經(jīng)參：房地產(chǎn)調(diào)控總基調(diào)沒變 認(rèn)為放松明顯屬于誤讀

年初以來，多個城市房地產(chǎn)調(diào)控政策相繼微調(diào)，有觀點開始認(rèn)為這是調(diào)控松綁轉(zhuǎn)向的跡象。但如果仔細(xì)回看本輪調(diào)控的初衷，以及好好領(lǐng)會十九大和中央經(jīng)濟工作會議精神，當(dāng)前認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控放松明顯屬于誤讀。

確實，如果單純從調(diào)控力度、調(diào)控效果和對經(jīng)濟的當(dāng)期影響看，眼下談?wù)摲潘傻目赡苄运坪醪⒉粸檫^。有統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，截至2017年底，全國共有54個城市出臺調(diào)控，“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市15個，限售的城市48個，限購政策129條，限貸政策169條。可以說，2016年三季度以來這輪房地產(chǎn)調(diào)控空前嚴(yán)厲。從具體實踐來看，本輪調(diào)控也已取得了較好成效，體現(xiàn)為房地產(chǎn)銷售量價齊落。

數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至10月，30個大中城市房地產(chǎn)銷售面積月均同比增長30%，到了調(diào)控后的2016年11月至2017年12月，已變?yōu)樵戮认陆?1%；截至2017年12月，70個大中城市里一線城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅均連續(xù)14個月回落，二線城市房價走勢也大體如此。得益于因城施策和棚改貨幣化安置，三四線城市的房地產(chǎn)銷售和價格跌幅均明顯低于一二線城市。

此外，由于房地產(chǎn)仍是我國的支柱性行業(yè)，調(diào)控?zé)o疑會對經(jīng)濟增長產(chǎn)生短期負(fù)面作用，包括拖累地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)消費和制約房地產(chǎn)投資等。再考慮到當(dāng)前我國正著力推動結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型和全面加強金融監(jiān)管，我國經(jīng)濟下行壓力顯然大了不少。

一葉可知秋，但同樣可障目。根據(jù)當(dāng)前樓市調(diào)控效果顯現(xiàn)就判斷調(diào)控將很快放松，明顯屬于“念歪了經(jīng)”。

一方面，過去幾年，我國房價一路飆漲，居民持續(xù)加杠桿且購房抵押率不斷上行，一邊是剛需者買不起房，一邊是炒房團越來越多，房地產(chǎn)泡沫事實上已成為巨大的“灰犀牛”。以商品房銷售額（累計值）與商品房銷售面積（累計值）的比值作為房價表征來看，2016年底約為7500元/平方米，調(diào)控后的2017年底小幅升至7900元/平方米，分別為5年前、10年前和15年前的1.5倍、2.3倍和3.6倍。房價走高也帶動了房地產(chǎn)市值的快速膨脹，過去12年間，我國房地產(chǎn)市值增加6.3倍，同期城鎮(zhèn)居民可支配收入僅增加3.5倍。

與此同時，越來越貴的房子“綁架”了大部分家庭。數(shù)據(jù)顯示，我國居民總資產(chǎn)中房地產(chǎn)占比超過5成，總負(fù)債中按揭貸款占比超過6成；2016年底我國居民部門杠桿率水平為45%，調(diào)控之后不降反升，2017年三季度已超過50%，分別是5年前和10年前的1.9倍和3.5倍。杠桿率水平快速上升的背后，簡單來說，就是居民可支配收入的漲幅趕不上房價。

另一方面，相比以往，本輪調(diào)控主基調(diào)總體思路是因城施策、分類調(diào)控。實施一年多后，黨的十九大再次明確堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，并提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”；中央經(jīng)濟工作會議則強調(diào)“要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性”，并指出“完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，實行差別化調(diào)控”。

從這個政策思路演化來看，住建部日前提出的“抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”，以及蘭州、南京、合肥等城市出臺的放松部分非核心區(qū)域限購、放松高層次人才限購、支持改善性需求住房購買等舉措，無非是在響應(yīng)中央提出的“差別化調(diào)控”和“把握好工作節(jié)奏和力度”，進(jìn)而使調(diào)控更加精準(zhǔn)有效。更進(jìn)一步，考慮到住建部把2018年改造各類棚戶區(qū)目標(biāo)由此前的500萬套增至580萬套，以及各地陸續(xù)出臺的租購并舉相關(guān)舉措，國家有意控制房價水平、遏制投機炒房以及著力健全房地產(chǎn)長效機制的決心并未改變。

謀定而后動。“一套房子綁架了一代人”這句話雖夸張演繹但也不無道理；而“每一次房價調(diào)控，都是為了下一次更好地上漲”，也的確是以往調(diào)控留給人們的直觀感受。因此，有關(guān)方面應(yīng)盡可能確保房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性，千方百計提高政策前瞻性，并著力加強預(yù)期管理。

經(jīng)濟參考報記者 熊園