雅生活敲開(kāi)港股大門(mén) 物管服務(wù)“高收入低毛利率”難題待解

每經(jīng)編輯 曾建輝

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 梁秋月 曾健輝

繼彩生活、中海物業(yè)、綠城服務(wù)、中奧到家和祈福生活之后，又一家物業(yè)公司即將登陸港股市場(chǎng)。

1月29日，雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司發(fā)布公告，進(jìn)一步披露了雅生活服務(wù)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)雅生活）上市的最新進(jìn)展。雅生活于1月29日至2月2日全球發(fā)售，預(yù)計(jì)2月9日在香港聯(lián)交所主板開(kāi)始公開(kāi)交易。

登陸港股市場(chǎng)后，對(duì)規(guī)模抱有強(qiáng)烈欲望的雅生活將如何借助資本力量實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張？

雅生活的A股情懷

由于在A股上市難度較大，部分房地產(chǎn)以及相關(guān)類(lèi)公司紛紛轉(zhuǎn)戰(zhàn)港股市場(chǎng)。彩生活之后，包括中海物業(yè)、綠城服務(wù)、中奧到家和祈福生活等物業(yè)公司紛紛叩開(kāi)了港股市場(chǎng)的大門(mén)，謀求資本力量的支持。

按照計(jì)劃，2018年2月9日，雅生活將正式登陸香港聯(lián)交所主板買(mǎi)賣(mài)。剛剛叩開(kāi)港股市場(chǎng)大門(mén)，雅生活執(zhí)行董事兼首席執(zhí)行官劉德明近日又表達(dá)了對(duì)A股的向往。其表示未來(lái)尋找到合適的時(shí)機(jī)后，雅生活還會(huì)尋求在A股上市，欲打造“A+H”架構(gòu)物業(yè)公司第一股。

談及尋求A股上市的原因，劉德明解釋稱(chēng)，在一些政府采購(gòu)上，確實(shí)會(huì)對(duì)國(guó)企或A股上市公司比較青睞，登陸A股將為獲得更多政府項(xiàng)目添加籌碼。

香港中原金融集團(tuán)首席分析師嚴(yán)高樂(lè)接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)指出，現(xiàn)在A股上市監(jiān)管趨嚴(yán)，雅生活選擇在港股市場(chǎng)先上市可能也是受該因素的影響。

國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖指出，現(xiàn)在港股市場(chǎng)很多上市公司陷入一個(gè)怪圈，估值做得很高，但是沒(méi)有流通性。有些物業(yè)公司參考上市的估值意義不大，很多股票是被Corner（歸邊）掉了，股票被Corner（歸邊）而推高估值的必然結(jié)果是缺乏流動(dòng)性。

未來(lái)物業(yè)公司要想在資本市場(chǎng)獲得高估值和好的流通性，最重要的還是要回歸到自身的發(fā)展。嚴(yán)高樂(lè)認(rèn)為，雅生活作為物業(yè)上市的領(lǐng)頭羊，上市初期應(yīng)該會(huì)比較順利。但是如果后續(xù)物業(yè)盈利模式?jīng)]有從傳統(tǒng)實(shí)質(zhì)性走出新模式，沒(méi)有找到不同于以往的新盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，這種預(yù)期落差一定會(huì)體現(xiàn)在股價(jià)上。

嚴(yán)高樂(lè)指出，如果雅生活能探索出一條物業(yè)管理全新、成熟的盈利模式，那么未來(lái)A股和港股雙平臺(tái)上市可期。否則，盡管蛋糕被畫(huà)得很大，規(guī)?？梢宰龅煤艽螅珜?duì)于A股嚴(yán)苛的利潤(rùn)等要求，雅生活能否滿足還是未知。

加速并購(gòu)做大規(guī)模

赴港上市尋求資本力量的支持，雅生活立志做大規(guī)模。在雅生活執(zhí)行董事兼董事會(huì)聯(lián)席主席黃奉潮看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)物業(yè)市場(chǎng)的集中度相對(duì)還比較低，給雅生活的并購(gòu)活動(dòng)提供了很好的機(jī)會(huì)。未來(lái)5年是物業(yè)公司并購(gòu)窗口期，因此只要有好項(xiàng)目，雅生活一定會(huì)抓緊時(shí)機(jī)進(jìn)行并購(gòu)。

按照雅生活的計(jì)劃，此次赴港IPO融資所得39.84億港元中的65%都用來(lái)并購(gòu)或投資，涉及資金約25.89億港元。

歷史數(shù)據(jù)顯示，雅生活近些年的規(guī)模得到快速擴(kuò)張。2014年、2015年、2016年以及2017年截至9月30日，公司在管物業(yè)建筑面積分別為24400萬(wàn)平方米、35000萬(wàn)平方米、50100萬(wàn)平方米及76200萬(wàn)平方米。其中2017年76200萬(wàn)平方米在管物業(yè)，包括2017年6月收購(gòu)的綠地物業(yè)所管理的200萬(wàn)平方米物業(yè)。

在管物業(yè)面積的快速增加提升了雅生活的物業(yè)收入。數(shù)據(jù)顯示，2014年、2015年、2016年以及2017年前9個(gè)月物業(yè)收入分別約為8.26億元、9.34億元、12.45億元、11.69億元。

需要注意的是，在雅生活的營(yíng)業(yè)收入中，物業(yè)管理服務(wù)收入占比在70%以上，占比相當(dāng)高。而在物業(yè)管理服務(wù)、業(yè)主增值服務(wù)和非業(yè)主增值服務(wù)三項(xiàng)收入中，物業(yè)管理服務(wù)的毛利率是最低的，2014年為11%，2015年為15.1%，2016年24.9%，2017年前9個(gè)月為32.2%，均低于業(yè)主增值服務(wù)的毛利率。

雅生活的規(guī)模擴(kuò)張與持續(xù)的收并購(gòu)活動(dòng)密切相關(guān)。據(jù)了解，自2014年成立以來(lái)，雅生活一直在尋求通過(guò)內(nèi)涵式增長(zhǎng)及收購(gòu)物業(yè)管理公司擴(kuò)充業(yè)務(wù)。2014年、2015年、2016年及2017年9月30日，雅生活訂購(gòu)管理物業(yè)總建筑面積分別為44900萬(wàn)平方米、63400萬(wàn)平方米、73400萬(wàn)平方米及102100萬(wàn)平方米。

雅生活表示，未來(lái)將繼續(xù)通過(guò)雅居樂(lè)集團(tuán)、綠地控股以及第三方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)擴(kuò)展規(guī)模。按照劉德明的規(guī)劃，雅生活將在2020年實(shí)現(xiàn)100億元收入規(guī)模。其中自營(yíng)、外拓業(yè)務(wù)及收并購(gòu)目標(biāo)分別為40億元、20億元以及40億元。