手握優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)兩億平方米，融創(chuàng)步入業(yè)績(jī)爆發(fā)期

今年以來(lái)，融創(chuàng)持續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，8月實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約305億元，環(huán)比增長(zhǎng)約36%，單月銷售首次突破300億元，創(chuàng)下歷史新高。在克而瑞發(fā)布《2017年1~8月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜中，融創(chuàng)中國(guó)以合同銷售金額1613.5億元穩(wěn)居行業(yè)第六，與去年同期的781.3億元相比，增幅超106%。

9月1日，融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，在充足貨源的支撐下，預(yù)計(jì)下半年公司銷售將超過2000億元，因此上調(diào)全年銷售目標(biāo)至3000億元，也將為公司帶來(lái)巨大的現(xiàn)金流入。

截至8月25日，不計(jì)入萬(wàn)達(dá)13個(gè)文旅城項(xiàng)目，融創(chuàng)的總土地儲(chǔ)備達(dá)1.01億平方米。其中2017年上半年新增2553萬(wàn)平方米，如果將7月份收購(gòu)的13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅項(xiàng)目約5000萬(wàn)平方米，以及一二線聯(lián)動(dòng)的4300萬(wàn)平方米的資源計(jì)算在內(nèi)，融創(chuàng)土地儲(chǔ)備已經(jīng)超過2億平方米，位列行業(yè)前三。

融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上表示，堅(jiān)定看多中國(guó)，融創(chuàng)在境外沒有投資，也看多中國(guó)的消費(fèi)升級(jí)。“我們堅(jiān)定支持宏觀調(diào)控，我們堅(jiān)信行業(yè)發(fā)展會(huì)有好的結(jié)果，因?yàn)檎{(diào)控會(huì)讓行業(yè)發(fā)展更健康，所以中國(guó)的地是安全的，房地產(chǎn)是安全的。”

踩對(duì)市場(chǎng)節(jié)奏，精準(zhǔn)并購(gòu)布局

自2010年成功登陸香港聯(lián)交所以來(lái)，融創(chuàng)的營(yíng)業(yè)收入從2009年的48億元，到2016年的353.43億元，7年增長(zhǎng)6倍有余；銷售規(guī)模也從2009年的60億元，快速擴(kuò)張至2016年的1553億元，7年擴(kuò)身將近25倍。

2016年，融創(chuàng)實(shí)現(xiàn)了1500億元的銷售額，較2015年大幅增長(zhǎng)120%。如果2017年順利完成3000億元的銷售目標(biāo)，又將在2016年的基礎(chǔ)上再翻一番。

從2012年至今，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)了51%的年度復(fù)合增長(zhǎng)率，期間行業(yè)屢次經(jīng)歷波動(dòng)，但無(wú)論市場(chǎng)好壞，融創(chuàng)始終能超額實(shí)現(xiàn)全年銷售目標(biāo)，也成為近兩年來(lái)增長(zhǎng)最快的房企。

融創(chuàng)一直堅(jiān)持聚焦深耕，專注高端精品的戰(zhàn)略，持續(xù)在一二線核心城市及環(huán)一線城市布局，截至目前，已實(shí)現(xiàn)在全國(guó)北京、上海、華北、東南、西南、廣深、華中、海南等八大區(qū)域，62座城市，共300多個(gè)項(xiàng)目的版圖布局。

從2012年的京、津、滬、渝、杭五大城市布局，到如今的八大區(qū)域、62座城市、超300個(gè)項(xiàng)目；從2012年356億元的年銷售額，到2017年1~8月的1613.5億元，如此快速的增長(zhǎng)，得益于融創(chuàng)具有前瞻性的研判能力和精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局。

2015年，樓市低迷，當(dāng)大多數(shù)房企從二三線城市轉(zhuǎn)身回歸一二線核心城市時(shí)，融創(chuàng)卻將投資的目光更多地轉(zhuǎn)向二線城市，連續(xù)進(jìn)駐了成都、西安、南京、濟(jì)南、太原、鄭州、石家莊及海南等二線區(qū)域市場(chǎng)，這些城市和區(qū)域，在2016年都迎來(lái)了前所未有的市場(chǎng)爆發(fā)。正如融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌說(shuō)，2016年是歷史上房地產(chǎn)最好的年份。

2016年11月，孫宏斌公開宣稱，融創(chuàng)將停止在公開市場(chǎng)拿地，更加關(guān)注收并購(gòu)市場(chǎng)。2017年，融創(chuàng)把握行業(yè)整合的機(jī)會(huì)，通過收并購(gòu)的方式獲取了2553萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。7月份更以較低樓面地價(jià)收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)位于一二線城市約5000萬(wàn)平方米的可售土地儲(chǔ)備。

準(zhǔn)確把握行業(yè)周期，踩準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，融創(chuàng)以自身對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的深刻理解和卓越的拿地能力，每次都能在行業(yè)的低點(diǎn)獲取成本合理的土地儲(chǔ)備，成就了“地產(chǎn)周期之王”的行業(yè)地位。

平均地價(jià)僅5130元，低成本優(yōu)勢(shì)明顯

克而瑞于8月初發(fā)布的《2017年1~7月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增土地TOP30》研究報(bào)告顯示，1~7月份拿地面積榜上，30強(qiáng)房企新增土地建面達(dá)34978萬(wàn)平方米，其中通過收并購(gòu)方式取得的土地建面占到25%。

其中，融創(chuàng)收并購(gòu)所取得土地建筑面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了招拍掛所得，收并購(gòu)占比達(dá)到97%，較30強(qiáng)25%的平均水平高出83個(gè)百分點(diǎn)。

宏觀調(diào)控正在加劇房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，進(jìn)一步改變行業(yè)的格局。強(qiáng)者恒強(qiáng)，規(guī)模大的房企利用成本管控、盈利能力、融資渠道等多重優(yōu)勢(shì)，可以在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)行業(yè)更好地存活。

對(duì)于融創(chuàng)而言，并購(gòu)是公司得以快速健康發(fā)展的助推器。據(jù)透露，融創(chuàng)歷史上進(jìn)行超過200多個(gè)項(xiàng)目的并購(gòu)，為融創(chuàng)在并購(gòu)市場(chǎng)上積攢了非常好的口碑，收購(gòu)綠城上市股權(quán)、佳兆業(yè)、雨潤(rùn)這三個(gè)案例雖然最后未如期達(dá)成，但是卻為融創(chuàng)帶來(lái)了“厚道”“值得信賴”的市場(chǎng)形象。

2016年底以來(lái)，融創(chuàng)在并購(gòu)市場(chǎng)上大刀闊斧，先后大手筆接盤融科、萬(wàn)達(dá)文旅城等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包。

根據(jù)克而瑞的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至7月底，融創(chuàng)今年共取得6844萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，通過收并購(gòu)方式即取得約6642萬(wàn)平方米，平均收購(gòu)成本僅1061元/平方米左右，其中收購(gòu)的土地80%以上位于合肥、重慶、濟(jì)南等核心二線城市，“可稱得上是物美價(jià)廉，高效優(yōu)化了企業(yè)的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)。”

不考慮7月收購(gòu)的13個(gè)萬(wàn)達(dá)文旅城項(xiàng)目，今年上半年融創(chuàng)新增土儲(chǔ)的平均土地成本也僅5130元/平方米，同期的合約銷售均價(jià)則高達(dá)18780元/平方米，為融創(chuàng)未來(lái)的銷售定價(jià)留出足夠的騰挪空間。

地產(chǎn)并購(gòu)時(shí)代的典范

融創(chuàng)在地產(chǎn)收并購(gòu)領(lǐng)域的成績(jī)引起同行的競(jìng)相模仿，2017年，隨著住宅用地供應(yīng)的減少和地價(jià)的居高不下，越來(lái)越多的房企轉(zhuǎn)向通過收并購(gòu)獲取更多的土地儲(chǔ)備?？梢灶A(yù)見，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將在收并購(gòu)的驅(qū)動(dòng)下，產(chǎn)生顯著的資產(chǎn)聚集效應(yīng)，收購(gòu)與兼并的應(yīng)用將更為頻繁。

中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入“大魚吃小魚”的時(shí)代。目前全國(guó)約10萬(wàn)億元的銷售規(guī)模中，行業(yè)前100名的市場(chǎng)份額為40%多。有專家預(yù)測(cè)，未來(lái)5~10年，前100名房企的市場(chǎng)份額將提升至70%~80%，行業(yè)的集中度將越來(lái)越高。

融創(chuàng)是地產(chǎn)并購(gòu)時(shí)代的一個(gè)典范。2009年，融創(chuàng)的資產(chǎn)規(guī)模尚不足100億元，2014年已攀升到1124億元，5年資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)千億，擴(kuò)身10余倍。從2014年開始，融創(chuàng)在收并購(gòu)領(lǐng)域發(fā)力，到2017年上半年，總資產(chǎn)已高達(dá)4239億元，期間平均每年都實(shí)現(xiàn)了千億的資產(chǎn)規(guī)模增長(zhǎng)，8年半擴(kuò)身40余倍，足見并購(gòu)的力量。

“房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債基本上是用來(lái)買地，要保證企業(yè)安全，關(guān)鍵就是買對(duì)地。如果地的質(zhì)量不高，就談不上銷售、談不上周轉(zhuǎn)、更談不上利潤(rùn)。地買對(duì)了，流動(dòng)性就會(huì)變好，就能保證充裕的現(xiàn)金流。”汪孟德表示，“融創(chuàng)持續(xù)良好的銷售業(yè)績(jī)，使得我們每個(gè)階段都有非常穩(wěn)定的現(xiàn)金流安全。”

優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，充足的可售貨源，以及強(qiáng)勁的銷售勢(shì)頭，融創(chuàng)2017年超額完成3000億元的銷售目標(biāo)值得期待，在2017年的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中的座次再度攀升將是大概率事件。

孫宏斌在中報(bào)業(yè)績(jī)會(huì)上表示，考慮到公司擁有較高的土地儲(chǔ)備，將暫緩拿地。包括一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的土地儲(chǔ)備在內(nèi)，融創(chuàng)現(xiàn)有的土儲(chǔ)已經(jīng)有2億平方米，有了這個(gè)支撐，等到再重啟拿地后，融創(chuàng)對(duì)土地的標(biāo)準(zhǔn)會(huì)大幅提升。