長租公寓苦熬“薄利期” 裝修成本考驗運營商盈利能力

每經編輯 每經記者 舒曼曼 蔡雅蕓 每經編輯 魏文藝    

【編者按】報告顯示，當前中國的房屋租賃市場規(guī)模是1.1萬億元，預計到2025年，租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。在這一市場背景下，越來越多的資本涌向長租公寓行業(yè)。同時，由于可以實現(xiàn)拎包入住，內部裝修也比普通的出租房“高大上”，長租公寓對于都市白領也有著較高的吸引力。重裝修到底在長租公寓的經營發(fā)展中有著怎樣的作用和地位，長租公寓在裝修過程中又遇到哪些問題，該如何解決。

每經記者 舒曼曼 蔡雅蕓 每經編輯 魏文藝

今年3月以來，樓市調控密集出臺，多地進入限購、限價、限貸、限售、限轉的“五限時代”。伴隨樓市調控長效機制的逐步形成，中國房地產行業(yè)住宅開發(fā)業(yè)務增長空間逐步收窄，一線城市已進入存量時代，二線城市向存量時代快步邁進。

鏈家董事長左暉曾表示，按2016年的市值估算，中國存量住房共有2.2億套左右，保守估計，市值超過200萬億元，未來的房地產發(fā)展，可能會更多依賴存量的盤活。

房地產開發(fā)商也紛紛轉型成為運營商，在“租售并舉”的長效機制下，各大運營企業(yè)扎推布局長租公寓。作為鏈接存量資源和租戶需求的載體，長租公寓將顯著提升房屋使用效率和租戶體驗，是房地產市場的重要細分領域。

然而，如何在長租公寓薄利時期強化盈利能力，從而縮短投資回報周期，成為存量時代企業(yè)不得不思考的問題。無論是集中式還是分散式長租公寓，前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分，裝修成本已然成為長租公寓規(guī)模化發(fā)展的瓶頸之一。

長租公寓的投資回報之困

鏈家研究院發(fā)布的《租賃崛起》報告顯示，當前中國的房屋租賃市場規(guī)模為1.1萬億，預計到2025年，中國租賃市場規(guī)模將增長到2.9萬億元，到2030年將會超過4.6萬億元。同時，由于可以實現(xiàn)拎包入住，內部裝修較普通出租房“高大上”的長租公寓對于都市白領也有著較高的吸引力。

然而，風口之上的長租公寓正處于搶占市場份額的燒錢階段，面臨著投資回報周期長、薄利甚至虧損的尷尬境地。

根據(jù)華菁證券的報告顯示，我國長租公寓領域的公司一直持有謹慎發(fā)展的態(tài)度，原因之一就是資產價格的高企導致租金回報率長期偏低，這也使得企業(yè)在獲得房源時成本居高且難以在起步階段自持物業(yè)。

華菁證券根據(jù)對長租公寓的息稅前利潤率的分析顯示，入住率在95%的情況下，企業(yè)拿房成本達到租金收入的60%則息稅前利潤率為零，人房比達到11人/百間則息稅前利潤率也將為零。因此，55%的拿房成本和百間65%的入住率是長租公寓盈利的臨零界點。

西南證券一份研究報告也顯示，以純租金差作為測算，由于房源拓展成本和管理成本，加上裝修改造和軟硬裝配置成本等因素影響，運營一間公寓的稅前利潤率在其運營第一年預計會虧損40%到30%，運營開始后第2~3年，出租率會逐步提高到90%以上；十年左右，平均稅前利潤可以接近15%。

萬科董事會主席、CEO郁亮此前公開表示，從回報率來說能夠達到1%~2%已經很滿意了。禹洲集團董事局主席林龍安也曾公開透露，目前長租公寓的租金回報率并不高，內地僅維持在4%左右，而融資的利息都超過4%。

對此，優(yōu)客逸家CEO劉翔向《每日經濟新聞》記者透露，由于優(yōu)客逸家的拿房屬性是從存量房中獲取，屬于輕資產企業(yè)，類似企業(yè)的行業(yè)融資成本普遍在12% ~14%之間，而優(yōu)客逸家的在成都市場不計入資金成本的利潤率為8~9個點左右，而凈利潤率僅為1%~2%。

樂乎青年社區(qū)創(chuàng)始人羅意則坦言，之所以品牌公寓盈利能力弱主要是因為都在發(fā)展，所以不能簡單得以盈利不盈利來作為評判標準。長租公寓的裝修成本、社群運營、開發(fā)管理系統(tǒng)都是需要攤銷的成本，只要長租公寓行業(yè)在發(fā)展早期模式是對的，盈利問題不要著急。

裝修成本占比高 管控難

華菁證券今年6月下旬的一份長租公寓研究報告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業(yè)的盈利臨界點。北京萬科泊寓相關負責人也表示，對于輕資產來說行業(yè)的投資回收期普遍是5~8年，而行業(yè)內普遍的拿房成本加上裝修成本已經占到了80%。

中金公司認為，無論是集中式還是分散式長租公寓，前期的裝修改造支出都是成本的重要組成部分。以萬科泊寓為例，泊寓廈門總經理吳迪曾表示，不同泊寓項目的前期改造成本不一樣，但出于對整個居住標準的追求，僅裝修改造的成本就需要運營三年后才能夠覆蓋。

目前，集中式長租公寓裝修時間為半年到一年時間，而分散式長租公寓的裝修時間周期大約2~3個星期。據(jù)了解，龍湖冠寓目前產品線的裝修設計全部為內部完成，并依托集團在產品研發(fā)、設計建造和成本控制的優(yōu)勢，可在獲取項目后4個月內開業(yè)。

實際上，長租公寓的裝修涉及許多內容，樂乎青年社區(qū)工程總監(jiān)王子奇介紹，從使用的角度，長租公寓的裝修屬于家裝，但是從施工的角度來講又屬于工裝，樂乎根據(jù)項目設計出風格，做出幾個標準間，并批量復制。

北京泊寓相關負責人表示，泊寓所有的改造都會涉及到機電改造、消防改造，還需要分包、總包的協(xié)調，裝修改造成本大約為2000元/平方米。此外，裝修周期的長短影響長租公寓的出租率。東易日盛董事長陳輝認為，長租公寓裝修早一天結束，出租出去就早一天獲利，所以長租公寓對效率要求很高，如果再將裝修配材、主材拆分，裝修周期可能會更長，養(yǎng)一支龐大的裝修隊伍成本也會很高。

上述泊寓負責人告訴《每日經濟新聞》記者，在裝修成本控制層面泊寓盡量利用萬科集團的集采優(yōu)勢，通過戰(zhàn)略供應商在裝修上會有相對好的價格，例如木地板的供應都會有集團級供應商，價格相對優(yōu)惠。此外，北京泊寓在嘗試做產品體系，通過產品體系去研究裝修的搭配，核心也是為了控制成本。

羅意坦言，他并不認同集采優(yōu)勢可以降低成本的邏輯。他透露，目前樂乎的裝配標準是1500元/平方米左右，主要是目前規(guī)?；潭炔粔颍M織扁平化裝修成本才得以控制。但如果規(guī)模上去，同樣也會面臨裝修成本加大的問題，因為參與的環(huán)節(jié)增加，管控成本增多，相應的成本也會增加。所以，對于裝修成本的管控到現(xiàn)在也沒有很好的解決。

由于對質量的把關，開發(fā)商系長租公寓，如泊寓、冠寓的改造裝修工程均由內部完成，并對整個工程進行管理和監(jiān)督，魔方公寓和樂乎則是采用設計部分由公司團隊完成、施工由部門監(jiān)督第三方施工的方式進行。

王子奇對《每日經濟新聞》記者表示，對于施工單位要求必須具備裝飾施工二級以上的專業(yè)資質，在控制成本層面主要是篩選合適的施工隊伍和材料供應商，但目前有相對穩(wěn)定的合作伙伴的同時，出于對成本的考量，也在酌情引進新的力量。

長租公寓裝修缺乏行業(yè)標準 風格設計“討好”90后租客

長租公寓催生千億裝修市場 專業(yè)性開發(fā)待激活