莫干山民宿投資過熱：“親愛的客?！?，你可能會被吞并

每經(jīng)編輯 葉曉丹 張韻    

每經(jīng)記者 葉曉丹 張韻 每經(jīng)編輯 文多

隨著《親愛的客棧》《青春旅社》《漂亮的房子》等民宿類綜藝節(jié)目的走紅，民宿也漸漸從小眾走向大眾生活。

提及民宿，不得不說莫干山景區(qū)，以裸心谷、法國山居為代表的洋家樂民宿就發(fā)源于此。

不少人沒想到的是，剛剛為大眾熟悉的這個行業(yè)，其實(shí)早已進(jìn)入艱難求生之路。近期由中國社會科學(xué)院旅游研究中心組織編撰的《旅游綠皮書：2017~2018年中國旅游發(fā)展分析與預(yù)測》顯示，民宿等新興旅游領(lǐng)域已經(jīng)出現(xiàn)投資過度的跡象。

1月中旬，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也前往莫干山實(shí)地調(diào)查。在這里，走在前列的莫干山民宿從業(yè)者正努力走出紅海或者借助資本的力量正在連鎖化擴(kuò)張，或通過集群化發(fā)展來降本增效?？梢哉f，像綜藝節(jié)目里那樣輕輕松松地開客棧，很難存活下來，甚至被大魚吃小魚。

莫干山鎮(zhèn)上的民宿 每經(jīng)記者 葉曉丹 攝

莫干山樣本 行業(yè)日趨飽和好房難求

在莫干山鎮(zhèn)上生活了幾十年的朱大姐，到現(xiàn)在仍然不喜歡民宿，她說：“那些客人有時候很吵，鎮(zhèn)上交通到旺季經(jīng)常堵車，還有為了土地、租金等問題有時候鄰里關(guān)系也不好，經(jīng)常有矛盾。”

而王勇與朱大姐正相反，他眼看這兩年莫干山鎮(zhèn)上民宿生意紅火，2017年便把自家老房子拆后，以100多萬元的投資重建為三層小樓。旺季游人多他做民宿生意，淡季人少了便自住。

不難看出，因民宿再度熱鬧起來的莫干山，即便到了現(xiàn)在，當(dāng)?shù)厝藢Υ艘舶H不一。

2007年進(jìn)入莫干山的裸心品牌，先后在莫干山建造了裸心鄉(xiāng)、裸心谷、裸心堡。裸心集團(tuán)特殊關(guān)系副總裁朱燕回憶說，剛開始當(dāng)?shù)厝藢λ麄冏龅氖虑槎汲謶岩蓱B(tài)度，經(jīng)過兩三年運(yùn)營之后，有一些當(dāng)?shù)厝税l(fā)現(xiàn)了鄉(xiāng)村旅游的商機(jī)，也開始有意識地跟進(jìn)做這個產(chǎn)業(yè)。

2012年對莫干山而言，是一個關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)年紐約時報(bào)旅游版評出“最值得去的45個地方”，莫干山排到了第18名。

“墻外開花墻內(nèi)香”，一時間此地引起了國內(nèi)媒體關(guān)注，以裸心為代表的洋家樂也被媒體爭相報(bào)道。“洋家樂”也出現(xiàn)在了德清縣政府的2012年政府工作報(bào)告中，其中提到要培育“洋家樂”為代表的旅游新業(yè)態(tài)。

莫干山地處江浙滬3小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，滿足一二線都市白領(lǐng)周末度假休閑的需求，來莫干山的游客也逐年增長，洋家樂、民宿這一旅游新業(yè)態(tài)也迎來了更多的關(guān)注。

同濟(jì)大學(xué)建筑系畢業(yè)的楊默涵，此前供職于上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院，2012年離開了上海和好友來到莫干山，創(chuàng)建了民宿品牌大樂之野，楊默涵記得，“2012年來莫干山的時候，做民宿的一只手都數(shù)得過來”。而如今，莫干山的民宿數(shù)量已經(jīng)超過千家，而且數(shù)量還在增長。對于數(shù)量持續(xù)增加，民宿行業(yè)服務(wù)平臺“借宿”創(chuàng)始人夏雨清此前也曾表示，莫干山民宿市場日趨飽和。

投資客、設(shè)計(jì)師、畫家、莫干山當(dāng)?shù)卮迕窀鞣N角色主體都參與進(jìn)來，在青壚酒店的蔣煜超看來，這也實(shí)際說明民宿行業(yè)的準(zhǔn)入門檻低，“如果做5間房，在一個中等地區(qū)，可能花400萬元就夠了”。

1月20日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在莫干山鎮(zhèn)看到，民宿擠滿了小鎮(zhèn)街頭巷尾，而且還有不少民宿仍在建設(shè)，鋼筋水泥與山林竹海俱在眼前。

但莫干山鎮(zhèn)居民也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，前兩年外地人來莫干山租房子改造民宿的挺多，但現(xiàn)在有很多是當(dāng)?shù)卮迕褡约褐亟ǚ孔幼雒袼?。在?zhèn)上開了幾十年面館的顧大姐透露，現(xiàn)在山上租房做民宿的租金已經(jīng)漲了不少，租期也可能比之前短，更關(guān)鍵的是很多風(fēng)景好的老房子基本都找不到了。

如今民宿行業(yè)還需要避開土地性質(zhì)、租金暴漲等風(fēng)險(xiǎn)。蔣煜超為了避開風(fēng)險(xiǎn)，甚至最終選擇買下一幢有產(chǎn)權(quán)的別墅來做民宿。

生存狀態(tài) 專業(yè)性漸強(qiáng)淘汰加劇

作為知名的避暑勝地，冬季為莫干山的淡季。今年，莫干山當(dāng)?shù)囟辔幻袼拗飨颉睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》表示，相比往年，今年淡季生意比往年有些下滑。前兩年民宿剛火起來時，很多人覺得很新鮮，都跑來看一下，這兩年民宿發(fā)展很快，很多地方都有了，分流了一些客人。

如何招徠客人，提高入住率成了很多民宿主頭疼的事情。和其它稍有名氣的民宿酒店相比，王勇在老房子基礎(chǔ)上重建的房子，并沒有請?jiān)O(shè)計(jì)師設(shè)計(jì)，他嫌貴，但是得益于在莫干山鎮(zhèn)上的優(yōu)勢，旺季的入住率也較為可觀，但到了淡季就發(fā)愁了。為了吸引顧客，他在平臺上掛500元／晚的價(jià)格，如果顧客打電話過來咨詢講價(jià)，他也會私下給個折扣，把價(jià)格下調(diào)到400多元／晚。

但這種價(jià)格戰(zhàn)在裸心集團(tuán)特殊關(guān)系副總裁朱燕看來并不能持久，她認(rèn)為當(dāng)前莫干山民宿正面臨洗牌，“那些有個性、有溫度的民宿不用操心，而那些只靠價(jià)格戰(zhàn)生存的民宿會被淘汰出局。”

當(dāng)?shù)卣惨庾R到了民宿增長過快帶來的問題。2017年7月，《財(cái)經(jīng)天下》報(bào)道，為了維持莫干山民宿行業(yè)持續(xù)發(fā)展，莫干山鎮(zhèn)對于新申請開業(yè)的民宿審批嚴(yán)格，希望將床位總量控制在1萬張左右。另外，正在引導(dǎo)精品民宿替換低端民宿，將資源傾斜給已經(jīng)做出品牌的民宿，淘汰掉一批低端的。

2017年9月，浙江省正式出臺民宿地方標(biāo)準(zhǔn)《民宿基本要求和評價(jià)》。標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)民宿的經(jīng)營規(guī)模，單棟房屋客房數(shù)不超過15間，建筑層數(shù)不超過4層，且總建筑面積不超過800平方米。并將民宿分為三個等級，白金級、金宿級、銀宿級，等級越高表示接待設(shè)施與服務(wù)品質(zhì)越高。

不難看出，浙江省出臺的這份民宿地方標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)了對民宿服務(wù)體驗(yàn)的重視。而當(dāng)下民宿行業(yè)正面臨著人才緊缺的現(xiàn)狀，專業(yè)的策劃、運(yùn)營、管理、設(shè)計(jì)、服務(wù)人才相對匱乏。朱燕表示，近兩年民宿人才流失率很高，裸心的很多員工都被其他民宿挖走了。有趣的是，楊默涵就坦承表示，大樂之野最開始的人才就是從裸心挖過來的，但是現(xiàn)在也面臨著公司的員工被其他民宿挖走的問題。同時楊默涵也表示，民宿人才的缺口很大。

人才的缺口，正說明了行業(yè)對專業(yè)性的認(rèn)可，也對專業(yè)的追逐正在加強(qiáng)。因此，正如楊默涵所說，接下來很可能是淘汰一批管理服務(wù)差的，行業(yè)內(nèi)大魚吞小魚事情會頻繁發(fā)生，資源再重新配置。

莫干山鎮(zhèn)上仍有民宿正在建設(shè) 每經(jīng)記者 葉曉丹 攝

洗牌時間 品牌民宿如何走向擴(kuò)張？

洗牌加劇，但另一方面資本的力量仍不容小覷。有民宿行業(yè)內(nèi)人士表示，民宿基本是屬于重資產(chǎn)投入，從投資收益的角度來看，平均7～8年才能回本，再加上民宿屬于非標(biāo)準(zhǔn)類住宿，很難快速進(jìn)行復(fù)制擴(kuò)張。不過，隨著通過眾籌平臺一些知名的民宿品牌可以吸收大量的閑散資金投資，成為新店的共建人。

大樂之野第二家庾村店就通過眾籌的方式募集資金。在楊默涵看來眾籌可以將社會上的閑散資金積聚起來，為民宿提供資金支持。參與民宿眾籌的共建人除了幾萬元的資金支持外，背后還有資源、人脈等要素，可以推動民宿的發(fā)展。

盡管民宿眾籌如火如荼，但蘇寧金融研究院研究員李濤曾表示，當(dāng)前民宿眾籌存在三方面風(fēng)險(xiǎn)。首先，從政策層面看，民宿類項(xiàng)目或面臨整改；其次，民宿投資紅利期已過。有數(shù)據(jù)顯示，2016年下半年開始，大量民宿品牌入住率增長減緩甚至出現(xiàn)下降趨勢，不少民宿存在空租現(xiàn)象，民宿供給或已超出需求；第三，民宿項(xiàng)目收益調(diào)研難度大。

此外，《旅游綠皮書》中也指出逐利性明顯的風(fēng)投、變現(xiàn)要求較高的眾籌等在投資中比例過高，必然會影響旅游投資的可持續(xù)發(fā)展。

如果眾籌模式存在這樣那樣的風(fēng)險(xiǎn)，那么民宿要如何擴(kuò)張？記者發(fā)現(xiàn)，越來越多的民宿主開始嘗試通過輕資產(chǎn)輸出來實(shí)現(xiàn)民宿品牌連鎖化。朱燕介紹說，裸心就并不僅僅局限于莫干山，而是在不斷向外尋求發(fā)展。在發(fā)展模式上，主要采取品牌輸出和運(yùn)營管理輸出這樣的模式為主。據(jù)了解，受各地政府之邀，裸心在蘇州、紹興、重慶等地都有布局裸心度假村。

大樂之野也開始嘗試走出莫干山，進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出，在安吉的第三家新店，就是通過業(yè)主委托運(yùn)營的形式，資產(chǎn)和土地有業(yè)主負(fù)責(zé)，大樂之野只輸出品牌和管理的模式，在股權(quán)上也只有20%。楊默涵表示：“我們之所以做連鎖經(jīng)營，是希望能把產(chǎn)品體系化做好。連鎖是接下來的趨勢，接下來希望保持每年3~4家店的遞增速度。”

紅海求生 “抱團(tuán)取暖”正成趨勢

不過，此前也有業(yè)內(nèi)人士指出，民宿成本把控能力弱，這也是連鎖化的一個弱點(diǎn)，民宿的盈利能力并沒有預(yù)期那么好，單體民宿或許能盈利，但連鎖化之后，運(yùn)營成本必然提高，需要更多的利潤來支撐。而且民宿在其他地域發(fā)展過程中，往往會遇到文化、政策等各方面問題，基于這些因素，一些發(fā)展較快的民宿開始尋求抱團(tuán)取暖，集群化發(fā)展。

2017年年初，千里走單騎、大樂之野、蕾拉私旅、過云山居、紫一川四家民宿品牌，發(fā)起“5+N”民宿集群戰(zhàn)略。2017年11月，由借宿牽頭的飛蔦集、大樂之野、西坡、樸宿、過云山居5家民宿簽約，開啟崇左民宿集群。

為什么愿意加入民宿集群？楊默涵說，現(xiàn)在他們在廣西崇左、寧夏中衛(wèi)等地布局，當(dāng)?shù)卣?guī)劃出一片村落或者區(qū)域，與之簽訂合約，不需要和農(nóng)民個體打交道，避免了土地性質(zhì)糾紛和契約穩(wěn)定性問題，在產(chǎn)權(quán)上相對明晰，民宿主主要輸出品牌和設(shè)計(jì)，資金壓力沒有那么重。

千里走單騎創(chuàng)始人李一兵曾表示，民宿群落除了擁有足夠的資源獲取能力，能夠向政府爭取當(dāng)?shù)貎?yōu)質(zhì)的商業(yè)土地資源。還能幫助民宿快速擴(kuò)張，借助合作伙伴和資本的力量，將獲得商務(wù)合作與擴(kuò)張的優(yōu)勢。

此外，中國茶葉流通協(xié)會副會長匡新也曾表示，盡可能成片成群落地集聚式發(fā)展民宿，這樣容易形成良好氛圍，便于共同打造公共資源、協(xié)調(diào)利益關(guān)系，攤薄市場推廣營銷、公共事務(wù)管理等方面的成本。

不過，一名民宿主也承認(rèn)，民宿集群、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的背后，某種程度而言也加劇了一個區(qū)域的民宿市場競爭，對單體的民宿運(yùn)營方而言，壓力會更大。

（實(shí)習(xí)生武敬棟對本文亦有貢獻(xiàn)，文中王勇、朱大姐、顧大姐為化名）