控制居民杠桿率是樓市穩(wěn)定“壓艙石”

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

日前在一年一度的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)監(jiān)管工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示，2018年要打好防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的攻堅(jiān)戰(zhàn)，使宏觀杠桿率得到有效控制，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)得到有效防控，并提出十大年度工作重點(diǎn)。

“防控金融風(fēng)險(xiǎn)”是2018年經(jīng)濟(jì)工作“三大攻堅(jiān)戰(zhàn)”的重中之重，2017年12月舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確了防控金融風(fēng)險(xiǎn)的總體框架，即實(shí)現(xiàn)“三個(gè)良性循環(huán)”（金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)）。也正因?yàn)槿绱?，控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是攻堅(jiān)戰(zhàn)的重點(diǎn)。

在今年的十大年度工作重點(diǎn)當(dāng)中，有兩項(xiàng)是關(guān)于房地產(chǎn)的：一是努力抑制居民杠桿率，重點(diǎn)是控制居民杠桿率過(guò)快增長(zhǎng)，打擊挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為，嚴(yán)控個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和樓市；二是遏制房地產(chǎn)泡沫化，嚴(yán)肅查處各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為。

2017年，銀行資金回歸實(shí)體趨勢(shì)強(qiáng)化，全年新增貸款上升12.6%，少增近500億元的情況下，銀行業(yè)總資產(chǎn)只增長(zhǎng)8.7%，“脫實(shí)向虛”勢(shì)頭得到初步遏制。2017年，房地產(chǎn)貸款余額增速為20.9%，比2016年低6.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額21.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22.2%，增速比上年末低14.5個(gè)百分點(diǎn)。

盡管銀行總貸款、房地產(chǎn)貸款增速放緩，但居民杠桿率并未明顯控制，“加杠桿”需求旺盛。根據(jù)央行最新公布的數(shù)據(jù)，截止到2017年，我國(guó)住戶貸款余額達(dá)40.45萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)21.4%，全年增加7.1萬(wàn)億元，同比多增8010億元。

有媒體計(jì)算，若加上4.5萬(wàn)億元的公積金貸款，5萬(wàn)億元左右的民間或互聯(lián)網(wǎng)借貸，我國(guó)居民家庭杠桿率（債務(wù)余額/GDP）可能超過(guò)60%，而2007年這一比例還不到15%，2014年初不到40%。也就是說(shuō)，十年時(shí)間杠桿率增長(zhǎng)了3倍。

事實(shí)上，與2016年10月份啟動(dòng)新一輪樓市調(diào)控同步，從2016年四季度開(kāi)始，監(jiān)管層就要求通過(guò)按揭規(guī)模和占比“雙控”，以降低居民杠桿率過(guò)快攀升的趨勢(shì)。

具體來(lái)說(shuō)，監(jiān)管層要求，2016年四季度和2017年，新增貸款中按揭貸款的比例不超過(guò)30%，熱點(diǎn)城市人民銀行月度按揭規(guī)模要定量（比如深圳規(guī)定每月新增按揭額度不超過(guò)80億元）。

2017，居民中長(zhǎng)期貸款（主要是房貸）新投放規(guī)模（5.3萬(wàn)億元）比2016年的5.68萬(wàn)億元下降3800億元，月度按揭貸款增速?gòu)哪瓿醯?6%降至年底的25%。但是，居民總貸款卻新投放了7.13萬(wàn)億元，比2016年多增加了8000億元。由此可以分析，居民短期貸款暴增是主因。

2017年，居民短期貸款新投放了1.83萬(wàn)億元，接近上年同期的3倍，占居民總貸款的26%，占比增加10個(gè)百分點(diǎn)。一般認(rèn)為，居民短期貸款主要是消費(fèi)貸款。問(wèn)題是，2017年我國(guó)居民社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速（10.2%）比2016年僅微增0.2個(gè)百分點(diǎn)，城鎮(zhèn)居民這一指標(biāo)還下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。傳統(tǒng)消費(fèi)貸的主力，比如汽車銷售、商品房銷售等，或者減少（如汽車）或者保持穩(wěn)定（商品房銷售面積只增長(zhǎng)5.3%）。因此可以判斷，消費(fèi)貸至少有相當(dāng)大一部分進(jìn)入了樓市。

而且，2017年各大城市普遍限制高價(jià)新盤網(wǎng)簽，按揭貸款周期拉長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商回款速度下降。因此，對(duì)于全款買房，很多開(kāi)發(fā)商給予優(yōu)惠，也導(dǎo)致很多居民選擇消費(fèi)貸款。

對(duì)此，不管是2016年11月三部委（住建部、央行、銀監(jiān)會(huì)）武漢會(huì)議，還是今年1月13日銀監(jiān)會(huì)下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》中，都明確提出，嚴(yán)格控制發(fā)放首付不合規(guī)的個(gè)人住房貸款，比如綜合消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、信用卡透支等。

2017年，新投放居民中長(zhǎng)期貸款占總新增貸款的比例為39%，比2016年下降了6個(gè)百分點(diǎn)。但是，如果將消費(fèi)貸款算在內(nèi)，2017年居民新增貸款占全社會(huì)總新增貸款的比例高達(dá)53%，比2016年上升了3個(gè)百分點(diǎn)。

由此，2016年底監(jiān)管層提出的居民“降杠桿”舉措，即貸款占比和規(guī)模“雙控”，實(shí)現(xiàn)得并不算好。另外，隨著金融“去杠桿”提速，加上樓市調(diào)控深化，開(kāi)發(fā)商融資渠道開(kāi)始全面緊縮，銀行信貸只投放給地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)或地方龍頭。

但是，在開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中，自籌資金卻在逐月改善，累計(jì)同比增速?gòu)?017年2月份的-17.2%逆轉(zhuǎn)為2017年12月的3.5%，這意味著有資金違規(guī)進(jìn)入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。2017年，銀行理財(cái)和自營(yíng)資金大量繞道委托貸款、信托、資管計(jì)劃、有限合伙基金進(jìn)行表外貸款，或者以“假股真?zhèn)?rdquo;形式，投向房地產(chǎn)項(xiàng)目，滿足項(xiàng)目資本凈要求，甚至參與拿地。

杜絕信貸資金違規(guī)進(jìn)入樓市，這是銀監(jiān)會(huì)2017年“三三四十”大檢查中的重點(diǎn)工作——“三違反”要求檢查信貸是否直接參與房地產(chǎn)炒作，是否在開(kāi)發(fā)貸和按揭中有虛假或違規(guī)操作；“三套利”要求自查信貸資金是否借道建筑業(yè)或其他行業(yè)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，是否通過(guò)同業(yè)業(yè)務(wù)和理財(cái)業(yè)務(wù)或拆分為小額貸款等方式，向房地產(chǎn)提供融資；“四不當(dāng)”要求銀行表內(nèi)資金不得借道同業(yè)投資，投向房地產(chǎn)企業(yè)；“十亂象”要求銀行要建立全口徑房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，定期開(kāi)展壓力測(cè)試。但是，由于2017年樓市回升，房企排位競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目收購(gòu)頻繁，資金需求強(qiáng)烈導(dǎo)致仍有大量資金違規(guī)進(jìn)入樓市。

2018年，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革重點(diǎn)之一仍將是“去杠桿”。2017年7月召開(kāi)的金融工作會(huì)議吹響了防風(fēng)險(xiǎn)和“去杠桿”的號(hào)角，一攬子措施相繼推出。

新年伊始，監(jiān)管層全面圍堵理財(cái)、信托、同業(yè)、通道等資金違規(guī)進(jìn)入樓市。相比其他國(guó)家，我國(guó)居民杠桿率水平不算太高，但由于過(guò)快攀升，特別是居民借道期限短、成本高的消費(fèi)貸款加杠桿購(gòu)房，被認(rèn)為是樓市泡沫和金融風(fēng)險(xiǎn)快速積累的一個(gè)危險(xiǎn)信號(hào)。同時(shí)，2016年四季度以來(lái)，管理層部署的控制居民杠桿率的措施，現(xiàn)在看來(lái)效果并非很理想。

因此，控制居民杠桿率首次進(jìn)入“去杠桿”框架，并成為防范風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)內(nèi)容。這也是為何新年未像往常一樣釋放出新額度，銀行依然實(shí)施按揭額度、占比“雙控”的原因。

對(duì)于京滬深等熱點(diǎn)城市，監(jiān)管層明確表態(tài)，今年新增房貸占比控制在25%或30%以內(nèi)。筆者認(rèn)為，在熱點(diǎn)城市繼續(xù)強(qiáng)化調(diào)控，土地價(jià)格已被完全管控住的基礎(chǔ)上，今年只要將杠桿控制住，資金不會(huì)違規(guī)進(jìn)入樓市，即便基于樓市降溫和回調(diào)，少數(shù)城市根據(jù)新形勢(shì)適度修正政策，啟動(dòng)差異化和精細(xì)化調(diào)控，“一城多策”，甚至以較溫和的限售取代“一刀切”的限購(gòu)，樓市也很難出現(xiàn)明顯反彈。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）