各地多舉措平抑地價(jià) 土地市場(chǎng)熱度轉(zhuǎn)向三四線城市

6月初，多地集中公布近期供地計(jì)劃。記者發(fā)現(xiàn)，目前熱點(diǎn)城市均在控制地價(jià)上做文章，除了普遍采用“限價(jià)”這種主要手段外，還有競(jìng)拍保障房、現(xiàn)房銷售、限定開發(fā)周期、房源一次性開盤等多種限制手段在各地紛紛出現(xiàn)。監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月份一二線城市土地成交量顯著下滑，三四線城市活躍度則明顯提升，高溢價(jià)、高單價(jià)地塊頻出，“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象隱現(xiàn)。

多種手段平抑地價(jià)

6月1日掛牌11宗地塊僅一日后，南京國(guó)土局再掛出13宗地塊，其中1宗為商辦混合用地，其余12宗為商住宅用地，并且11宗設(shè)置了最高限價(jià)。公告顯示，13宗地塊掛牌起始總價(jià)達(dá)293.4億元。

6月2日，無(wú)錫市國(guó)土資源局網(wǎng)站掛出梁溪區(qū)XDG-2016-47號(hào)商住地塊，該地塊土地出讓金起始價(jià)21.7億元，最高限價(jià)32.53億元。該地塊除了常規(guī)的最高限價(jià)要求外，還增加了一個(gè)限制條款：即當(dāng)該地塊總價(jià)達(dá)到或超過(guò)26億元，溢價(jià)率19.82%時(shí)，競(jìng)得人須現(xiàn)房銷售，由住建部門負(fù)責(zé)監(jiān)管。當(dāng)?shù)貕K網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，如仍有2家或2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，將停止網(wǎng)上限時(shí)競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)確定競(jìng)得人，所有接受最高限價(jià)的競(jìng)買人均可參加搖號(hào)，競(jìng)得人的成交價(jià)為最高限價(jià)。

根據(jù)廈門市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局的出讓安排，廈門市將于6月21日出讓5宗地塊，這將是廈門繼5月18日土拍后的再一次土地出讓。5宗地塊總出讓土地面積約14.78萬(wàn)平方米，總建筑面積為32.51萬(wàn)平方米，總起始價(jià)達(dá)65.37億元。

出讓公告明確，其中包含住宅用地的4宗地塊采用“限地價(jià)、競(jìng)配建”方式拍賣出讓，不設(shè)拍賣底價(jià)。當(dāng)拍賣競(jìng)價(jià)達(dá)到競(jìng)價(jià)上限價(jià)格時(shí)，不再接受更高報(bào)價(jià)，轉(zhuǎn)為競(jìng)報(bào)無(wú)償移交政府的居住建筑面積（以下簡(jiǎn)稱“競(jìng)配建面積”）。每次競(jìng)報(bào)競(jìng)配建面積應(yīng)不少于500平方米，競(jìng)報(bào)競(jìng)配建面積最高者為競(jìng)得人。成交土地出讓金即為競(jìng)價(jià)上限價(jià)格。

在廈門的限制條款中，還增加了“競(jìng)買人需在交地之日1年內(nèi)開工，開工之日起3年內(nèi)完成項(xiàng)目建設(shè)”的要求，并且首次明確規(guī)定：受讓人應(yīng)一次性申請(qǐng)?jiān)摰貕K合同項(xiàng)下宗地商品住房預(yù)售許可證，并一次性全部對(duì)外公開銷售。

三四線土地市場(chǎng)活躍度上升

克而瑞房地產(chǎn)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月300城經(jīng)營(yíng)性土地成交213幅，環(huán)比下降31%；成交建筑面積1633萬(wàn)平方米，同、環(huán)比跌幅分別為48%和31%；成交總金額1079億元，同、環(huán)比分別下跌40%和34%，土地成交規(guī)模連續(xù)五個(gè)月走低。土地成交單價(jià)年內(nèi)首次回落，5月平均成交樓板價(jià)6607元/平方米，環(huán)比微降4%，但同比仍漲15%。

雖然土地成交面積、金額、樓板價(jià)都在回落，但5月份土地平均溢價(jià)率升至49.77%，環(huán)比增加13.4個(gè)百分點(diǎn)。其中一線城市平均溢價(jià)率為14.7%，環(huán)比再度下降14.4個(gè)百分點(diǎn)；二線城市溢價(jià)率達(dá)到46.1%，環(huán)比上升了15.9個(gè)百分點(diǎn)；三四線城市溢價(jià)率高達(dá)84.4%，環(huán)比再增加6.2個(gè)百分點(diǎn)。二線城市溢價(jià)率仍相對(duì)較高，三四線城市土地市場(chǎng)開始走熱，是目前各地依然嚴(yán)格控制土拍市場(chǎng)的重要原因。相對(duì)一線城市，目前市場(chǎng)熱點(diǎn)已轉(zhuǎn)移到部分發(fā)展前景良好、土地出讓底價(jià)較低的三四線城市。

從5月土地成交的分布情況來(lái)看，一二線城市成交量顯著下滑，三四線城市土地市場(chǎng)活躍度明顯提升?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月一線城市成交建筑面積149萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下滑70%和56%；二線城市成交建面759萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別下跌64%和46%；三四線城市5月成交建筑面積725萬(wàn)平方米，同環(huán)比漲幅分別為33%和14%。值得注意的是，三四線城市高溢價(jià)、高單價(jià)地塊頻出，“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象隱現(xiàn)。

(來(lái)源：上海證券報(bào), 作者：朱楠)