精心拿捏樓市調(diào)控 為長效機(jī)制建設(shè)創(chuàng)造窗口期

每經(jīng)編輯 李宇嘉    

圖片來源：視覺中國

李宇嘉

上周末，中共中央政治局召開會議，研究2018年經(jīng)濟(jì)工作，提出“加快住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)”，并明確這是明年要著力抓好的一項(xiàng)重點(diǎn)工作。會議同時指出，“防范化解重大風(fēng)險要使宏觀杠桿率得到有效控制，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力增強(qiáng)，防范風(fēng)險工作取得積極成效”。

這意味著，一方面，樓市調(diào)控已進(jìn)入“深水區(qū)”，短期調(diào)控政策要為長期改革創(chuàng)造窗口期，盡快實(shí)現(xiàn)從短期調(diào)控向長效機(jī)制轉(zhuǎn)變，讓調(diào)控與改革措施共同發(fā)力。同時，加快制定服務(wù)于新市民的、以租為主和租購并舉的住房新制度，以銳意改革來穩(wěn)定預(yù)期。另一方面，2018年調(diào)控和貨幣政策（主要是房貸政策）仍將從緊，但要防止樓市回調(diào)、杠桿下壓引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險擔(dān)憂。

目前，住房需求潛力還很大，2.45億外來人群、2500萬大學(xué)畢業(yè)生等新市民，多數(shù)以城中村或城鄉(xiāng)結(jié)合部、邊緣化租賃，或者群租、合租等形式居住，建筑消防隱患、租賃秩序差、無服務(wù)配套、居住成本高、不享有基本公共服務(wù)等現(xiàn)象普遍存在。

此外，因城市高房價、高成本，我國還有大量的農(nóng)業(yè)富余人口無法進(jìn)城，同時還有一大批“留守人群”無法進(jìn)城與親屬團(tuán)圓。因此，基于住房新定位，著力推進(jìn)長效機(jī)制建設(shè)，推進(jìn)住房制度改革，既滿足和釋放以新市民為主的有效需求，又堵住由高收入人群投資主導(dǎo)的無效需求，樓市調(diào)控和金融穩(wěn)定的雙重目標(biāo)是可以同時實(shí)現(xiàn)的。

樓市調(diào)控的目標(biāo)，首先在于祛除投資屬性，這是第一步。

房子成為投資品，這在國際上是一般現(xiàn)象，我國更是如此。過去，我國特有的土地供給制度，加上地方政府隱性擔(dān)保，每當(dāng)樓市遭遇下滑時，地方政府往往以各種手段或明或暗“托市”，從而形成救市慣性，強(qiáng)化了房價“單邊上漲”預(yù)期，這種預(yù)期甚至固化為“洗腦式”的剛性認(rèn)知。

更重要的是，過去十幾年我國經(jīng)歷了史無前例的城鎮(zhèn)化、工業(yè)化，每年進(jìn)城人口超過2000萬，京滬穗深等熱點(diǎn)城市每年流入人口40萬~70萬，加上沒有房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、綜合個稅、資本利得稅等收入調(diào)節(jié)“利器”，以及自古以來的置業(yè)買地傳統(tǒng)，房產(chǎn)投資屬性在我國演繹得淋漓盡致。

單純要祛除投資屬性的話，政策選擇上可以很簡單——徹底退回計劃經(jīng)濟(jì)配給制，或徹底消滅杠桿——但這顯然不行。

一方面，越是需求大的公共品，越強(qiáng)調(diào)“投入-產(chǎn)出”平衡、老百姓可支付，否則無法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)和高質(zhì)量供應(yīng)。上世紀(jì)80年代城市化高速推進(jìn)時期，美國、歐洲的房貸首付比例甚至降至10%，也沒見投資需求如我國般火熱。

另一方面，除了房地產(chǎn)以外，地方債務(wù)、銀行信貸質(zhì)量、匯率改革等，都是可能引爆系統(tǒng)性風(fēng)險的領(lǐng)域，但“一手托幾家”的房地產(chǎn)最關(guān)乎全局。回到計劃和消滅杠桿（包括類似美國連續(xù)加息），毫無疑問會引爆樓市泡沫，觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險。

因此，房地產(chǎn)調(diào)控只是工具，終極目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居。我們不像美國，風(fēng)險在全球分散，可以持續(xù)加息刺穿泡沫，讓市場完全“出清”。相比10年前，我國多數(shù)城市的商品房價上漲數(shù)倍，居民杠桿率從2008年的21%上升至目前的53%，杠桿占可支配收入的比重從2008年42%上升到目前的90%。因此，樓市泡沫一旦進(jìn)入失控或破裂狀態(tài)，巨大的外溢性和沖擊力或遠(yuǎn)超2008~2009年金融危機(jī)的破壞力。

當(dāng)然，在資本管制、匯率有管理浮動、央行握有巨額外匯儲備的情況下，我國有自信守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險。但是，從國際金融風(fēng)險多由樓市觸發(fā)的教訓(xùn)來看，我們也不能掉以輕心。

黨的十九大強(qiáng)調(diào)，“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險的底線”。此次政治局會議再次強(qiáng)調(diào)，2018年防范風(fēng)險工作要取得積極成效。這意味著，樓市調(diào)控要采取慢火煲湯“散泡沫”的模式，即調(diào)控要持續(xù)不間斷，但也要精心拿捏，短期調(diào)控與長效機(jī)制結(jié)合，滿足有效需求（新市民）與堵住無效需求結(jié)合，這正是當(dāng)前各級政府都在推進(jìn)的工作。

房屋之所以具有投資屬性，除了其天然的儲藏價值屬性外，能流通和杠桿效應(yīng)是兩大動力。近年來，投資需求占比大的城市，住房流轉(zhuǎn)率就高，如2015年深圳房價翻了近一倍，二手房流轉(zhuǎn)率（交易二手房/存量二手房）高達(dá)8%，同期京滬二手房流轉(zhuǎn)率僅3%~4%。2016年漲幅最高的上海、2017年上半年漲幅較高的北京，二手房流轉(zhuǎn)率都上升到了6%左右。

因此，今年調(diào)控的重點(diǎn)是企業(yè)或個人限售、企業(yè)自持（用于租賃），即將住房流動性、換手率在高位鎖定。通過“凍結(jié)”中短期交易，增加交易摩擦，如降低二套房杠桿、拉長貸款發(fā)放周期、上浮房貸利率、自持且不能“以租代售”、房產(chǎn)稅高懸頭頂?shù)?，增加房屋流動的溢價耗損。

同時，房地產(chǎn)源頭的土地市場，一方面將新增地塊向租賃轉(zhuǎn)移，針對新市民這個有效需求的最大主體、最能體現(xiàn)“居住屬性”的主體，做“供給側(cè)”改革；另一方面，通過新出讓地塊配建保障房、自持或租賃“常態(tài)化”來降低溢價率。近期各大城市出讓地塊溢價率普遍在20%左右，甚至底價成交，說明這一改革初見成效。

由此，房價上漲預(yù)期及投資溢價空間明顯收窄。在交易時限拉長、交易摩擦增大的情況下，交易價差預(yù)期看淡，甚至不足以彌補(bǔ)時間價值的損耗。

今年7月的金融工作會議，吹響金融“去杠桿”的號角，無風(fēng)險利率趨于上升，未來樓市交易流動溢價耗損更大。時間拉長后，未來基于投資需求的房屋交易，越來越索然無味，這是漸進(jìn)“去泡沫”的優(yōu)選路徑。

“去杠桿”是樓市調(diào)控的另一重點(diǎn)，但考慮到高位不勝寒的房價及泡沫風(fēng)險，采取慢火煲湯“散泡沫”模式，即支持首套房低首付，甚至改善型的二套房也給予3~5成的首付支持。此次政治局會議明確，2018年防范化解重大風(fēng)險要使宏觀杠桿率得到有效控制，這就意味著，在金融穩(wěn)定委員會的統(tǒng)一部署下，各金融監(jiān)管部門的對接會更加有效，資金很難違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。

綜上，由資金、預(yù)期、地方政府托底而形成的房價螺旋上升閉環(huán)不再自我強(qiáng)化，2018年將呈現(xiàn)“高位平衡、緩慢回落”的走勢。這樣，不管是因房價（絕對水平）未明顯下跌而導(dǎo)致的頑固市場預(yù)期（房價還會漲），還是糧草充足的開發(fā)商沒有降價動力，都將因調(diào)控慢火煲湯“散泡沫”而漸進(jìn)瓦解和解凍。

這就為長效機(jī)制建設(shè)、住房制度改革創(chuàng)造了較為穩(wěn)定的“窗口期”。事實(shí)上，長效機(jī)制、住房制度改革在2017年已展開，如租購并舉、租售同權(quán)、集體土地入市、房產(chǎn)稅明確征收細(xì)節(jié)等。當(dāng)然，要讓這些舉措產(chǎn)生切實(shí)的效果，還需要一個漸進(jìn)的過程。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）