實(shí)地探訪海南樓市“整改”：讓錢袋小一點(diǎn)，換生態(tài)好一點(diǎn)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳抒穎 海南攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 宋思艱    

▲魯能山海天整改的圍擋

每經(jīng)記者 吳抒穎 海南攝影報(bào)道 每經(jīng)編輯 宋思艱

“千帆掠影映畫在天堂，大海之南是新的航向”——寥寥數(shù)語描繪出美麗海南。但現(xiàn)在島上的房地產(chǎn)從業(yè)者們恐怕無心欣賞美景，因?yàn)?017年12月23日中央環(huán)保督察組的表態(tài)言猶在耳：“房地產(chǎn)企業(yè)指到哪兒，政府規(guī)劃跟到哪兒，鼓了錢袋，毀了生態(tài)。”

2018年1月，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者赴海南實(shí)地調(diào)查，注意到在這座我國第二大島上處處勁吹整改之風(fēng)，房地產(chǎn)從業(yè)者們已做好了“風(fēng)物長宜放眼量”的準(zhǔn)備。

從文昌到三亞 整改全面進(jìn)行中

“這個(gè)菜市場(chǎng)是開發(fā)商為我們業(yè)主帶來的便利，為什么說拆就拆呢？”2018年1月下旬的一天，在海南文昌市清瀾半島即將被拆除的菜市場(chǎng)前面，一名業(yè)主正在詢問文昌環(huán)保工作組的工作人員。工作人員回答：“被拆除的菜市場(chǎng)原規(guī)劃屬于綠地，我們是依法執(zhí)行。有其他的疑問，請(qǐng)你們?nèi)フ议_發(fā)商協(xié)調(diào)。”

清瀾半島位于海南文昌市的清瀾開發(fā)區(qū)。環(huán)保督察意見指出，清瀾半島漁人碼頭項(xiàng)目屬于未報(bào)先建項(xiàng)目，非法占用公共綠地。根據(jù)中央環(huán)保督察組反饋的整改意見，文昌對(duì)漁人碼頭7處違建項(xiàng)目進(jìn)行拆除，拆除總面積為5229平方米。據(jù)海南廣播電視總臺(tái)報(bào)道，文昌市綜合行政執(zhí)法局執(zhí)法監(jiān)督室主任云海波指出，拆除后項(xiàng)目將恢復(fù)為綠地。

文昌市對(duì)外公布的另一整改項(xiàng)目是魯能山海天精品酒店和魯能山海天展銷中心項(xiàng)目。1月21日，記者在魯能山海天項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)看到，目前該項(xiàng)目已經(jīng)關(guān)閉，正在進(jìn)行拆除、整改，項(xiàng)目本身已經(jīng)沒有銷售人員接待。《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者以購房者身份通過一名渠道人士向銷售人員提出參觀樣板房等要求，項(xiàng)目銷售人員表示，目前項(xiàng)目正在進(jìn)行整改，不方便接待。

沿著海南東邊的海岸線再往南數(shù)百公里，就到了海南沖浪勝地萬寧市，日月島填海項(xiàng)目正是位于此地。根據(jù)環(huán)保督察組的意見，其中填海面積為49.1公頃的月島項(xiàng)目未批先建。目前月島已經(jīng)豎起停工的牌子，記者嘗試進(jìn)入銷售中心也被婉拒，項(xiàng)目的工作人員表示，“目前銷售中心不開放”。問及具體開放時(shí)間等信息時(shí)，工作人員表現(xiàn)警惕：“不知道、不清楚，不了解。”

據(jù)《海南日?qǐng)?bào)》報(bào)道，省市兩級(jí)海監(jiān)執(zhí)法部門正在督促項(xiàng)目業(yè)主開展整改工作，日島圍填海工程海洋環(huán)境影響后評(píng)價(jià)、生態(tài)補(bǔ)償方案及岸灘整治修復(fù)方案等，正在根據(jù)專家評(píng)審意見進(jìn)行修改完善中。

再往南的三亞，整改工作也在進(jìn)行之中，包括三亞鳳凰島、小洲島度假酒店項(xiàng)目、鹿回頭片區(qū)半島一號(hào)項(xiàng)目等均已對(duì)一批違規(guī)違法項(xiàng)目實(shí)施暫停建設(shè)、暫停營業(yè)等措施。“以前管控得松，填海成本很低，三五十萬元就可以填一畝地。化整為零、圍海造地的情況屢見不鮮。但現(xiàn)在中央這么嚴(yán)厲，這種情況不可能再出現(xiàn)了。”一名海南本地的小型開發(fā)商告訴記者。

政策愈加嚴(yán)厲 堅(jiān)守住土地底線

環(huán)保督察風(fēng)暴的來臨將地產(chǎn)開發(fā)與生態(tài)保護(hù)的矛盾推上風(fēng)口浪尖。但實(shí)際上，自2017年以來，中央乃至海南地方就有意識(shí)減少GDP對(duì)于房地產(chǎn)的依賴，且出臺(tái)了多個(gè)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的政策、文件。

2017年9月29日，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布通知要求，各市縣自本通知印發(fā)之日起，停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè)。這一規(guī)定迅速落地，一些本來已經(jīng)在建的項(xiàng)目也不得不更改規(guī)劃。

2018年1月22日，在文昌市一個(gè)海景樓盤，銷售人員指著數(shù)棟在建建筑對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說，“這一片本來也是準(zhǔn)備做小戶型的，新規(guī)下來后這樣是拿不到預(yù)售證的。公司應(yīng)該會(huì)改成大戶型，但那樣子就不太好賣了。”

2018年1月，海南出臺(tái)了《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地宏觀調(diào)控提升土地效益的意見》，其中提出了要堅(jiān)持“總量鎖定、增量遞減、存量優(yōu)化、效益提高”等基本要求，確保堅(jiān)守土地利用的底線，嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)的紅線和耕地保護(hù)的紅線，包括要嚴(yán)禁將其他各類用途的土地改變?yōu)樯唐纷≌玫兀唤垢黝愓猩添?xiàng)目中配套商品住宅；禁止商品住宅和其他產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目捆綁搭配供應(yīng)等。

在剛剛過去的2017年，海南的住宅土地供應(yīng)已經(jīng)明顯下降。據(jù)海南省國土資源工作會(huì)議發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年海南全年供應(yīng)商品住宅用地面積2165.55畝，同比下降62.91%，成交均價(jià)436.52萬元/畝，同比增長89.86%。

海南各個(gè)市、縣已經(jīng)明顯放緩?fù)恋爻鲎尣椒?。在海南東邊的一座沿海小城，一名接近政府部門的人士指著柏油路兩邊未開發(fā)的林地說，“這些土地本來政府準(zhǔn)備計(jì)劃進(jìn)行公開出讓的，新規(guī)下來后不能這么做了，部分市縣取消GDP考核，政府是下了決心的。”

1月下旬召開的海南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)電視電話會(huì)議也要求，海南各市縣要支持利用農(nóng)村閑置宅基地、農(nóng)房適當(dāng)開發(fā)鄉(xiāng)村旅游，但決不允許在農(nóng)村搞變相房地產(chǎn)開發(fā)。

海南省不會(huì)放松對(duì)土地開發(fā)的管控。在1月26日召開的海南省六屆人大一次會(huì)議上，海南省省長沈曉明也明確表示，2018年海南將減少房地產(chǎn)投資比重，繼續(xù)深化“兩個(gè)暫停”、中部生態(tài)核心區(qū)永久停止開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)等調(diào)控政策，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售許可證、價(jià)格備案、公建配套等制度，妥善處理歷史遺留問題，科學(xué)調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和節(jié)奏。

房地產(chǎn)從業(yè)者開始尋覓“下一站”

“公司現(xiàn)在還有一百多畝的別墅用地，但現(xiàn)在肯定是建不了別墅的。只能夠等等看能否更改規(guī)劃，現(xiàn)在只能先放在那里，也不知道怎么辦。”老林告訴記者，他在海南有兩個(gè)正在開發(fā)中的項(xiàng)目。

老林在海南從事房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間并不長，2015年才進(jìn)入這一行業(yè)。2003年開始，他在海南從事酒店經(jīng)營，但后來這一生意“不好做了”，所以就把酒店改成了綜合體項(xiàng)目。上述別墅用地是他與朋友合伙的公司從公開市場(chǎng)拿下的一宗土地。“都是以前拿的，海南之前的地不太值錢的。國際旅游島的概念一出來，海南的房地產(chǎn)開發(fā)才又熱了起來。”

老林計(jì)劃，做完手上的項(xiàng)目就回老家養(yǎng)老，他已經(jīng)很難在海南斬獲新項(xiàng)目了。“現(xiàn)在哪里還買得到地？好的地、沿海的地也都在大開發(fā)商手里了，跟我們沒關(guān)系。我們小開發(fā)商就是這樣子的，做什么事情還都要親力親為，太辛苦了。錢是永遠(yuǎn)賺不夠的，差不多就行了。”

默默計(jì)劃“下一站”的還有小張。小張是一名從事房地產(chǎn)交易的中介人士，從業(yè)時(shí)間不到兩年。他平時(shí)的主要工作是帶潛在客戶到島上的各個(gè)樓盤參觀，他提供交通工具且不收取客戶的任何費(fèi)用；如果能夠最終成交，則從開發(fā)商處收取一定的傭金。他們相當(dāng)于是分銷商，是開發(fā)商的“獲客渠道”之一。

小張說，2017年一整年他總共簽了十多單，拿到的傭金有十多萬元。他覺得自己的這個(gè)收入并不高，而且競(jìng)爭也很激烈。“去年以來很多人都開始做這個(gè)了，不是說市場(chǎng)不好，是人變多了。很多之前不做這個(gè)的或者在其他地方做這個(gè)的，去年都入行了。”

在海南從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)的確不在少數(shù)。根據(jù)海南省海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至2017年12月15日，全省房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)累計(jì)已備案3092家。而2017年11月，北京市備案中介機(jī)構(gòu)為3038家，海南備案中介機(jī)構(gòu)數(shù)量已與北京市相當(dāng)。

小張已經(jīng)看到了這個(gè)行業(yè)不斷被擠壓的市場(chǎng)空間。“很多客戶現(xiàn)在都自己直接去樓盤看，一些大型的開發(fā)商也不太愿意和我們合作，他們寧愿去投很多的廣告，所以給的傭金也很低，只有2到3個(gè)點(diǎn)。有些傭金高的項(xiàng)目，能夠給到5個(gè)點(diǎn)。”

“海南也已經(jīng)快沒地（住宅用地）了，或許再過個(gè)幾年也漸漸就沒有商品房賣了。等到那時(shí)候，我就干不了這一行了，應(yīng)該要干別的去了。”小張說。