，其中實物安置1547套，貨幣補償18257套。拆遷釋放了大量的購房需求，成為宜春房地產(chǎn)去庫存的重要保障。

宜春房價上漲動力幾何？

過去一年，宜春去庫存效果顯著，房價上漲，劉小慶看好宜春未來房地產(chǎn)的發(fā)展前景，產(chǎn)生了投資的想法。按照劉小慶的計劃，恒大綠洲的房子用于自住，是剛性需求，德和沁園的房子主要是用于投資。宜春的房子是否具有投資價值，劉小慶心存疑惑，現(xiàn)在還處于猶豫階段。項目六月開盤，他還有一段時間思考。

一位不愿透露姓名的宜春本地開發(fā)商的董事長接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時指出，宜春的房子買來用于自住是可以的，但不鼓勵返鄉(xiāng)投資。

從宜春房價上漲的動因來看，棚戶區(qū)改造是最主要的原因，宜春中心城區(qū)大部分人口都居住在老城區(qū)，現(xiàn)老城區(qū)拆遷產(chǎn)生了大量的新增購房需求。從供應(yīng)來說，宜春過去幾年房地產(chǎn)市場低迷，政府土地供應(yīng)少，造成市場供給量少。在需求增大的情況下，供需關(guān)系發(fā)生變化，造成現(xiàn)在無房可賣以及房價上漲的現(xiàn)象，加上購房者買漲不買跌的心態(tài)，市場存在跟風(fēng)買房的現(xiàn)象。

宜春市是一個人口流出城市，大量的青年勞動力外出務(wù)工，短期來看，宜春棚戶區(qū)改造還在持續(xù)推進，能產(chǎn)生購房需求。上述開發(fā)商董事長認為，宜春房價還存在一定的上漲空間，未來價格將達到8000元~10000元/平方米的水平。

當(dāng)棚戶區(qū)改造完成，老城區(qū)項目入市，市場供求量大增，市場供求關(guān)系轉(zhuǎn)變，長期來看，宜春房價大幅度上漲的動力不足。城鎮(zhèn)化是推動房價上漲的動力之一，目前已有大量農(nóng)村人口進城，有購買能力的已經(jīng)在宜春中心城區(qū)置業(yè)，加上鄉(xiāng)鎮(zhèn)分流了大量置業(yè)需求，未來宜春房價上漲速度將放緩。

需要注意的是，多位宜春本地人告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，目前宜春房子的空置率很高，很多人名下有2~3套房。上述開發(fā)商董事長也告訴記者，近些年在宜春開發(fā)的樓盤，交樓2~3年時間，房子的入住率達不到80%。未來老城區(qū)改造的土地進入市場，沒有新的人口和需求支撐，預(yù)計未來宜春房屋空置率將進一步上升。