從三千億沖到五千億只用一年 龍頭房企的天花板在哪里

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 盧祥勇    

每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 盧祥勇

2017年，房企規(guī)模加速集中，“萬保招金”的四強格局正式被“碧恒萬融”新四強所取代。與此同時，千億房企陣營不斷擴容，截至11月底，已有14家房企合約銷售金額突破千億，另有包括世茂、旭輝、萬達、魯能等房企距離千億僅一步之遙。

克而瑞預計，2017年碧桂園、恒大、萬科三家房企的合約銷售金額都將突破5000億元。而在2016年，碧桂園的銷售金額剛剛突破3000億元，達到3088億元。僅僅過了一年，房地產(chǎn)巨頭就從“三千億”時代跨入“五千億”時代。房企銷售的天花板在哪里？業(yè)內(nèi)人士認為，未來一家房企達到萬元銷售規(guī)模也是有可能的。對比國外，中國龍頭房企的規(guī)模還存在一定的上升空間。

2018年房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)怎樣的格局？房企的并購潮是否會頻繁上演？千億房企陳容會達到何種規(guī)模？中小房企的出路及對策是什么？一連串的問題成為行業(yè)關(guān)注的焦點。

房地產(chǎn)跨入“五千億”時代

今年前11月，碧桂園合約銷售金額突破5000億元大關(guān)，達到5342.7億元，提前完成全年銷售目標，12月繼續(xù)向6000億元大關(guān)沖刺。恒大、萬科合約銷售金額分別為4704億元和4676.5億元，兩者正為行業(yè)第二名展開激烈的爭奪。融創(chuàng)則以黑馬之勢跨越3000億元大關(guān)，同比增長132%，全年行業(yè)第四的地位沒有懸念。

保利、綠地前11月也分別實現(xiàn)銷售金額2678億元和2464億元，全年有望邁入3000億元房企陣營。此外，龍湖和中海都將沖擊2000億元規(guī)模。值得注意的是，在千億規(guī)模的房企中，目前華潤和華夏幸福目前處于十強行列，與身后的綠城、金地差距都在三四十億之內(nèi)。在今年的最后一個月這四家房企將爭奪前十強的最后兩席。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在TOP11~20梯隊的房企中，目前綠城、金地、新城和招商都已邁過千億的門檻。除此之外，旭輝、世茂目前的規(guī)模在800~900億元左右，全年都有機會沖擊千億。富力、中南、陽光城也在沖千億的過程中，年底預計會在900~1000多億的規(guī)模。目前千億房企的數(shù)量已經(jīng)達到了14家，全年可能達到16~18家。即使有些企業(yè)今年沒能實現(xiàn)千億目標，明年突破千億也沒有太大問題。

雖然每一年都強調(diào)馬太效應，今年房地產(chǎn)企業(yè)集中度提升速度已經(jīng)兌現(xiàn)成亮眼的數(shù)字。以2017年前11月克而瑞數(shù)據(jù)來看，銷售額Top 50房企市場占有率已達到46.3%，較2016年提高了11個百分點，其中Top 10房企市場占有率提升6.5個百分點至25.2%。龍頭房企的集中度會達到多高的水平？中信建投研報認為，國際經(jīng)驗說明我國房企集中度仍有大幅提升空間，TOP3、TOP10、TOP50房企的集中度未來將逐步向20%、40%、60%以上靠攏。

為獲得規(guī)模優(yōu)勢，房企紛紛在土地市場積極攻城略地?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2017年1~11月，百強房企共新增土地貨值10.47萬億元，為同期銷售金額TOP100房企銷售額的1.7倍。未來這些項目入市后將產(chǎn)生溢價，未來百強的銷售金額門檻將繼續(xù)提升。

其中，融創(chuàng)中國前11月以14352.6億元新增土地貨值排名行業(yè)第一，碧桂園、恒大、萬科緊隨其后，新增土地貨值分別為9943.7億元、8411.5億元以及5637.8億元，均高于同期合約銷售金額。不斷崛起的閩系房企同樣表現(xiàn)出強烈的規(guī)模擴張欲望，其中福晟集團前11月新增土地貨值達到2980.9億元，約為同期銷售金額的8.6倍。

龍頭房企還有上升空間

易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱認為，房地產(chǎn)下半場最激烈的就是規(guī)模之戰(zhàn)。目前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于劇變中，新的地產(chǎn)四強格局看起來并不穩(wěn)固，誰上誰下，拼的就是眼光和勇氣。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年1~11月份，商品房銷售面積146568萬平方米，同比增長7.9%；商品房銷售額115481億元，增長12.7%。從目前數(shù)據(jù)來看，2017年商品房銷售面積、金額續(xù)創(chuàng)新高已成定局。

行業(yè)銷售的天花板在哪里？丁祖昱認為，16億平方米銷售面積和13萬億元銷售金額也許是中國房地產(chǎn)真正的天花板。銷售一旦達到16億平方米之后，再往上的空間愈加逼仄，并且2018年受政策以及市場雙重因素影響，“小年”將是大概率事件，市場壓力會更大。

同策集團副總經(jīng)理張任遠告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，5000億元的銷售金額在房地產(chǎn)全行業(yè)的占比也是個位數(shù)，約為3.8%，未來這個占比達到10%也是有可能的，萬億元銷售規(guī)模也是有可能的。

目前約3.8%的行業(yè)占比與美國、日本相比仍較為低，美國在成熟階段龍頭的市占率是6%~8%。對比國外，中國龍頭房企的規(guī)模還存在一定的上升空間。

為獲得加速規(guī)模擴張的砝碼，房企除了在公開招拍掛市場積極拿地外，大規(guī)模的并購也是行業(yè)規(guī)模加速集中的重要原因，比如中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中交地產(chǎn)等房企通過大規(guī)模的并購重組實現(xiàn)規(guī)模的跨越式發(fā)展。不具備央企和國企資源整合優(yōu)勢的民營企業(yè)則通過公開招拍掛、二級市場收并購、股權(quán)合作等方式擴大布局，提升市場占有率。張任遠表示，2018年房企并購潮流將繼續(xù)上演。

并購大潮下，中小房企的生存空間逐漸被壓縮，規(guī)模較小的房企將秉承怎樣的生存法則？

張任遠告訴記者，任何行業(yè)的發(fā)展都有兩個維度，一是越來越大，一個是越來越豐富和有特色，中小企業(yè)找到自己立足的核心能力，也是可以發(fā)展的。房企的核心能力未必是大規(guī)模，有些運營能力較強的房企規(guī)模不大，但是通過商業(yè)運營可以獲得豐厚的利潤，同樣具備發(fā)展優(yōu)勢和競爭力。當然，運營能力只是其中的一個方面，也存在其他的出路來打造核心競爭力。