天津爛尾樓成“香餑餑”地產(chǎn)大鱷加速重兵搶食

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 馮穎祎 每經(jīng)編輯 曾健輝    

每經(jīng)實習(xí)記者 馮穎祎 每經(jīng)編輯 曾健輝

5月28日上午，在天津市武清區(qū)剛開盤的鴻坤地產(chǎn)某一項目售樓大廳內(nèi)，人頭攢動，氣氛火熱，項目沙盤周邊圍滿了人。一名購房者因為沒有選到心儀房屋而埋怨道：“咱們這不就是過來搶剩飯的嗎？”另一位與他同行的購房者自我安慰地說：“能搶到剩飯就不錯了。”

開盤幾個小時，這個樓盤就已銷售近一半。一名置業(yè)顧問一邊拿著手機向客戶介紹情況，一邊復(fù)印材料。即便客戶想看樣板間，也得自己去看。

這僅僅是當前天津樓市火熱的一個縮影。與之相伴的是，天津爛尾樓也成了香餑餑。5月12日，融創(chuàng)中國斥資102億元收購了天津最大體量的爛尾樓“星耀五洲”，此消息一出，業(yè)內(nèi)震驚。此后不久，藍光發(fā)展又斥巨資拿下了陽光新業(yè)的楊柳青項目。

如果放在過去，大家一提及爛尾樓，似乎就直接與“鬼樓”、半截樓甚至房地產(chǎn)泡沫聯(lián)系在一起。這些爛尾樓也成為城市化進程中不那么光彩的一幕。

然而，這些城市中的“瑕疵”如今為何成為搶手貨？目前，天津到底有多少個類似的爛尾樓？隨著地產(chǎn)大鱷強勢入駐，這些大型爛尾項目又將如何被盤活？《每日經(jīng)濟新聞》記者近期歷時一周，實地走訪了天津市以前的爛尾樓盤中的18個。

●爛尾樓“起死回生”

蒙蒙的細雨，夾雜著魚腥味，從空中落下。放眼望去，位于津薊高速九園出口大約一公里的珠江京津國際城工地，三排只有水泥外墻的高層建筑，被魚塘包圍著，顯得與周邊的環(huán)境格格不入。

從遠處可以看到，有兩三個建筑工人在粉刷著最靠前樓體的外墻。在通往項目的泥濘道路上，到處布滿水坑，有些大的水坑人只能跳越過去。《每日經(jīng)濟新聞》記者從一處塌陷的圍墻進入該工地，里面到處散落著建筑垃圾，空洞的樓體，偶爾穿過一股冷風(fēng)。

上述項目附近的一位居民向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實，他家親戚在售樓處工作，該項目前幾年已經(jīng)停工，但由于去年房地產(chǎn)市場火爆，目前該樓盤已經(jīng)售罄。

不過，記者在致電該項目售樓處后獲悉，由于寶坻即將建成的高鐵，曾經(jīng)停工的項目于2017年3月25日開盤，總計有800多套房，目前還剩下200套左右。

資料顯示，上述項目占地14萬平方米，總建筑面積33萬平方米，規(guī)劃總戶數(shù)2453戶，開發(fā)商為天津珠江京津房地產(chǎn)投資有限公司，其股東之一就是廣東珠江投資股份有限公司。

去年12月份，《每日經(jīng)濟新聞》記者曾經(jīng)深度報道過位于天津航母公園附近，由泰鵬紅灣置業(yè)開發(fā)的大型高端爛尾項目至今仍無人問津。

與這里冷寂相對應(yīng)的是，相距僅7公里的景瑞·英郡項目，去年底被一家房地產(chǎn)巨無霸收入囊中。資料顯示，天津景瑞·英郡項目計劃分四期發(fā)展，被收購時一期及二期已經(jīng)竣工。

《每日經(jīng)濟新聞》記者進入工地與一、二期之間的圍擋門，里面熱鬧非凡，運送建筑材料的車輛源源不斷，一股濃重的水泥粉末氣息直入鼻腔。

一位建筑工人告訴記者：“項目在施工中，目前地基暫未完成。”在圍擋墻上，記者看到一則工程突擊隊的求職信息。

5月的雨后，晴天總是炙熱難耐，南開區(qū)的弘澤建筑項目工地內(nèi)同樣是熱火朝天。據(jù)一位知情人士介紹，弘澤建筑項目已有接盤方?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者現(xiàn)場看到，工人正在粉刷墻壁。

在弘澤的另一個項目，也就是濱海新區(qū)的弘澤城一期內(nèi)，高溫和海風(fēng)，讓空氣中彌漫著塵土。一期的隔壁就是項目二期工程，大門緊閉的院子里，矗立著十幾棟封頂和未封頂?shù)臉欠俊?/p>

濱海新區(qū)的弘澤城、南開區(qū)的弘澤建筑，讓弘澤這個開發(fā)商在天津可謂人盡皆知。據(jù)了解，弘澤城（一期）的物業(yè)和相關(guān)配套設(shè)施已由濱海新區(qū)建交局解決。

據(jù)一位一期業(yè)主和二期建筑商海天建筑的一名工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹，二期項目可能很快就由北京的八大處（控股集團）接管。不過，此事記者尚未從八大處（控股集團）處得到證實。

除此之外，《每日經(jīng)濟新聞》記者還了解到，近來較為出名的爛尾并購項目，如龍湖在武清區(qū)收購的地塊，目前在處理后續(xù)手續(xù)；路勁收購的矽谷港灣，已經(jīng)開始售賣，最早的一期項目將在2018年6月份左右交房；藍光發(fā)展收購陽光新業(yè)的楊柳青地塊，正在對接中。剩余的其他爛尾樓，記者也不斷聽到消息稱有開發(fā)商在接洽。

●“爛尾樓”占市場存量10%

在今天，國內(nèi)多個城市依然有不少爛尾樓，這甚至成了當?shù)匾?ldquo;景”。如廣州中水大廈、北京國盛中心、南京江北福潤廣場、西安三安大廈、河南“中原之門”等都曾是當?shù)刂臓€尾樓。

在《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪的天津市16個區(qū)中的10個區(qū)里，經(jīng)過初略統(tǒng)計最少有18處爛尾項目，整個天津的爛尾樓恐怕不止這個數(shù)。

熟悉天津房地產(chǎn)市場的天津財經(jīng)大學(xué)一位不具名教授向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，根據(jù)他們的研究統(tǒng)計，目前天津爛尾樓大概占整個市場存量的10%。

5月10日，珠海市住規(guī)建局、國土資源局印發(fā)了《關(guān)于加快珠海市“爛尾樓”整治處理的實施意見》，宣告“爛尾樓”改造有了新政。

目前，天津尚無此類明文規(guī)定，但種種跡象表明，天津爛尾項目的推進已經(jīng)在加速。近年來，一二線城市的土拍市場不斷升溫。在天津，從2016年開始至今，土地價格上漲了3到5倍。隨著獲取土地成本的不斷升高，更多房企開始合作、并購。截至目前，全國樓市已有超過55個城市發(fā)布各種調(diào)控政策160多次。未來，地產(chǎn)行業(yè)洗牌將會愈演愈烈，并購重組將成為常態(tài)。

南開大學(xué)中國市場與不動產(chǎn)研究中心副主任周京奎教授接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，接盤爛尾樓主要是考慮成本，目前市場正在處于調(diào)控期，新建商品房受限，樓面地價比較高，商品房的售價可能無法預(yù)期。

接收舊盤處理會有成本上的降低，舊盤繼建之后的商品房定價和新建商品定價是否有不同的方式？二手房的價格政府是不限制的，如果是參照二手房的價格定價，舊盤就有優(yōu)勢了。已經(jīng)達到預(yù)售條件的，可能不受價格調(diào)控的約束。這樣的話對企業(yè)來說將會有較大的競爭力。

天津財經(jīng)大學(xué)一位不具名教授表示，應(yīng)該說這次新政的調(diào)控加碼力度非常大，一直加碼到場外配資。這個與之前不同，查場外配資查的就是銀行的各種理財?shù)耐ǖ?，借助于信托把資金引向房地產(chǎn)，然后向他們提供8~10%的融資成本的資金。小開發(fā)商資金渠道比較窄，依托銀行和影子銀行的資金渠道比較單一，會有極大的壓力。有可能出現(xiàn)兩個結(jié)果，爛尾和被收購。這個時候顯然強化了大房企的優(yōu)勢。

●京津區(qū)域價值重構(gòu)

京津冀協(xié)同發(fā)展已成為國家重大戰(zhàn)略之一。“十三五”時期，京津冀協(xié)同發(fā)展進入縱深推進的關(guān)鍵階段，天津定位為一個基地三個區(qū)，即全國先進制造研發(fā)基地、國際航運核心區(qū)、金融創(chuàng)新示范區(qū)和改革開放先行區(qū)。

據(jù)《天津日報》報道，京津雙城聯(lián)動發(fā)展，是京津冀協(xié)同發(fā)展的起勢之戲、重頭之戲。天津?qū)⒅鲃映薪臃鞘锥脊δ苁杞狻?/p>

京津城際高鐵聯(lián)通于家堡段正式開通，使得雙城核心區(qū)1小時交通圈形成，初步實現(xiàn)了京津兩地同城效應(yīng)。京臺高速公路天津段、京秦高速公路天津段、唐廊高速公路天津段一期工程的基本建成，一批京津之間的“斷頭路”、“瓶頸路”被打通。兩地之間的空陸、空海聯(lián)運全面強化。

天津在京津冀一體化發(fā)展的大背景下，有國家中心城市定位，人口流入第一等諸多利好因素，這些對天津的經(jīng)濟和樓市構(gòu)成有力支撐。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人、鴻坤集團高級合伙人、執(zhí)行董事毛大慶坦言，過去30多年，北京強大的資源賦能帶來的城市吸納能力，使得天津“燈下黑”，京津兩地聯(lián)動的價值未發(fā)揮出來，但隨著京津冀一體化，京津兩城可以對話了。

知名財經(jīng)評論家葉檀也曾表示，天津的定位不是北京的后花園和承接地，而是未來與北京形成同城經(jīng)濟圈。而這也是業(yè)內(nèi)的共識，即天津不再是北京的附屬品，而是正在日益崛起，大有躋身一線城市之勢，天津樓市發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊?/p>

京滬深是目前我國房價最高的一線城市，高昂的房價正好與人口流入量相對應(yīng)。而在一線城市之后，天津的人口流入量位居全國第五，外來人口達到了520萬，比廣州多出了20多萬。過去4年間，常住人口增量絕對值的前三位分別是天津、北京和重慶三大直轄市。其中，天津過去4年間增加了192萬常住人口，位居榜首。

大量外來人口的涌入，意味著城市化進程加快，更多的勞動力，更多的住房需求和樓市購買力。

值得關(guān)注的是，在各大一線城市落戶門檻高企的背景下，天津相對寬松的積分落戶條件給大批外來人口提供了一個難得的機會。

天津財經(jīng)大學(xué)前述不愿具名的教授告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，天津市未來的房地產(chǎn)發(fā)展肯定是環(huán)城四區(qū)和遠郊，每個區(qū)都已經(jīng)逐漸形成了自己的獨特優(yōu)勢，而且市內(nèi)許多公共服務(wù)已經(jīng)向外轉(zhuǎn)移。

克而瑞的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，受政策調(diào)控影響，天津4月供應(yīng)、成交雙雙下滑。新盤供應(yīng)速度放緩，開盤加推項目基本售罄，在售項目一房難求。市場嚴格執(zhí)行限價，開發(fā)商不愿意調(diào)價，但受政策影響不得不賣。

由于新房供應(yīng)短缺，天津市場出現(xiàn)二手房和新房倒掛現(xiàn)象，二手房成交量和價格均上漲。

記者實地走訪了解到，由于天津市嚴格控制新房的備案價，導(dǎo)致市場出現(xiàn)房價倒掛的現(xiàn)象，一些新盤的售價低于周邊樓盤二手房的價格，許多新開盤項目銷售較為火爆。