樓市杠桿步入下降通道 6月北京房貸成交量下滑15%

樓市正步入降杠桿的通道之中。

記者經(jīng)多方面采訪獲悉，在量價齊跌之下，6月北京房貸市場成交量下滑15%左右，顯示樓市杠桿率正在下降。 與此同時，在金融去杠桿的大背景下，樓市信貸收縮還將持續(xù)，開發(fā)商的融資成本隨之上升，特別是對中小開發(fā)商而言，資金鏈進一步繃緊。

6月北京二手房貸環(huán)比下跌15%左右

當(dāng)下樓市就一個關(guān)鍵字——“降”。除了量價齊降之外，樓市杠桿也步入了下降通道。

記者從地產(chǎn)金融服務(wù)中介偉嘉安捷獲悉，6月北京二手房貸款市場成交量環(huán)比上月再下跌15%左右。另據(jù)了解，目前各家銀行貸款利率，尤其是二套房的貸款利率普遍上升20%，且各家銀行從批貸到放款的速度都比較慢。由此，除了少數(shù)具備經(jīng)濟實力購房人群選擇全款支付之外，大部分普通購房人則普遍處于觀望中。

“在經(jīng)歷幾個月連續(xù)下跌后，銀行貸款環(huán)境及購房人貸款需求的收緊，使得成交量進一步呈現(xiàn)‘冷卻’態(tài)勢，也由此導(dǎo)致整個房貸量下降。”偉嘉安捷分析師吳昊說。

實際上，樓市杠桿的下降，在此前央行營業(yè)管理部公布的數(shù)據(jù)中已有體現(xiàn)。5月末北京個人住房貸款比年初增加907.6億元，新增額占各項貸款新增額的比重為28%，較2017年第一季度的37.6%和2016年全年的47%分別下降9.3個百分點、18.7個百分點。并且，北京首套房貸筆數(shù)占比由2016年12月份的95.2%降至2017年5月的89.5%。

“我預(yù)計整個6月份的相關(guān)數(shù)據(jù)，還會有更明顯的下降。”吳昊說。她向上證報記者進一步表示，北京房貸市場成交量的下滑主要取決于購房人的心態(tài)。一方面，進入6月份后，二手房網(wǎng)簽量持續(xù)下滑，單周成交不過2000套左右，單日網(wǎng)簽成交量更是跌破500套，因此房貸市場的成交量也處在低位。另一方面，目前北京二手房市場“買方”依然占主導(dǎo)地位，在價格企穩(wěn)回落的態(tài)勢下，一部分買房人仍處在“觀望”的階段。

目前，“包括北京在內(nèi)的一線城市，均呈現(xiàn)出購房人出手入市意愿降低的態(tài)勢。在嚴(yán)厲的調(diào)控之下，市場的‘低溫’將持續(xù)至下半年三四季度，短期內(nèi)不會出現(xiàn)大幅回升。”吳昊說。

調(diào)控仍在加碼 樓市降杠桿路途遙遠(yuǎn)

今年上半年，樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，毫無松動。就在6月底，北京市住建委發(fā)文敦促房地產(chǎn)企業(yè)加快新房入市，鄭州也出臺限價政策。并且，記者了解到，截至6月底，全國已經(jīng)有60個地級以上城市和31個縣市出臺調(diào)控，海南、河北從省級全面調(diào)控。由此可以斷定，樓市降杠桿也會持續(xù)相當(dāng)一段時間。

記者注意到，今年4月，銀監(jiān)會關(guān)于銀行業(yè)風(fēng)險防控工作的指導(dǎo)意見提出，銀行業(yè)金融機構(gòu)要建立全口徑房地產(chǎn)風(fēng)險監(jiān)測機制，將房地產(chǎn)企業(yè)貸款、個人按揭貸款、以房地產(chǎn)為抵押的貸款、房地產(chǎn)企業(yè)債券，以及其他形式的房地產(chǎn)融資納入監(jiān)測范圍，定期開展房地產(chǎn)壓力測試。

事實上，“自去年8月份以來，針對房企的資金監(jiān)管逐步趨嚴(yán)，房企融資渠道限制擴散至私募資管，房企資金監(jiān)管進一步趨嚴(yán)。同時，中央還加強了對政府土地儲備相關(guān)的金融管理，在明確發(fā)行土地儲備專項債券的土地儲備項目應(yīng)當(dāng)有穩(wěn)定的預(yù)期償債資金來源的同時，要求不得承諾將儲備土地預(yù)期出讓收入作為融資平臺公司償債資金來源。”中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜說。

在金融去杠桿的大背景下，樓市信貸收縮還將持續(xù)，開發(fā)商的融資成本隨之上升，特別是對中小開發(fā)商而言，資金鏈進一步繃緊。“我們的融資成本還能控制在7%至8%，但是有些小房企日子就不好過了，有些公司的融資成本甚至超過10%。”重慶某大型開發(fā)商負(fù)責(zé)人向記者說。

調(diào)控仍在加碼，樓市降杠桿路途遙遠(yuǎn)。“我們認(rèn)為金融體系主動‘縮表’過程不可逆，去杠桿、防風(fēng)險將維持很長時間。”克而瑞地產(chǎn)研究報告說。

（來源：上海證券報 記者：于祥明）