武漢汽車公園土地性質(zhì)出現(xiàn)變更 還被指商業(yè)模式存“硬傷”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 吳治邦 每經(jīng)編輯 趙橋    

每經(jīng)記者 吳治邦 每經(jīng)編輯 趙橋

曾經(jīng)的全國首家將汽車銷售服務(wù)與汽車運動娛樂有機結(jié)合的汽車主題商業(yè)地產(chǎn)項目，如今卻成為沒人肯接盤的燙手山芋。

《每日經(jīng)濟新聞》記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了來自國通信托、勁酒系等支持外，該項目在當?shù)孬@得的優(yōu)待令人驚訝。相關(guān)資料顯示，武漢汽車公園的項目所在地在土地競拍環(huán)節(jié)本已作為工業(yè)用地出讓，但相關(guān)部門特意將土地購回，并將土地性質(zhì)更改為商業(yè)用地。

土地性質(zhì)變?yōu)樯虡I(yè)用地

據(jù)《中國房地產(chǎn)報》2012年3月刊發(fā)的《武漢汽車公園：一個挑戰(zhàn)者的汽車地產(chǎn)生意》報道顯示，武漢汽車公園得到了政府的鼎力相助，當時，武漢汽車公園所在地已作為工業(yè)廠房用地出讓。之后，當?shù)卣謱⑼恋刭徎?，把原來工業(yè)土地改為商業(yè)用地。

對此，8月9日，武漢汽車公園項目管理人的工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“現(xiàn)在土地性質(zhì)確實是商業(yè)用地，媒體怎么寫的，應該就是那樣的?！?/p>

盡管上述人士并未對上述報道的真實性直接承認，不過記者多方查證的資料顯示，上述說法也并非空穴來風。據(jù)《楚天都市報》2011年11月報道，在2009年武漢友誼大道一帶4S店面臨整體搬遷時，武漢天欣花園商貿(mào)公司董事長繆紅政在江夏區(qū)的廟山有一塊地，已空置了兩年多。

而據(jù)記者實地探訪，武漢汽車公園項目所在地位于江夏區(qū)廟山的鄔樹村，隨后記者在中國土地市場網(wǎng)上查詢了2006年1月至2010年5月，鄔樹村所有土地出讓相關(guān)信息，發(fā)現(xiàn)在該時間段共有16宗土地交易，有11宗為工業(yè)用地、4宗為工礦倉儲用地、1宗住宿餐飲用地，并未發(fā)現(xiàn)商業(yè)用地性質(zhì)的土地交易。

其中，一宗面積為5.1716公頃的土地于2008年5月掛牌，土地來源為新增建設(shè)用地，土地用途為工業(yè)用地，土地使用人為武漢天欣汽車實業(yè)有限公司，成交價格為1050萬元。工商注冊信息顯示，武漢汽車工業(yè)實業(yè)有限公司的歷史名稱即為武漢天欣汽車實業(yè)有限公司。

值得一提的是，在2010年10月，一宗位于武漢市江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)鄔樹村的面積為6.6547公頃的土地又開始掛牌出讓，土地性質(zhì)為批發(fā)零售用地，成交價格為3800萬元，土地使用人為武漢汽車公園實業(yè)有限公司。記者注意到，在土地來源一欄，標注為新增建設(shè)用地，不過同2008年5月所掛牌的土地有所不同的是，其在后面加了括號說明“來自存量庫”。

項目位置較偏遠

公開資料顯示，2012年前后，廣東、上海等地的汽車公園陸續(xù)籌劃和建設(shè)。

同濟大學復雜工程管理研究院研究員范宜昌對記者表示：“第一，大型商業(yè)地產(chǎn)做了就賺錢的時代已經(jīng)過去了；第二，商業(yè)地產(chǎn)本身是一個投入多產(chǎn)出慢的項目，地產(chǎn)可能是賣掉就可以回本，這種項目除了銷售外，還需依靠經(jīng)營來獲得后續(xù)的租賃收入；第三，類似的商業(yè)地產(chǎn)并不是說弄幾棟房子就可以的，還需要其他設(shè)計，對選址有很高的要求；第四，像這種項目必須先商業(yè)后地產(chǎn)，很多這種項目運營者并不看中商業(yè)項目本身，而是寄希望炒作概念之后，獲得廉價的土地，純粹做商業(yè)地產(chǎn)很難賺錢?！?/p>

從記者獲取的法院判決書來看，武漢汽車公園項目早期的債務(wù)糾紛多為與購買了商鋪業(yè)主的糾紛。

一位業(yè)主告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“我在2012年購買了汽車公園的一處商鋪，隨之又與其簽訂了一份委托經(jīng)營管理合同書，而汽車公園方面則需想自己支付委托經(jīng)營收益。但自2015年9月后，汽車公園方面一直未按約支付委托經(jīng)營收益，目前法院已經(jīng)做出要求汽車公園方面繼續(xù)履行合同的判決?！?/p>

記者注意到，武漢汽車公園項目地處偏遠，旁邊多為工廠，商業(yè)氣氛較差。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示：“很多這種項目都有類似問題，承諾難以兌現(xiàn)。現(xiàn)金流一旦斷了，就可能會出現(xiàn)跑路的情況?！?/p>