南都物業(yè)IPO 模式單一難尋核心競爭力

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每經(jīng)記者 唐潔 每經(jīng)編輯 楊軍

1月19日，首家登陸A股的物業(yè)公司南都物業(yè)（603506，SH）發(fā)布了首次公開發(fā)行股票路演公告，本次股票發(fā)行價(jià)格為16.25元/股，網(wǎng)上發(fā)行數(shù)量為1984.1萬股，占本次發(fā)行總量的99.9986%。發(fā)行后，南都物業(yè)總股本將增至約7936萬股。以16.25元的發(fā)行價(jià)計(jì)算，南都物業(yè)預(yù)計(jì)募集資金量約3.22億元，扣除發(fā)行費(fèi)用后，預(yù)計(jì)募集資金凈額為2.87億元。

從與碧桂園物業(yè)角逐“A股物業(yè)第一股”到現(xiàn)在正式發(fā)行股票，南都物業(yè)作為第一家登陸主板的物業(yè)公司，其所代表的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也引來業(yè)內(nèi)關(guān)注，除了其業(yè)務(wù)多集中在江浙一帶外，與彩生活、中海物業(yè)等同行相比，其盈利發(fā)展模式更為單一，其壓低人力成本所帶來的利潤增長，似乎并不能成為其立足行業(yè)的長久之計(jì)。

易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“對于南都物業(yè)來說，其物業(yè)發(fā)展的歷程比較長，所以有一定基礎(chǔ)。物業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵就看物業(yè)企業(yè)的業(yè)務(wù)優(yōu)勢和當(dāng)時(shí)的時(shí)代背景。”

盈利模式相對單一

天風(fēng)證券相關(guān)研究指出，2017年全國百強(qiáng)物業(yè)企業(yè)中，排名前十的物業(yè)企業(yè)在以服務(wù)高端住宅物業(yè)為主的基礎(chǔ)之上，在公共物管領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)方面的內(nèi)容已大大拓展，并呈現(xiàn)出規(guī)格高、品質(zhì)高、要求高等諸多特點(diǎn)。

據(jù)了解，目前南都物業(yè)收入來源主要來自物業(yè)管理服務(wù)（包干制物業(yè)管理服務(wù)、酬金制物業(yè)管理服務(wù)、案場服務(wù)等）。2014~2017年上半年，其物業(yè)管理服務(wù)銷售收入占比分別為93.45%、95.67%、94.09%、93.12%。其增值服務(wù)銷售收入占比僅分別為6.55%、4.33%、5.91%、6.88%。與先于其上市的多家上市公司相比，這樣的盈利模式略顯單一。

2014年6月，第一家在港交所上市的物業(yè)公司彩生活（01778，HK）打破了傳統(tǒng)的社區(qū)服務(wù)管理模式，通過互聯(lián)網(wǎng)新技術(shù)挖掘高利潤的增值服務(wù)空間，改變了過去行業(yè)內(nèi)盈利低微甚至虧損的狀態(tài)。

彩生活2017年半年報(bào)顯示，增值服務(wù)（亦即社區(qū)租賃、銷售及其他服務(wù)）對本集團(tuán)的溢利貢獻(xiàn)約占30.1%。彩生活表示，這一方面源自生態(tài)圈產(chǎn)品的不斷豐富；一方面則是業(yè)主對增值服務(wù)的接受程度逐漸提高。產(chǎn)品公司打磨出了社區(qū)場景下符合消費(fèi)者需求的服務(wù)產(chǎn)品，不斷帶動(dòng)增值業(yè)務(wù)收入以及利潤規(guī)模的增長。

2015年，中海物業(yè)（02669，HK）成為繼彩生活之后第二個(gè)在香港上市的物業(yè)公司。根據(jù)中海物業(yè)招股書，其下設(shè)兩個(gè)業(yè)務(wù)分部，分別是物業(yè)管理服務(wù)部和增值服務(wù)部。在其2017年半年報(bào)中，中海物業(yè)提出面對強(qiáng)大社區(qū)人口的潛在消費(fèi)能力，公司致力于持續(xù)開發(fā)多樣化的增值服務(wù)，同時(shí)利用新興的移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)大力開發(fā)線上平臺(tái)，提高在行業(yè)內(nèi)的整體競爭力。

中奧到家（01538，HK）是第三家在港交所敲鐘上市的企業(yè)。在中奧到家年報(bào)中，增值服務(wù)歸為“社區(qū)線上到線下(O2O)平臺(tái)”，以通過O2O平臺(tái)向住戶提供廣泛服務(wù)及產(chǎn)品為主。

中國指數(shù)研究院預(yù)計(jì)，2014~2017年社區(qū)增值服務(wù)擁有萬億的市場空間。中銀國際研報(bào)指出，近年來基礎(chǔ)物業(yè)管理正在通過大數(shù)據(jù)、云計(jì)算等新技術(shù)構(gòu)建智能型社區(qū)，例如引進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)化的停車場管理系統(tǒng)、智能門禁系統(tǒng)、APP網(wǎng)上繳費(fèi)系統(tǒng)，提高運(yùn)營效率和服務(wù)水平，應(yīng)對不斷攀升的人力成本。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，“對于物業(yè)管理公司來說，過去一直是被認(rèn)定為附屬于開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)，所以盈利方面考慮不多。但這兩年，對于存量市場的發(fā)展，會(huì)引起物業(yè)管理公司新的發(fā)展機(jī)遇。尤其是社區(qū)增值服務(wù)方面，憑借類似移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)有助于擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模。”

整體薪資水平下降明顯

南都物業(yè)招股說明書（申報(bào)稿）顯示，南都物業(yè)本次發(fā)行股票募集的資金將用于物業(yè)管理智能化系統(tǒng)項(xiàng)目、全國物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展項(xiàng)目、社區(qū)O2O平臺(tái)建設(shè)項(xiàng)目和公寓租賃服務(wù)項(xiàng)目等。其中，公寓租賃服務(wù)項(xiàng)目擬投資金額最多，高達(dá)1.08億元，占資金總額的26.3%。

不難看出，南都物業(yè)同樣在謀求轉(zhuǎn)型升級，除了引入資本外，要發(fā)展類似O2O社區(qū)、智慧社區(qū)的關(guān)鍵點(diǎn)無疑在于物業(yè)管理行業(yè)的人才。在南都物業(yè)于1月2日發(fā)布的最新招股說明書中，到2017年6月報(bào)告期末，公司的員工結(jié)構(gòu)為管理人員占10.15%、客服人員占15.82%、維修人員占15.17%、秩序人員占14.05%、保潔綠化人員占比41.97%、其他物業(yè)管理人員占比2.84%。占比最高的仍為保潔維修等基礎(chǔ)員工。

從員工的受教育程度來看，占比最高的為中專以下學(xué)歷，達(dá)到79.53%，大專學(xué)歷占比達(dá)15.46%，而本科學(xué)歷僅占4.7%，碩士及以上學(xué)歷占比僅為0.32%。

此外，記者查閱南都物業(yè)的招股說明書發(fā)現(xiàn)，2014年～2016年，南都物業(yè)整體員工的平均工資水平均低于同年浙江省在崗職工的平均工資。招股書稱，因?yàn)楣緝?nèi)保潔維修類用工的薪酬水平拉低了南都物業(yè)的整體薪酬水平，不過對比2016年的工資標(biāo)準(zhǔn)，僅2017年上半年，南都物業(yè)中層員工的月平均收入下降了近43%,公司整體員工的月平均收入下降近9%。

據(jù)第一財(cái)經(jīng)報(bào)道，萬科高級副總裁、萬科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全曾表示，“我不認(rèn)為一味降低人工成本是正確的選擇。互聯(lián)網(wǎng)或者技術(shù)更應(yīng)該帶來的是中間層成本的降低，而不是服務(wù)層成本降低。你在小區(qū)看到給你提供服務(wù)的人變少了，這并不是你想要的。”

上海雅斯酒店物業(yè)管理有限公司總經(jīng)理高惟君則認(rèn)為，“每個(gè)物業(yè)公司都會(huì)面對這個(gè)問題，都在平衡擴(kuò)大人才隊(duì)伍和控制人力成本之間的矛盾。物業(yè)管理行業(yè)是個(gè)勞動(dòng)力密集型行業(yè)，現(xiàn)在的人力成本占小區(qū)（不算新的樓盤）管理成本的80％左右，加上其他各項(xiàng)成本，基本上都是基本持平或者微利、略虧狀態(tài)，除了已經(jīng)上市的公司或者營業(yè)額、利潤排名靠前的大型集團(tuán)公司外，絕大多數(shù)的中小型物業(yè)公司這幾年都處于維持階段。”

針對業(yè)務(wù)模式單一、整體薪資水平下降明顯等相關(guān)事項(xiàng)疑問，1月21日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電南都物業(yè)官網(wǎng)的客服電話，并向其工作人員表明了采訪意向，該工作人員回電向記者表示已向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)報(bào)備，領(lǐng)導(dǎo)稍后回電。但截至發(fā)稿時(shí)，記者未接到任何回復(fù)。

業(yè)務(wù)范圍積聚浙江

《2017中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2016年全國百強(qiáng)物業(yè)占全國物業(yè)管理面積的近三成，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢持續(xù)加劇。中銀國際指出，物業(yè)管理面積是業(yè)務(wù)增長的基礎(chǔ)，其價(jià)值主要在規(guī)模上體現(xiàn)。

2017年1~9月，南都物業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5.8億元，較上年同期增加了1.77億元，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司所有者凈利潤5056.57萬元，較上年同期增加了494.74萬元，其中2017年上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤3589萬元。

記者注意到，與南都物業(yè)同地區(qū)的綠城服務(wù)（02869，HK）2017年上半年的營業(yè)收入和凈利潤分別達(dá)22億元和1.8億元，同比分別增長33.6%和44%。

除了凈利潤低于行業(yè)內(nèi)龍頭公司外，南都物業(yè)的業(yè)務(wù)的區(qū)域集中度也十分明顯。其在招股說明書（申報(bào)稿）中表示，報(bào)告期內(nèi)，公司物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域主要集中在浙江地區(qū)。報(bào)告期內(nèi)，公司在浙江省營業(yè)收入占相應(yīng)期間主營業(yè)務(wù)收入的比例分別為95.80%、93.27%、85.49%與75.69%。

在業(yè)內(nèi)的規(guī)模之爭下，南都物業(yè)的競爭對手們正在積極尋求公司規(guī)模以及業(yè)務(wù)布局的擴(kuò)張。

據(jù)了解，雅居樂雅生活服務(wù)股份有限公司（以下簡稱雅生活）已向港交所提交招股書。2017年8月17日，雅居樂公告旗下物業(yè)板塊雅生活與綠地集團(tuán)達(dá)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。綠地集團(tuán)將以10億元入股雅生活，取得雅生活20%股份，成為其長期戰(zhàn)略性股東。

萬科在2016年年報(bào)中宣布，為萬科物業(yè)引入兩家戰(zhàn)略投資者：博裕資本與58集團(tuán)。

據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，不久前，彩生活在北京宣布與達(dá)爾文國際酒店物業(yè)管理有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，進(jìn)軍華北市場。