長(zhǎng)租公寓苦熬“薄利期” 裝修成本考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)商盈利能力

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 舒曼曼 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 魏文藝    

【編者按】報(bào)告顯示，當(dāng)前中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模是1.1萬(wàn)億元，預(yù)計(jì)到2025年，租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。在這一市場(chǎng)背景下，越來(lái)越多的資本涌向長(zhǎng)租公寓行業(yè)。同時(shí)，由于可以實(shí)現(xiàn)拎包入住，內(nèi)部裝修也比普通的出租房“高大上”，長(zhǎng)租公寓對(duì)于都市白領(lǐng)也有著較高的吸引力。重裝修到底在長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中有著怎樣的作用和地位，長(zhǎng)租公寓在裝修過(guò)程中又遇到哪些問(wèn)題，該如何解決。

每經(jīng)記者 舒曼曼 蔡雅蕓 每經(jīng)編輯 魏文藝

今年3月以來(lái)，樓市調(diào)控密集出臺(tái)，多地進(jìn)入限購(gòu)、限價(jià)、限貸、限售、限轉(zhuǎn)的“五限時(shí)代”。伴隨樓市調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的逐步形成，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)空間逐步收窄，一線城市已進(jìn)入存量時(shí)代，二線城市向存量時(shí)代快步邁進(jìn)。

鏈家董事長(zhǎng)左暉曾表示，按2016年的市值估算，中國(guó)存量住房共有2.2億套左右，保守估計(jì)，市值超過(guò)200萬(wàn)億元，未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展，可能會(huì)更多依賴存量的盤(pán)活。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)型成為運(yùn)營(yíng)商，在“租售并舉”的長(zhǎng)效機(jī)制下，各大運(yùn)營(yíng)企業(yè)扎推布局長(zhǎng)租公寓。作為鏈接存量資源和租戶需求的載體，長(zhǎng)租公寓將顯著提升房屋使用效率和租戶體驗(yàn)，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要細(xì)分領(lǐng)域。

然而，如何在長(zhǎng)租公寓薄利時(shí)期強(qiáng)化盈利能力，從而縮短投資回報(bào)周期，成為存量時(shí)代企業(yè)不得不思考的問(wèn)題。無(wú)論是集中式還是分散式長(zhǎng)租公寓，前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分，裝修成本已然成為長(zhǎng)租公寓規(guī)?；l(fā)展的瓶頸之一。

長(zhǎng)租公寓的投資回報(bào)之困

鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報(bào)告顯示，當(dāng)前中國(guó)的房屋租賃市場(chǎng)規(guī)模為1.1萬(wàn)億，預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。同時(shí)，由于可以實(shí)現(xiàn)拎包入住，內(nèi)部裝修較普通出租房“高大上”的長(zhǎng)租公寓對(duì)于都市白領(lǐng)也有著較高的吸引力。

然而，風(fēng)口之上的長(zhǎng)租公寓正處于搶占市場(chǎng)份額的燒錢(qián)階段，面臨著投資回報(bào)周期長(zhǎng)、薄利甚至虧損的尷尬境地。

根據(jù)華菁證券的報(bào)告顯示，我國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的公司一直持有謹(jǐn)慎發(fā)展的態(tài)度，原因之一就是資產(chǎn)價(jià)格的高企導(dǎo)致租金回報(bào)率長(zhǎng)期偏低，這也使得企業(yè)在獲得房源時(shí)成本居高且難以在起步階段自持物業(yè)。

華菁證券根據(jù)對(duì)長(zhǎng)租公寓的息稅前利潤(rùn)率的分析顯示，入住率在95%的情況下，企業(yè)拿房成本達(dá)到租金收入的60%則息稅前利潤(rùn)率為零，人房比達(dá)到11人/百間則息稅前利潤(rùn)率也將為零。因此，55%的拿房成本和百間65%的入住率是長(zhǎng)租公寓盈利的臨零界點(diǎn)。

西南證券一份研究報(bào)告也顯示，以純租金差作為測(cè)算，由于房源拓展成本和管理成本，加上裝修改造和軟硬裝配置成本等因素影響，運(yùn)營(yíng)一間公寓的稅前利潤(rùn)率在其運(yùn)營(yíng)第一年預(yù)計(jì)會(huì)虧損40%到30%，運(yùn)營(yíng)開(kāi)始后第2~3年，出租率會(huì)逐步提高到90%以上；十年左右，平均稅前利潤(rùn)可以接近15%。

萬(wàn)科董事會(huì)主席、CEO郁亮此前公開(kāi)表示，從回報(bào)率來(lái)說(shuō)能夠達(dá)到1%~2%已經(jīng)很滿意了。禹洲集團(tuán)董事局主席林龍安也曾公開(kāi)透露，目前長(zhǎng)租公寓的租金回報(bào)率并不高，內(nèi)地僅維持在4%左右，而融資的利息都超過(guò)4%。

對(duì)此，優(yōu)客逸家CEO劉翔向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，由于優(yōu)客逸家的拿房屬性是從存量房中獲取，屬于輕資產(chǎn)企業(yè)，類似企業(yè)的行業(yè)融資成本普遍在12% ~14%之間，而優(yōu)客逸家的在成都市場(chǎng)不計(jì)入資金成本的利潤(rùn)率為8~9個(gè)點(diǎn)左右，而凈利潤(rùn)率僅為1%~2%。

樂(lè)乎青年社區(qū)創(chuàng)始人羅意則坦言，之所以品牌公寓盈利能力弱主要是因?yàn)槎荚诎l(fā)展，所以不能簡(jiǎn)單得以盈利不盈利來(lái)作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。長(zhǎng)租公寓的裝修成本、社群運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)管理系統(tǒng)都是需要攤銷的成本，只要長(zhǎng)租公寓行業(yè)在發(fā)展早期模式是對(duì)的，盈利問(wèn)題不要著急。

裝修成本占比高 管控難

華菁證券今年6月下旬的一份長(zhǎng)租公寓研究報(bào)告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長(zhǎng)租公寓行業(yè)的盈利臨界點(diǎn)。北京萬(wàn)科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，對(duì)于輕資產(chǎn)來(lái)說(shuō)行業(yè)的投資回收期普遍是5~8年，而行業(yè)內(nèi)普遍的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。

中金公司認(rèn)為，無(wú)論是集中式還是分散式長(zhǎng)租公寓，前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分。以萬(wàn)科泊寓為例，泊寓廈門(mén)總經(jīng)理吳迪曾表示，不同泊寓項(xiàng)目的前期改造成本不一樣，但出于對(duì)整個(gè)居住標(biāo)準(zhǔn)的追求，僅裝修改造的成本就需要運(yùn)營(yíng)三年后才能夠覆蓋。

目前，集中式長(zhǎng)租公寓裝修時(shí)間為半年到一年時(shí)間，而分散式長(zhǎng)租公寓的裝修時(shí)間周期大約2~3個(gè)星期。據(jù)了解，龍湖冠寓目前產(chǎn)品線的裝修設(shè)計(jì)全部為內(nèi)部完成，并依托集團(tuán)在產(chǎn)品研發(fā)、設(shè)計(jì)建造和成本控制的優(yōu)勢(shì)，可在獲取項(xiàng)目后4個(gè)月內(nèi)開(kāi)業(yè)。

實(shí)際上，長(zhǎng)租公寓的裝修涉及許多內(nèi)容，樂(lè)乎青年社區(qū)工程總監(jiān)王子奇介紹，從使用的角度，長(zhǎng)租公寓的裝修屬于家裝，但是從施工的角度來(lái)講又屬于工裝，樂(lè)乎根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)出風(fēng)格，做出幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間，并批量復(fù)制。

北京泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，泊寓所有的改造都會(huì)涉及到機(jī)電改造、消防改造，還需要分包、總包的協(xié)調(diào)，裝修改造成本大約為2000元/平方米。此外，裝修周期的長(zhǎng)短影響長(zhǎng)租公寓的出租率。東易日盛董事長(zhǎng)陳輝認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓裝修早一天結(jié)束，出租出去就早一天獲利，所以長(zhǎng)租公寓對(duì)效率要求很高，如果再將裝修配材、主材拆分，裝修周期可能會(huì)更長(zhǎng)，養(yǎng)一支龐大的裝修隊(duì)伍成本也會(huì)很高。

上述泊寓負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在裝修成本控制層面泊寓盡量利用萬(wàn)科集團(tuán)的集采優(yōu)勢(shì)，通過(guò)戰(zhàn)略供應(yīng)商在裝修上會(huì)有相對(duì)好的價(jià)格，例如木地板的供應(yīng)都會(huì)有集團(tuán)級(jí)供應(yīng)商，價(jià)格相對(duì)優(yōu)惠。此外，北京泊寓在嘗試做產(chǎn)品體系，通過(guò)產(chǎn)品體系去研究裝修的搭配，核心也是為了控制成本。

羅意坦言，他并不認(rèn)同集采優(yōu)勢(shì)可以降低成本的邏輯。他透露，目前樂(lè)乎的裝配標(biāo)準(zhǔn)是1500元/平方米左右，主要是目前規(guī)模化程度不夠，組織扁平化裝修成本才得以控制。但如果規(guī)模上去，同樣也會(huì)面臨裝修成本加大的問(wèn)題，因?yàn)閰⑴c的環(huán)節(jié)增加，管控成本增多，相應(yīng)的成本也會(huì)增加。所以，對(duì)于裝修成本的管控到現(xiàn)在也沒(méi)有很好的解決。

由于對(duì)質(zhì)量的把關(guān)，開(kāi)發(fā)商系長(zhǎng)租公寓，如泊寓、冠寓的改造裝修工程均由內(nèi)部完成，并對(duì)整個(gè)工程進(jìn)行管理和監(jiān)督，魔方公寓和樂(lè)乎則是采用設(shè)計(jì)部分由公司團(tuán)隊(duì)完成、施工由部門(mén)監(jiān)督第三方施工的方式進(jìn)行。

王子奇對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，對(duì)于施工單位要求必須具備裝飾施工二級(jí)以上的專業(yè)資質(zhì)，在控制成本層面主要是篩選合適的施工隊(duì)伍和材料供應(yīng)商，但目前有相對(duì)穩(wěn)定的合作伙伴的同時(shí)，出于對(duì)成本的考量，也在酌情引進(jìn)新的力量。

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