泰禾集團(tuán)21.8億受讓東恒海鑫股權(quán)及債權(quán) “借道”布局昆山市場(chǎng)

每經(jīng)編輯 吳若凡    

每經(jīng)記者 吳若凡 每經(jīng)編輯 姚治宇

國(guó)慶長(zhǎng)假剛結(jié)束，泰禾集團(tuán)和光明地產(chǎn)就宣布進(jìn)行了一次大手筆交易。10月9日，泰禾集團(tuán)（000732，SZ）發(fā)布公告稱(chēng)，公司全資下屬公司蘇州錦潤(rùn)置業(yè)有限公司參與上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌出讓活動(dòng)，以21.8億元競(jìng)得江蘇東恒海鑫置業(yè)有限公司 （以下簡(jiǎn)稱(chēng)東恒海鑫）100%股權(quán)及7.13億元債權(quán)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，東恒海鑫為光明地產(chǎn)全資子公司農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司所有，其核心資產(chǎn)為“恒海國(guó)際花園別墅”項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊位于江蘇省蘇州昆山淀山湖鎮(zhèn)，總用地面積65.8萬(wàn)平方米。

據(jù)了解，這是泰禾集團(tuán)首次進(jìn)入昆山市場(chǎng)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，昆山為環(huán)上海城市群中的潛力地帶，項(xiàng)目處于淀山湖區(qū)域，整體條件較適合打造泰禾“院子系”產(chǎn)品，但具體打法還待具體觀察。

“借道”收購(gòu)落子昆山

以并購(gòu)為主要方式，泰禾集團(tuán)今年的項(xiàng)目拓展勢(shì)頭可謂強(qiáng)勁。泰禾集團(tuán)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年公司新增項(xiàng)目11個(gè)，新增土地儲(chǔ)備304.54萬(wàn)平方米，計(jì)容建筑面積為560.03萬(wàn)平方米，其中有10個(gè)項(xiàng)目通過(guò)并購(gòu)取得，拿地集中在鄭州、福州、合肥等熱點(diǎn)二線城市。

再次借道并購(gòu)，泰禾集團(tuán)又新進(jìn)入一座非一線城市，但其為何會(huì)選中昆山的項(xiàng)目進(jìn)行收購(gòu)？

資深地產(chǎn)人士薛建雄分析認(rèn)為，這與昆山在華東區(qū)域的位置不無(wú)關(guān)系。昆山可能是環(huán)上海價(jià)值投資圈中是最具潛力的區(qū)域之一，泰禾如若想深耕華東市場(chǎng)，填補(bǔ)昆山這一環(huán)，很有價(jià)值。

泰禾集團(tuán)在公告中表示，項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)地塊容積率較低，適合開(kāi)發(fā)公司 “院子系”高端住宅產(chǎn)品。

據(jù)了解，目前泰禾在蘇州已經(jīng)有了“院子系”代表產(chǎn)品。熟悉該項(xiàng)目的知情人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此次收購(gòu)毗鄰上海的淀山湖項(xiàng)目，泰禾或?qū)⒃俅温涞匾幻?ldquo;院子系”產(chǎn)品，因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃比較適合泰禾院子的定位。

“但具體打造成哪種‘院子系’，還要看最終的規(guī)劃設(shè)計(jì)和審批結(jié)果。”上述知情人士表示。

資料顯示，泰禾集團(tuán)此次收購(gòu)的項(xiàng)目待開(kāi)發(fā)土地面積約37.4萬(wàn)平方米，均為住宅，物業(yè)類(lèi)型有別墅及小高層，預(yù)計(jì)可售面積約22.5萬(wàn)平方米。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士粗略估算，加上7.13億元債權(quán)，泰禾獲得土地的成本在1.2萬(wàn)元/平方米左右。目前淀山湖板塊的小高層均價(jià)約2萬(wàn)元/平方米。

一位昆山當(dāng)?shù)卮砉緺I(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，受限購(gòu)影響，最近昆山各板塊的市場(chǎng)成交量，出現(xiàn)了不同程度的下滑。據(jù)昆山樂(lè)居官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，昆山樓市三季度共成交6325套，環(huán)比上季度下跌9%，其中9月新建商品房成交成交僅1935套。

規(guī)劃設(shè)計(jì)成關(guān)鍵

上述營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴記者，“‘恒海國(guó)際花園別墅’項(xiàng)目的容積率在1.2左右，以聯(lián)排和洋房為主。”其還透露，“恒海國(guó)際花園別墅”項(xiàng)目有個(gè)歷史遺留問(wèn)題需要解決，即原先6層洋房因?yàn)閼?hù)型問(wèn)題去化較慢，其中主要面積段為70~90平方米的兩房，而這部分面積段對(duì)于淀山湖板塊來(lái)說(shuō)，認(rèn)可度不高，因此去化壓力大。

“畢竟對(duì)于上海的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，‘2+1’的三房才是他們的首選。因此，如何解決這幾百套剩下的兩房將是泰禾未來(lái)要面臨的問(wèn)題。”上述營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人表示。

可見(jiàn)，項(xiàng)目未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)如何，規(guī)劃設(shè)計(jì)將起重要作用。

該負(fù)責(zé)人建議，由于昆山對(duì)低密度低容積率的住宅規(guī)劃限制較多，因此雙拼獨(dú)棟已然不可能，對(duì)于泰禾來(lái)說(shuō)，“高低配”是最好的選擇，即聯(lián)排+洋房的設(shè)計(jì)。

薛建雄則認(rèn)為，尚未動(dòng)工的那塊空地，對(duì)于泰禾這種注重打造別墅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)問(wèn)題不大。其可能打造高密度的聯(lián)排別墅，即泰禾的“院子系”，如果容積率不足以覆蓋，則可能通過(guò)建造洋房補(bǔ)足。不過(guò)，別墅的面積不宜過(guò)大，應(yīng)控制在200平方米以?xún)?nèi)，這樣可以控制總價(jià)。

薛建雄估計(jì)，按照目前情況來(lái)看，未來(lái)該區(qū)域的別墅售價(jià)可能在3萬(wàn)元/平方米左右，對(duì)于這里的客戶(hù)來(lái)說(shuō)，（他們）更注重的是環(huán)境和價(jià)格。