李宇嘉：從廣州按揭定向加息 看熱點(diǎn)樓市房貸政策

李宇嘉

銀行又上浮利率了。自2月1日起，工農(nóng)中建四大國(guó)有銀行對(duì)廣州首套房貸款利率上浮10%，二套房貸款利率則上浮15%。由于四大國(guó)有銀行占房貸份額的80%，而中小銀行一般都跟隨四大行調(diào)整，這意味著廣州房貸市場(chǎng)再度緊縮。

上浮首套房貸利率，這是2017年全國(guó)房貸政策的主旋律，四大銀行在廣州集體上浮房貸利率，2017年4月份也曾發(fā)生過。當(dāng)時(shí)，廣州新房?jī)r(jià)格環(huán)比已連續(xù)6個(gè)月領(lǐng)漲一線城市。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，廣州房?jī)r(jià)同比漲幅從2015年底的9.2%快速拉升至2016年底的24.3%。于是，就有了2017年4月份四大行在廣州集體上浮。

作為一線城市的廣州，樓市調(diào)控政策貫穿2017年，房?jī)r(jià)居然沒有被控制住。這就不難理解，為何國(guó)家屢屢強(qiáng)調(diào)，“調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松”。

如果房?jī)r(jià)下跌了，銷售量一定上不來。但在2017年，盡管五次出臺(tái)調(diào)控政策，“五限”政策（限購(gòu)、限貸、限證、限價(jià)、限商）一波接著一波，但也未能擋住廣州樓市火熱的態(tài)勢(shì)，全年新房和二手住房共銷售22.1萬(wàn)套，這是當(dāng)?shù)貥鞘袣v史上第二好成績(jī)，僅稍遜于創(chuàng)歷史紀(jì)錄且處在政策“空窗期”的2016年，首次在一線城市中排第一。

樓市量?jī)r(jià)齊漲，金融杠桿也低不了。特別是“雙合同”下，消費(fèi)貸成為買房標(biāo)配，這也創(chuàng)造了銀行和各種融資平臺(tái)賺錢的大好機(jī)會(huì)。

相比一線城市的其他成員，金融業(yè)歷來是廣州的弱項(xiàng)，不但各項(xiàng)指標(biāo)的總量偏低，增量增速也往往“敬陪末座”。但是，這一狀況在2017年被打破了。

2017年最后一天，廣州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布當(dāng)年廣州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，2017年廣州存款和貸款余額分別增長(zhǎng)8.1%和15.1%，貸款余額增速位居北上廣深四大城市首位，而且居然是存款余額增速的2倍。

新年伊始，貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“管住貨幣供給總閥門，保持貨幣信貸和社會(huì)融資規(guī)模合理增長(zhǎng)”，防范金融風(fēng)險(xiǎn)成為經(jīng)濟(jì)工作“攻堅(jiān)戰(zhàn)”的重中之重，樓市資金環(huán)境也由此承受巨大壓力。

首先，不僅按揭貸款未像往常一樣在新年伊始釋放出大量新額度，反而是按揭投放繼續(xù)緊縮；其次，開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款全面緊縮，開發(fā)商意圖通過土地或項(xiàng)目并購(gòu)貸款緩解融資緊張也行不通了；最后，原來還可以游離在表外的資金，試圖通過銀信、銀保合作、自營(yíng)和資管計(jì)劃等通道變相接濟(jì)開發(fā)商，現(xiàn)在也被全部禁止了。

對(duì)于廣州這樣貸款快速增長(zhǎng)的城市，首當(dāng)其沖成為被抑制的區(qū)域，銀行額度普遍受到控制。在這種情況下，銀行自然有提高利率的沖動(dòng)。確需貸款的，價(jià)高者得。

2017年12月份，全國(guó)首套房貸平均利率為5.38%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率的1.1倍，連續(xù)12個(gè)月上升，比2016年12月的水平（4.45%）上升20.89%。但是，由于基準(zhǔn)利率（4.90）在歷史最低水平，甚至低于2009年擴(kuò)大內(nèi)需時(shí)期的水平，不僅造成了居民過度加杠桿的傾向，也造成銀行更愿意發(fā)放利率水平相對(duì)高的消費(fèi)貸款。同時(shí)，國(guó)家明顯支持龍頭做大做強(qiáng)，開發(fā)商銷售規(guī)?！芭盼毁悺备?jìng)爭(zhēng)激烈，融資需求強(qiáng)烈激勵(lì)銀行資金借助各種渠道接濟(jì)開發(fā)商，甚至參與拿地和并購(gòu)等。

因此，盡管樓市調(diào)控政策從2016年10月份以來的全面緊縮轉(zhuǎn)向“分類調(diào)控”，加上非熱點(diǎn)樓市降溫以后，2016~2017年為抑制過于狂熱的需求而發(fā)布的“一刀切”的調(diào)控政策開始適度修正和調(diào)整，“一城一策”轉(zhuǎn)向“一城多策”。但筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)資金面緊縮已全面開啟，特別是熱點(diǎn)樓市定向加息，這將是2018年樓市調(diào)控政策的最大看點(diǎn)，也是決定全年樓市走向的最大決定因素。

2017年，很多熱點(diǎn)城市出現(xiàn)新房和二手房?jī)r(jià)“倒掛”的情況，或者是開發(fā)商惜售導(dǎo)致供應(yīng)降幅超過銷售降幅的情況，這意味著，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期和邏輯仍未完全改觀。因此，基準(zhǔn)利率較低的背景下，延續(xù)一年多的房貸收緊局面恐將繼續(xù)保持。特別是，像廣州這樣具有引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期走向的標(biāo)桿性熱點(diǎn)城市，房貸利率上浮幅度更大，這也彰顯了差別化的房貸政策會(huì)針對(duì)不同城市而更加精細(xì)。

另外，“雙合同”規(guī)避限價(jià)及引致消費(fèi)貸泛濫，折射出地方調(diào)控的主體責(zé)任仍需夯實(shí)。因此，2018年開發(fā)商資金面將全面緊縮，銀行資金違規(guī)流向地產(chǎn)項(xiàng)目的各種通道也將全面封堵，若市場(chǎng)主體膽敢頂風(fēng)違規(guī)，相信一定會(huì)被嚴(yán)厲懲處。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）