樓市嚴(yán)調(diào)控見效不能僅靠“限售令”

近幾日，我國(guó)樓市再迎一波強(qiáng)調(diào)控。短短幾天時(shí)間內(nèi)，西安、重慶、南昌、南寧、長(zhǎng)沙、貴陽(yáng)、石家莊、武漢等8個(gè)城市密集出臺(tái)樓市調(diào)控措施。其中，除西安、武漢外，其余城市實(shí)施了限售。據(jù)統(tǒng)計(jì)今年來(lái)全國(guó)已有超過(guò)45個(gè)城市發(fā)布了樓市“限售令”；也許不排除之后還會(huì)有其他城市跟進(jìn)出臺(tái)“限售令”。

就目前而言，“限售令”可謂我國(guó)樓市調(diào)控有史以來(lái)最嚴(yán)厲的措施，它是在我國(guó)二、三線城市樓市價(jià)格大幅上漲、建立樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制、落實(shí)中央政府有關(guān)“房子是用來(lái)住的”政策精神等多重因素影響之下，無(wú)奈推行的行政性調(diào)控措施，它標(biāo)志著我國(guó)樓市調(diào)控從原來(lái)控制購(gòu)買行為向控制交易行為的轉(zhuǎn)軌，并釋放了強(qiáng)烈的、長(zhǎng)久的樓市調(diào)控信號(hào)。

從當(dāng)前看，“限售令”將產(chǎn)生多重積極經(jīng)濟(jì)功效：一可有效抑制投資投機(jī)性購(gòu)房擾亂樓市價(jià)格行為，從根本上斷了投資投機(jī)購(gòu)房者的生路；二可促使地方政府扎實(shí)推行樓市調(diào)控政策，不再掩蓋調(diào)控真相，以便抓住房地產(chǎn)調(diào)控有利時(shí)機(jī)。三可促使銀行業(yè)自覺抑制信貸資金通過(guò)消費(fèi)貸及其他渠道暗地流向樓市行為。四可進(jìn)一步穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商起到很好的提醒作用，再也不能盲目拿地或任性擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模；也可引導(dǎo)購(gòu)房消費(fèi)者形成正確購(gòu)房意識(shí)。

然而，“限售令”有一定局限性，也并非“萬(wàn)能藥”，且其本身依然沒有擺脫行政調(diào)控的“窠臼”，或多或少帶有這樣或那樣的缺陷，尤其無(wú)法擺脫來(lái)自地方政府本身各種利益的掣肘；它需出臺(tái)其他綜合配套調(diào)控政策措施來(lái)消弭其副作用或彌補(bǔ)不足，才能形成樓市嚴(yán)調(diào)控整體功效，不致陷入調(diào)控怪圈，更不會(huì)將樓市調(diào)控從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。

這種綜合配套政策措施包括限制出讓地價(jià)格、降低樓市開發(fā)中的各種稅費(fèi)、加大租賃房建設(shè)和供給力度、及時(shí)出臺(tái)和實(shí)話房地產(chǎn)稅、提高房貸利率等等。目前已經(jīng)正在實(shí)施的是各銀行機(jī)構(gòu)上浮了房貸利率，普遍在基準(zhǔn)貸款利率上上浮了5%至10%，有些銀行甚至上浮了15%--20%，其效果應(yīng)該說(shuō)是立竿見影；限制出讓地價(jià)格及降低樓市開發(fā)中的各種稅費(fèi)，不少地方政府已經(jīng)做了，但力度不到位，尤其土地出讓成本往往受地方政府財(cái)政收入影響，不僅沒有降低反而呈上升態(tài)勢(shì)，致使土地出讓成本占了房地產(chǎn)開發(fā)成本的70%以上；另外開征房地產(chǎn)稅尚處研究之中，千呼萬(wàn)喚難出面。這些樓市綜合配套調(diào)控措施不到位，使我國(guó)樓市調(diào)控成效不大，雖經(jīng)過(guò)去年10月及今年3月的兩波強(qiáng)調(diào)控，樓市價(jià)格仍然降不下來(lái)；雖然一線城市樓市價(jià)格有所回落，卻將價(jià)格溢出效應(yīng)傳導(dǎo)給了二、三線城市，真所謂“按下葫蘆浮起瓢”。

最近一條新聞就有對(duì)樓市配套調(diào)控措施的強(qiáng)烈呼喚之意。如據(jù)中原地產(chǎn)研究中心25日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，我國(guó)土地出讓收入最高的50個(gè)城市合計(jì)“賣地”金額達(dá)2.28萬(wàn)億元，同比上漲32%；且土地成交平均溢價(jià)率依然較高，如北京盡管在官方嚴(yán)格調(diào)控之下，土地成交平均溢價(jià)率同比下降15.95%，但仍高達(dá)27.96%；杭州、南京、上海、武漢等城市土地成交平均溢價(jià)率也保持較高水平。顯然，這條新聞其實(shí)構(gòu)成了一個(gè)灰色幽默，一邊各城市出臺(tái)嚴(yán)厲“限售令”，一邊各城市卻又是土地出讓收入大幅增長(zhǎng)，樓市調(diào)控效果就可想而知了。

因此，要讓樓市嚴(yán)調(diào)控措施從根本上發(fā)揮作用，并對(duì)樓市價(jià)格產(chǎn)生持久的遏制力，不能僅指望“限售令”，而應(yīng)考慮出臺(tái)綜合系列配套調(diào)控措施，如出臺(tái)地方政府土地出讓金最高限價(jià)法令、房地產(chǎn)開發(fā)稅費(fèi)減免優(yōu)惠條款、盡快制訂并推出房地產(chǎn)稅、加大租賃房建設(shè)步伐等等。這些配套樓市調(diào)控措施既有行政的、也有市場(chǎng)的，可相得益彰，缺一不可，共同構(gòu)筑樓市長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。唯有如此，嚴(yán)厲樓市調(diào)控機(jī)制才算最終完善，樓市調(diào)控效果才會(huì)最終顯現(xiàn)。

（來(lái)源：中國(guó)網(wǎng) 作者：莫開偉）