2018年，精細化的樓市調(diào)控如何拿捏

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

圖片來源：視覺中國

李宇嘉

近日，業(yè)內(nèi)都在討論，樓市政策可能開始“吹暖風”了。鐵板一塊的以“五限”（限購、限貸、限價、限商、限售）為主要內(nèi)容的調(diào)控，近期也撕開了一道口子。陷入“松綁調(diào)控”輿論漩渦的蘭州，外圍新區(qū)直接退出了限購，主城區(qū)以相對溫和的限售取代限購；南京、武漢等“準一線城市”，借“人才新政”、降低落戶門檻等政策，調(diào)整限購；房價居高不下的廈門，近期則強調(diào)要滿足改善型住房需求。果真是這樣嗎？

筆者認為，若還拿過去調(diào)控輪回的思維看待當前政策調(diào)整，是很有問題的。

2018年，樓市政策真正進入到精細化階段，開啟了分類調(diào)控。類似蘭州、合肥、武漢這樣的城市，近兩年大力吸引人才、承接轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)和回流農(nóng)民工，推動“就近城鎮(zhèn)化”，城市開發(fā)和建設(shè)熱火朝天。

由此，地鐵、市政管網(wǎng)和教育文化等公共設(shè)施快速上馬。比如蘭州、昆明當前都有3條地鐵線在建。根據(jù)中泰證券研究，2016年東部、中部、西部人均基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)量分別較2006年增長90.6%、121.3%和127.3%。未來，供水、供電、道路等基礎(chǔ)設(shè)施缺口和建設(shè)重點也主要集中在豫冀魯川渝貴云等省份。

這既有“穩(wěn)增長”的考慮，更有“補欠賬”的訴求。在“去杠桿”成為攻堅任務(wù)，地方債務(wù)控制愈加嚴格的情況下，調(diào)整限購政策不奇怪。但是，像京滬穗深寧津等熱點城市，保持調(diào)控力度不放松還是頭等大事。盡管限價政策行政干預(yù)色彩濃厚，但卻是房地產(chǎn)“去杠桿”、樓市漸進“去泡沫”的不二選擇。

“房住不炒”是頂層設(shè)計，金融和土地供給都要向此靠攏，嚴控地價的政策會繼續(xù)堅持，“地王”、高地價不太可能再出現(xiàn)，市場甚至要轉(zhuǎn)向租賃，以去投資和金融屬性。由此，“面粉價格推高面包價格”這個過去房價上漲的重要邏輯，未來難以講得通了。

2017年，大城市房價基本處于橫盤的態(tài)勢，但預(yù)售審批限價正在重新建立定價坐標。近幾年，熱點城市片區(qū)內(nèi)某一樓盤價格漲跌，周邊同類樓盤跟著漲跌，這就是“標價效應(yīng)”。

微觀個體購房時，都會打聽同一戶型近期成交價，買方出價一般會比照這個成交價。假設(shè)，現(xiàn)在某一片區(qū)在售房屋均價6萬元，而政府審批的新盤價格只有5萬元。慢慢地，6萬元的市場定價會向5萬元的新坐標靠攏。若能承受得起財務(wù)成本、資金回籠周期拉長的損失，開發(fā)商可以不接受限價而“捂盤惜售”。但筆者認為，這剛好契合政府調(diào)控的愿望，即橫盤的高房價不能快速下跌，否則會導(dǎo)致系統(tǒng)性風險，但要在日漸冗長的交易程序、壘高的交易成本中，虛高的溢價部分慢慢損耗掉。

如果片區(qū)內(nèi)審批出的所有新盤都比市場價格低一點，慢慢地，這個價格就成為引導(dǎo)片區(qū)市場定價的新價格坐標。限售也一樣，蘭州新政的核心就是“限售換限購”，自購房之日起3~5年不能出售，不動產(chǎn)就變成“凍產(chǎn)”。不到一年時間，這項政策已蔓延至50多個城市。未來，類似于蘭州一樣的二三線城市，都可能會啟動“限售換限購”的政策調(diào)整。表面來看，溫和的調(diào)控取代了嚴厲的打壓，但如果資產(chǎn)交易頻率（或換手率）一旦大幅下降，流動或變現(xiàn)的優(yōu)勢沒有了，撬動信用的優(yōu)勢也就沒有了，過去由換手率和杠桿推高的資產(chǎn)高溢價很難扛得住。

除限價、限售繼續(xù)堅持外，按照中央經(jīng)濟工作會議提出的“促進形成金融和實體經(jīng)濟、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)”，金融必須要褪去助長不動產(chǎn)投資屬性的功能。

首先，土地開始回歸居住屬性，熱點城市未來土地出讓，不再單純遵循“價高者得”的“招拍掛”模式，而是附加諸多條件的限制性供地，比如配建保障房、租賃房或公共設(shè)施，開發(fā)商自持或“只租不售”等。這樣，開發(fā)商再拿地去做杠桿融資時，銀行可就要審慎了，這塊地到底是不是合格的抵押品。

其次，銀行也不可能再做高房屋評估價了，大面積限售后，銀行甚至會給出較低的評估價，因為限售弱化抵押品屬性，杠桿推高房價的邏輯也難講得通了。

最后，2016年底，監(jiān)管層提出房貸“去杠桿”。具體來說，就是按揭貸款規(guī)模和占比“雙控”。2017年，盡管按揭貸款投放相比2016年有所下降，但2017年前10個月，居民短期貸款卻新增了1.6萬億元，接近2016年同期新增額的3.5倍，占居民總貸款的26%。

考慮到主要進入樓市的短期貸款，2017年房貸接近新增貸款的40%，顯然未完成“雙控”目標。2018年，按揭規(guī)模、占比“雙控”還會堅持，投放周期也會延長。2017年初，按揭從申請到投放的周期只有2個月，現(xiàn)在要4~6個月，而且還會限制每月額度。

總之，2018年樓市調(diào)控差異化、精細化會更加突出。盡管部分二三線城市會適當調(diào)整政策，但只要金融杠桿和地價能控制住，二三線城市的樓市就將整體穩(wěn)定。對于熱點城市來說，控制高房價，也要控制房價大起大落帶來的系統(tǒng)性風險。最佳選擇就是，繼續(xù)堅持限價、限售、限杠桿，當不動產(chǎn)大面積被“凍住”，信用創(chuàng)造能力被削弱后，投資和金融屬性就弱化了。

短期內(nèi)，試圖再交易的價格就不再是市場價格了，只有一定幅度的降價才能實現(xiàn)交易，否則就是“有價無市”，這就是虛高溢價的損耗。這也是為什么，近期不管新房還是二手房交易，一次性付款的價格比貸款購買的價格要低、商業(yè)性貸款比公積金和商業(yè)貸款組合的價格低，因為各種限制政策正在讓虛高的溢價一點一點損耗，這個趨勢越來越明顯；長期看，隨著虛高資產(chǎn)溢價不斷損耗，資產(chǎn)泡沫也就“軟著陸”了。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）