碧桂園晉升財富世界500強 超速增長保質保量

　　全球商界最具影響力的榜單財富世界500強近日公布，中國以115家的上榜規(guī)模雄居第二，僅次于美國，遠超僅上榜51家的日本。其中新上榜中國企業(yè)有10家，分布在科技、金融、能源等熱門領域，阿里、騰訊等國內互聯(lián)網(wǎng)巨頭闖關成功。值得關注的是，碧桂園成為今年唯一新上榜的房地產(chǎn)企業(yè)，這是繼2016年萬科等上榜之后再有中國房企實現(xiàn)突破。

2016年，恒萬碧以超萬億的銷售規(guī)模占據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)近十分之一的銷售金額，正式確立房地產(chǎn)業(yè)三分天下的格局。其中，碧桂園以120%的年增長率成為三強中增速最快的企業(yè)，展示出強大的爆發(fā)力。財富世界500強榜單以公司前一年營業(yè)收入為評判標準，因此碧桂園此次上榜并不意外。

2017年，碧桂園再創(chuàng)驚喜，連續(xù)6個月領跑行業(yè)，前6月實現(xiàn)銷售金額2889.1億元，同比增長131%，完成全年銷售目標的72%，躍居行業(yè)第一。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)特有的預售性質導致銷售額需要1~2年時間才能結轉為營收，這意味著業(yè)績連跳的碧桂園今后在世界500強中的排名將火箭上升。

碧桂園作為“90后”房企的中堅力量，戴上“一哥”的桂冠，任重道遠。在行業(yè)集中度快速提升之際，碧桂園將帶領行業(yè)走上一條怎樣的擴張之路？實現(xiàn)3000億目標，并相繼加冕福布斯300強和財富500強之后，碧桂園下一站，下一個新的增長點在哪里？對行業(yè)發(fā)展模式和未來的探索，是行業(yè)老大碧桂園的必修課。

“double”增速 提升市場占有率

2013年碧桂園以122%的增長速度成功跨越千億門檻，成為行業(yè)最大的黑馬；2016年，碧桂園以120%的增長速度躋身行業(yè)前三甲，2017年前6月，碧桂園規(guī)模增速高達131%，規(guī)模增長再提速。

三年時間，實現(xiàn)三次“double”增長，碧桂園用自身的經(jīng)歷昭示了行業(yè)集中度快速提升的事實。

目前碧萬恒三分天下格局確立，碧桂園銷售金額占比接近行業(yè)約6%。碧桂園集團副總裁兼集團新聞發(fā)言人朱劍敏認為，對比目前碧桂園在行業(yè)的市場占有率，部分省份還存在較大的上升空間，例如山東、成都等市場布局還需要進一步的優(yōu)化，加強區(qū)域建設。

為提升在新晉區(qū)域的占有率，碧桂園對區(qū)域進行橫向的切割和縱向的裂變，目前四川已布局四川區(qū)域、成都區(qū)域、川北區(qū)域；在市場好以及具有較大提升空間的區(qū)域，碧桂園設立城市公司，集團授權更多的區(qū)域做大做強。以北京市場為例，目前有北京區(qū)域、京東區(qū)域、京北區(qū)域、京西區(qū)域、京南區(qū)域、京津區(qū)域并設立環(huán)雄安區(qū)域。最新數(shù)據(jù)顯示，目前碧桂園已設立63個區(qū)域公司。

為激活區(qū)域間的戰(zhàn)斗力，碧桂園允許區(qū)域間進行良性競爭。在招拍掛市場，各大區(qū)域有各自負責的市場范圍；在非公開市場，允許區(qū)域公司跨區(qū)域拿地，通過競爭，激發(fā)了區(qū)域的活力，同時確保碧桂園獲取足夠多的土地儲備。

根據(jù)碧桂園公布的最新數(shù)據(jù)，1~5月，碧桂園斥資1233.64億元（含少數(shù)股東權益）獲取205宗土地，新增建筑面積高達3590.5萬平方米。截至2016年年底，碧桂園的土地儲備是1.66億平方米。大規(guī)模土地儲備為業(yè)績增長提供了充足原材料。

目前碧桂園已完成全年目標的72%，超額完成年度目標已無懸念。談及今年新的業(yè)績目標，碧桂園首席財務官伍碧君坦誠4000億元的國內銷售目標相對保守。

碧桂園前6個月實現(xiàn)2889.1億銷售金額，平均每月銷售金額約為482億元，以此類推，碧桂園存在沖擊6000億銷售規(guī)模的可能，再次實現(xiàn)“double”增長。

除業(yè)績之外，碧桂園高質量增長還體現(xiàn)在多個方面。例如其2016年實現(xiàn)營業(yè)收入1531億元，歸屬公司股東的凈利潤約115億元，凈利潤率約為7.5%，在2017年上榜財富世界500強的萬科等5家中國房企中排名第二，僅次于萬科。

規(guī)模效益幾何增長并未改變碧桂園“民生地產(chǎn)”理念，據(jù)測算，其銷售均價在國內十強房企中長期保持最低紀錄。2017年上半年碧桂園合同均價約為8956元/平方米，堅持滿足自助需求。

戰(zhàn)略更新 引領行業(yè)新增長

房地產(chǎn)行業(yè)強者恒強的發(fā)展態(tài)勢已成共識，依靠傳統(tǒng)開發(fā)賣房的周轉模式早已不能適應多元化的發(fā)展需求。高速發(fā)展的碧桂園每天都在變化和創(chuàng)新，在碧桂園總裁莫斌看來，碧桂園唯一不變的就是在變。

在碧桂園的管理哲學中，資產(chǎn)在一定范圍內需要進行長中短期搭配，除了高周轉快速回籠資金，也將培育一些產(chǎn)業(yè)，介入房地產(chǎn)上下產(chǎn)業(yè)鏈，做大健康、養(yǎng)老地產(chǎn)、社區(qū)醫(yī)院等項目，同時運營部分自持物業(yè)，創(chuàng)造長期穩(wěn)定的收益。

碧桂園多元發(fā)展將緊緊圍繞房地產(chǎn)做創(chuàng)新，堅持“傳統(tǒng)項目+科技小鎮(zhèn)”的戰(zhàn)略模式，匹配項目的長中短期收益。

傳統(tǒng)住宅開發(fā)方面，“高周轉”儼然成為碧桂園的行業(yè)標簽。碧桂園項目可實現(xiàn)六多個開盤，八個多月現(xiàn)金流回正。實施SSGF工法的茶山項目實現(xiàn)360天驗收交樓，項目的開發(fā)周期將進一步縮短。

朱劍敏透露，今年在全國51個項目推廣SSGF建筑工法，新的建筑理念和建筑方式的改革倒逼碧桂園質量和風險管控等的提升。

碧桂園的高周轉模式得到進一步的優(yōu)化，現(xiàn)金流回正周期將大幅縮短。正是得益于這種高周轉的模式，碧桂園自有資金使用效率提高，杠桿水平顯著下降。2016年碧桂園銷售大增120%，凈借貸比反而下降11.3個百分點至48.7%，同時凈經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，達到412.6億元，處行業(yè)領先水平，對此，伍碧君表示，相較于部分開發(fā)商采用加杠桿的融資模式推動公司發(fā)展，碧桂園的高速發(fā)展是高周轉推動的。

2016年，碧桂園發(fā)布產(chǎn)城融合戰(zhàn)略，啟動科技小鎮(zhèn)建設，豐富房地產(chǎn)開發(fā)和運營模式。碧桂園采用先招商再為客戶定制產(chǎn)業(yè)大樓的代建方式，減少前期的資金投入，從而降低小鎮(zhèn)開發(fā)的風險。伍碧君介紹，科技小鎮(zhèn)需要2-3年的培育期，預計5年后的回報會比較好。

今年5月17日，廣東首個科技小鎮(zhèn)項目碧桂園潼湖科技小鎮(zhèn)正式奠基，吸引包括思科等在內的近80家企業(yè)、機構前來簽約合作，項目前景廣受認可。

據(jù)悉，碧桂園已在珠三角、環(huán)北京等地初步布局多個科技小鎮(zhèn)，為科技創(chuàng)新打造發(fā)展平臺。7月17日，碧桂園與中國大型物流裝備和能源裝備供應商中集集團簽約，向后者旗下的深圳市中集產(chǎn)城發(fā)展集團有限公司戰(zhàn)略投資9.26億元，支持中集產(chǎn)城做強做大。業(yè)內分析認為，碧桂園或因抓住中國產(chǎn)業(yè)轉型升級契機和新一輪新型城鎮(zhèn)化紅利繼續(xù)領跑行業(yè)。文/張紅