北京甲級(jí)寫字樓供應(yīng)創(chuàng)九年來新高 空置率為8.6%

第一財(cái)經(jīng)APP 記者 葉開

需求的增長(zhǎng)滯后于供應(yīng)，這導(dǎo)致北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的空置率進(jìn)一步提升，平均租金也面臨下行壓力。

國際房地產(chǎn)服務(wù)上市公司高力國際26日發(fā)布《華北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)2017年上半年回顧及下半年展望》，就2017年上半年華北區(qū)寫字樓、商鋪、工業(yè)物業(yè)及投資市場(chǎng)四大板塊的表現(xiàn)進(jìn)行回顧并對(duì)2017年下半年做出展望。

高力國際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部租戶代表總監(jiān)李芳月介紹，2017年上半年，合計(jì)租賃建筑面積為23.7萬平方米的五個(gè)新項(xiàng)目完工進(jìn)入北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，總存量半年環(huán)比擴(kuò)大4.0%至約621萬平方米。堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本面支撐2017年上半年寫字樓的租賃需求，重點(diǎn)新項(xiàng)目亦刺激新租與搬遷需求，尤其是來自金融與科技行業(yè)的需求，致使凈吸納量在上半年達(dá)到18萬平方米。

盡管如此，新增供應(yīng)推升全市的空置率至8.6%，半年環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。就租金而言，北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的平均租金半年環(huán)比上升0.6%至人民幣332.6元每月每平方米，主要受高于平均租金的新項(xiàng)目所致。然而若干子市場(chǎng)內(nèi)新項(xiàng)目與未來供應(yīng)加劇業(yè)主間的競(jìng)爭(zhēng)，因此若干現(xiàn)有項(xiàng)目的業(yè)主提高代理傭金、租金折扣或其他補(bǔ)貼以挽留租戶。投資市場(chǎng)內(nèi)，機(jī)構(gòu)投資者持續(xù)表現(xiàn)出對(duì)購買有增值潛力物業(yè)的興趣，交易均位于非核心區(qū)域。

對(duì)于2017年下半年，李芳月表示，寫字樓面積共計(jì)45萬平方米的六個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃完工入市。核心區(qū)域與新興區(qū)域均將有新增供應(yīng)。高力國際預(yù)測(cè)供應(yīng)增長(zhǎng)將快于需求，若所有新供應(yīng)如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。

她表示，2017全年近70萬平方米的新增供應(yīng)，這將是北京2008年以來的最大體量。盡管北京經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁，但寫字樓的需求增長(zhǎng)仍滯后于供應(yīng)增長(zhǎng)。

“為與未來供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，若干業(yè)主將在租金談判中變得更為靈活以期挽留租戶或吸引更多來自潛在租戶的問詢。對(duì)租戶而言，新增供應(yīng)將增加租戶辦公空間的選擇。我們認(rèn)為優(yōu)質(zhì)租戶將在與業(yè)主的談判中享有更好的談判優(yōu)勢(shì)，因此平均租金將面臨溫和下行壓力。我們預(yù)測(cè)截至2017年底平均租金將半年環(huán)比下降1.1%。”李芳月稱。

與甲級(jí)寫字樓的空置壓力增大相比，北京物流物業(yè)市場(chǎng)的需求則保持強(qiáng)勁，供應(yīng)量有限。

高力國際華北區(qū)工業(yè)及產(chǎn)業(yè)服務(wù)部總監(jiān)孫超表示，來自電子商務(wù)零售商及第三方物流服務(wù)供應(yīng)商的需求維持強(qiáng)勁，致使北京絕大部分項(xiàng)目及新增供應(yīng)均處于滿租狀態(tài)。整體空置率繼續(xù)降低，半年環(huán)比下降4.8個(gè)百分點(diǎn)至1.4%，并推動(dòng)平均租金半年環(huán)比上升0.8%至人民幣39.1元每月每平方米。

對(duì)于下半年走勢(shì)，孫超稱，建筑面積總計(jì)約12萬平方米的三個(gè)優(yōu)質(zhì)物流物業(yè)計(jì)劃于2017年下半年入市。電子商務(wù)零售商與第三方物流服務(wù)供應(yīng)商將繼續(xù)為需求主要驅(qū)動(dòng)力，預(yù)計(jì)新項(xiàng)目將迅速被市場(chǎng)吸納。有鑒于此，空置率或?qū)⑦M(jìn)一步降低。

“我們預(yù)計(jì)2017年下半年整體空置率將半年環(huán)比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)至0.6%。這將支撐平均租金的持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2017年下半年平均租金將半年環(huán)比增長(zhǎng)0.3%。北京未來倉儲(chǔ)用地供應(yīng)將持續(xù)緊張，更多物流發(fā)展商將加速在廊坊、天津等地發(fā)展物流項(xiàng)目。”孫超稱。