長(zhǎng)租公寓催生千億裝修市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)性開(kāi)發(fā)待激活

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 蔡雅蕓 舒曼曼     

每經(jīng)記者 蔡雅蕓 舒曼曼 每經(jīng)編輯 魏文藝

存量時(shí)代的中國(guó)租賃市場(chǎng)商機(jī)巨大。萬(wàn)科、龍湖、佳兆業(yè)等知名房企紛紛進(jìn)入長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域，并公布了各自的長(zhǎng)租公寓拓展計(jì)劃和目標(biāo)。

萬(wàn)億級(jí)存量市場(chǎng)也預(yù)示著長(zhǎng)租公寓在建設(shè)、裝修的需求上將不斷增加。住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展也將為家裝行業(yè)的發(fā)展提供新的突破口，據(jù)華興資本的估算，在地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)期趨勢(shì)的引領(lǐng)下，十年內(nèi)家裝行業(yè)產(chǎn)值預(yù)計(jì)達(dá)4萬(wàn)億元。而隨著新建住宅全裝修政策的出臺(tái)，家裝市場(chǎng)介入房地產(chǎn)市場(chǎng)的方式已經(jīng)處于房屋出售和出租之前。

東易日盛董事長(zhǎng)陳輝在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在國(guó)家大力推進(jìn)“租售并舉”的政策下，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于精裝修的市場(chǎng)化程度。按照每5年進(jìn)行一次裝修的假設(shè)估算，長(zhǎng)租公寓每年的裝修市場(chǎng)至少在千億元以上。

龍頭家裝企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)

從目前各品牌長(zhǎng)租公寓公布的計(jì)劃來(lái)看，萬(wàn)科泊寓預(yù)計(jì)到2018年拓展45萬(wàn)間；龍湖冠寓預(yù)計(jì)2017年底將開(kāi)1.5萬(wàn)間左右，力爭(zhēng)三年達(dá)到10萬(wàn)間的規(guī)模；佳兆業(yè)2017年6月發(fā)布長(zhǎng)租公寓品牌“創(chuàng)享空間”，預(yù)計(jì)三年內(nèi)打造10萬(wàn)間……長(zhǎng)租公寓作為存量住房的風(fēng)口，對(duì)家裝業(yè)是否能產(chǎn)生直接帶動(dòng)作用？

華菁證券在今年6月底曾發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，我國(guó)目前品牌公寓的數(shù)量在200萬(wàn)間左右，占整體租賃市場(chǎng)的比重約為2%。其中集中式公寓龍頭公司的平均管理規(guī)模為2~3萬(wàn)間左右，分散式龍頭公司管理規(guī)模在50萬(wàn)間左右。當(dāng)未來(lái)品牌公寓達(dá)到10%的市場(chǎng)占有率時(shí)，管理公寓數(shù)量將達(dá)到1060萬(wàn)間。

面對(duì)不斷龐大的市場(chǎng)空間，龍頭裝修公司也開(kāi)始聞風(fēng)而動(dòng)。9月16日，東易日盛發(fā)布公告稱(chēng)成立長(zhǎng)租公寓事業(yè)部，全面負(fù)責(zé)長(zhǎng)租公寓裝修相關(guān)業(yè)務(wù)，并認(rèn)為，按照每5年進(jìn)行一次裝修的假設(shè)估算，長(zhǎng)租公寓每年的裝修市場(chǎng)至少在千億元以上。

此外，記者了解到，盡管長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)空間巨大，但目前對(duì)家裝市場(chǎng)的影響卻較為微弱。金螳螂、廣田集團(tuán)相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，對(duì)于以長(zhǎng)租公寓為代表的租賃市場(chǎng)目前也在持續(xù)關(guān)注中。但廣田集團(tuán)相關(guān)人士也坦言，目前集團(tuán)依然是以與開(kāi)發(fā)商合作的商品住宅裝修業(yè)務(wù)為主，長(zhǎng)租公寓裝修目前來(lái)看尚屬于相對(duì)較小的業(yè)務(wù)。

東易日盛董事長(zhǎng)陳輝在接受記者采訪時(shí)表示，雖然已經(jīng)成立長(zhǎng)租公寓事業(yè)部，前期也溝通過(guò)一些，但還沒(méi)有進(jìn)入到實(shí)質(zhì)性階段。之所以成立長(zhǎng)租公寓事業(yè)部，陳輝說(shuō)，在國(guó)家大力推進(jìn)“租售并舉”的政策下，他們看好的不僅是龐大的租賃市場(chǎng)空間，而是多年的房地產(chǎn)精裝市場(chǎng)已經(jīng)被做成了雞肋。他坦言，精裝市場(chǎng)面臨著無(wú)利可圖、倒賠現(xiàn)金流和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，大部分供貨商都變成了出賣(mài)勞動(dòng)力和產(chǎn)能。而長(zhǎng)租公寓客戶考慮租不租的時(shí)候是把位置、價(jià)格和裝修綜合在一起判斷考慮，所以，長(zhǎng)租公寓的市場(chǎng)化程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于精裝修的市場(chǎng)化程度。

敏華控股投資法務(wù)部總經(jīng)理陸昕在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)提及，目前家居行業(yè)正處于整合狀態(tài)下，盡管市場(chǎng)規(guī)模很大，但能占有1%市場(chǎng)份額的企業(yè)卻很少，并且在國(guó)家樓市調(diào)控與行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的雙重壓力下，家居企業(yè)強(qiáng)者恒強(qiáng)、弱者面臨淘汰的趨勢(shì)日益明顯。

裝修要當(dāng)成產(chǎn)品來(lái)做

在薄利時(shí)代，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)裝修成本的要求非常敏感。但同時(shí)，由于處在占領(lǐng)市場(chǎng)階段，大型家裝企業(yè)也認(rèn)為當(dāng)下“無(wú)利可圖”，而小的供應(yīng)商又會(huì)出現(xiàn)種種問(wèn)題。

優(yōu)客逸家CEO劉翔向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，最近有兩家家具廠主動(dòng)解除了與優(yōu)客逸家的合作，原因是各項(xiàng)原材料成本上升，他們要求加價(jià)30%。

在優(yōu)客逸家的合作商中，一家位于成都的TCL經(jīng)營(yíng)商相關(guān)人員在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)到，他們向優(yōu)客逸家提供了空調(diào)、冰箱、洗衣機(jī)等家用電器，提供的價(jià)格比市場(chǎng)價(jià)低，利潤(rùn)空間薄，但由于優(yōu)客逸家發(fā)展迅速，他們更多的會(huì)看中長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。

與集中式公寓裝修方式不同，以優(yōu)客逸家為代表的分散式公寓的裝修大多依靠外包給三方企業(yè)。優(yōu)客逸家相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，他們的裝修合作方都是在當(dāng)?shù)卣袠?biāo)，采用規(guī)模較小的供應(yīng)商以方便供貨。

據(jù)陳輝了解，目前已經(jīng)有很多裝修公司介入到長(zhǎng)租公寓中來(lái)，但更多的是把長(zhǎng)租公寓的裝修當(dāng)做一個(gè)工程來(lái)做。他認(rèn)為，應(yīng)該把長(zhǎng)租公寓作為一個(gè)裝修產(chǎn)品而不是裝修項(xiàng)目。目前長(zhǎng)租公寓的裝修存在的最大問(wèn)題就是沒(méi)有當(dāng)成產(chǎn)品來(lái)做，一個(gè)產(chǎn)品首先要了解租客的生活方式和喜好特征，再進(jìn)行特殊性開(kāi)發(fā)，比如怎么做得更低價(jià)但是更耐久，風(fēng)格更不易過(guò)時(shí)，從維修保養(yǎng)的角度來(lái)講如何降低對(duì)租戶的騷擾，這都需要專(zhuān)業(yè)性的開(kāi)發(fā)。

陳輝表示，由于成本控制，長(zhǎng)租公寓不可能像酒店一樣配備那么多維護(hù)人員，所以對(duì)裝修質(zhì)量和耐久性要求很高，一般來(lái)說(shuō)，三年后裝修就得翻新，否則就會(huì)影響房租價(jià)格。

陸昕告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，家居企業(yè)面臨行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的壓力往往大于國(guó)家宏觀調(diào)控的壓力，大企業(yè)通過(guò)更高的效率、更低的成本占有更多的市場(chǎng)空間，而小企業(yè)不斷被邊緣化。目前企業(yè)的土地、環(huán)保、人工成本都在上升，原材料價(jià)格則有波動(dòng)性，在這種背景下企業(yè)要將產(chǎn)品價(jià)格壓下來(lái)才能獲得市場(chǎng)份額，只有通過(guò)擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模、降低單位成本來(lái)實(shí)現(xiàn)。

據(jù)陳輝預(yù)測(cè)，目前長(zhǎng)租公寓還處于賣(mài)方市場(chǎng)，未來(lái)會(huì)有大量的上下游公司進(jìn)入到這一行業(yè)，1~2年很快就會(huì)變成買(mǎi)方市場(chǎng)。

（實(shí)習(xí)生俞瑤對(duì)本文亦有貢獻(xiàn)）