全國(guó)住房租賃或超萬(wàn)億規(guī)模，武漢需求空間有多大

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同時(shí)，武漢推出“租購(gòu)并舉”的頂層設(shè)計(jì)，培育發(fā)展以長(zhǎng)租公寓為代表的住房租賃市場(chǎng)，成為國(guó)家從供給側(cè)解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的重要舉措。

戴德梁行武漢估價(jià)及顧問(wèn)服務(wù)部主管謝穎在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)坦言，以全國(guó)平均成本1800元/套/月計(jì)算，租房市場(chǎng)規(guī)模將超1萬(wàn)億元。而作為全國(guó)首批開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市，武漢流動(dòng)人口租房比例預(yù)計(jì)將達(dá)60%~70%，住房租賃需求旺盛，未來(lái)市場(chǎng)巨大。

住宅供銷(xiāo)比回歸合理區(qū)間

2017年，武漢住宅相關(guān)政策主要集中在住房租賃新政和規(guī)范市場(chǎng)行為兩個(gè)方面，2016年以來(lái)的系列調(diào)控措施成果基本顯現(xiàn)，供需矛盾從2017年二季度開(kāi)始有所緩解。

2017年，武漢市商品住宅累積新增供應(yīng)2086.5萬(wàn)平方米，較去年同期增加3.1%;商品住宅累積成交面積為1820.6萬(wàn)平方米，同比減少36.2%，降幅較為顯著。

受政策調(diào)控和房貸收緊影響，居民購(gòu)房回歸理性的趨勢(shì)明顯。在武漢16個(gè)區(qū)中只有漢南和青山的成交量超過(guò)了去年，分別比2016年提高了13.8%和27.0%。相比2016年大部分區(qū)域的供不應(yīng)求，調(diào)控后的2017年主城區(qū)大部分區(qū)域的銷(xiāo)供比回歸合理區(qū)間，只有部分區(qū)域例如江漢、硚口、青山和東湖風(fēng)景區(qū)仍處在供需不平衡的狀態(tài)。截至2017年第四季度，武漢市商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)供應(yīng)比為0.7，略低于0.8-1.2的合理的區(qū)間，且有繼續(xù)下降的趨勢(shì)。

截至2017年12月底，武漢全市商品住宅可售面積為1085.6萬(wàn)平方米，基本與去年同期持平。全市庫(kù)存情況雖較上半年有所回暖但仍處于較低水平，截至12月份武漢商品房出清周期微升至5.97個(gè)月，比去年同期增加了1.91個(gè)月。

戴德梁行武漢及長(zhǎng)沙公司總經(jīng)理黃廣平認(rèn)為，短期來(lái)看，武漢住宅市場(chǎng)的出清周期有明顯的上升趨勢(shì)，短期內(nèi)預(yù)計(jì)供應(yīng)將有所加大。長(zhǎng)期來(lái)看，預(yù)計(jì)武漢住宅市場(chǎng)將繼續(xù)保持中偏緊的調(diào)控力度，價(jià)格將繼續(xù)保持平穩(wěn)小幅上升的態(tài)勢(shì)。

1萬(wàn)億租房市場(chǎng)規(guī)模

2017年被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為中國(guó)住房租賃市場(chǎng)元年。

2017年4月，住建部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出建立健全租購(gòu)并舉的住房制度;2017年9月，北京、上海、成都、武漢等13個(gè)城市作為首批試點(diǎn)被批準(zhǔn)開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房。

國(guó)家衛(wèi)計(jì)委的數(shù)據(jù)顯示，目前全國(guó)流動(dòng)人口達(dá)2.47億人，一線城市流動(dòng)人口比例超過(guò)40%、二線城市平均流動(dòng)人口比例也有20%。“流動(dòng)人口租房比例在60~70%的水平。”謝穎說(shuō)，以全國(guó)平均成本1800元/套/月計(jì)算，租房市場(chǎng)規(guī)模將超1萬(wàn)億元。

巨大的市場(chǎng)空間使得長(zhǎng)租公寓成為開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)白銀時(shí)代的新選擇。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)前30強(qiáng)開(kāi)發(fā)商中已有8家企業(yè)建立了自有的長(zhǎng)租公寓品牌，定位覆蓋從中低端至中高端市場(chǎng)，6家企業(yè)開(kāi)始在北京、上海、廣州、深圳、成都、武漢等18個(gè)一二線城市經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。

就武漢而言，目前武漢長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)雖然處于發(fā)展初期，但卻呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。自2015年引進(jìn)長(zhǎng)租公寓模式后，武漢目前已涌現(xiàn)出20余家品牌長(zhǎng)租公寓，運(yùn)營(yíng)的公寓約5萬(wàn)間，其中集中式公寓6000多間，萬(wàn)科泊寓、小米公寓等則將在2018年陸續(xù)入市。

值得注意的是，隨著長(zhǎng)租公寓投資熱的興起，這一市場(chǎng)也面臨新的難題與挑戰(zhàn)：土地資源稀缺，核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)物業(yè)緊俏，拿地成本因此不斷上漲;項(xiàng)目收購(gòu)或租賃的商業(yè)項(xiàng)目面臨的結(jié)構(gòu)、建筑改造難題;盈利模式單一，投資回報(bào)周期較長(zhǎng)。謝穎說(shuō)，房源變得更稀缺了。

不過(guò)，隨著居民居住觀念的升級(jí)和市場(chǎng)的調(diào)整，以及與之相關(guān)的諸如租購(gòu)?fù)瑱?quán)、稅收、住房租賃資產(chǎn)證券化等支持以超常規(guī)的速度實(shí)現(xiàn)，住房租賃市場(chǎng)將迎來(lái)發(fā)展黃金期。

如何獲取更高的租金溢價(jià)?謝穎建議，長(zhǎng)租公寓主要面對(duì)的青年群體，應(yīng)通過(guò)特定細(xì)分群體特定需求的滿足，增強(qiáng)客戶黏性，品牌戰(zhàn)略應(yīng)強(qiáng)調(diào)差異化和精細(xì)化;打造長(zhǎng)租公寓的居住生態(tài)圈，提供更多增值服務(wù)，提高公寓居住的居住便利度;長(zhǎng)租公寓的重資產(chǎn)屬性導(dǎo)致其離開(kāi)金融工具難以實(shí)現(xiàn)快速規(guī)?；?，因此需要REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)和其他金融創(chuàng)新手段實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，以達(dá)規(guī)?；康摹?/p>