買房能獲80%的房款返還？當(dāng)心落入非法集資圈套

購買一套風(fēng)景名勝區(qū)的精裝房，還能獲得高達(dá)80%的房款返還？近來，有市民打進(jìn)本報(bào)熱線稱，省內(nèi)某風(fēng)景區(qū)附近有“具有投資功能”的精裝小戶型在售，前5年返還總房款30%的消費(fèi)券，第6年起至第15年按年共固定返還總房款80%的現(xiàn)金，也就是說到了第16年白撿一套房。

在房地產(chǎn)市場升溫期間，房地產(chǎn)企業(yè)快速擴(kuò)張，為緩解資金壓力，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過售后包租、返本銷售等噱頭促進(jìn)銷售回籠資金，一旦房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈發(fā)生斷裂，往往既不能交付投資者購買的房屋，也不能兌現(xiàn)包租、返本銷售等承諾，投資者可能血本無歸。在今年5月召開的處置非法集資部際聯(lián)席會議座談會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示將按照處置非法集資部際聯(lián)席會議安排，在今年5~7月組織各省（區(qū)、市）政府開展涉嫌非法集資風(fēng)險(xiǎn)專項(xiàng)排查活動(dòng)，切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)非法集資的防范和處置。

看似穩(wěn)賺不賠的項(xiàng)目 實(shí)則為美麗的陷阱

在湖北省某市，一個(gè)名為“上上坊養(yǎng)老型酒店公寓”就曾以“理財(cái)產(chǎn)品”的方式銷售樓盤并一度熱賣。該樓盤在廣告宣傳中聲稱，“既真實(shí)擁有，又有投資功能”：購房者每投資10萬元，第一年可獲12%的收益率，此后每年收益率增加2個(gè)百分點(diǎn)，5年累計(jì)收益達(dá)房款的80%，同時(shí)擁有公寓產(chǎn)權(quán)，“等于兩折購房”。然而在2014年初，300余位購房者先后預(yù)交了數(shù)十萬元意向金，卻陷入騙局。據(jù)辦案部門介紹，因資金鏈斷裂，開發(fā)商已進(jìn)入破產(chǎn)程序，其發(fā)售的“理財(cái)產(chǎn)品”涉嫌非法集資，涉案金額達(dá)3億多元，眾多購房者向房企繳納的預(yù)付款面臨本金不保的危險(xiǎn)。據(jù)調(diào)查，該房產(chǎn)公司還在海南、河北等地如法炮制多個(gè)此類項(xiàng)目。投資者繳納的房款均被挪用于彌補(bǔ)企業(yè)資金缺口，最后累計(jì)非法集資35億元，涉及4萬多名群眾受害。

無獨(dú)有偶，市民李女士日前也收到了一條推銷商鋪的信息，銷售人員稱購買商鋪即可返現(xiàn)3年租金，并保障每年最低收益為8%，終身包租的條款將全部寫入購房合同中。商鋪出售價(jià)格也大大低于市場價(jià)格。按照開發(fā)商所承諾的種種條件，低價(jià)格、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)，保底8%的年收益率，超出部分5∶5分賬，看似穩(wěn)賺不賠的生意實(shí)質(zhì)上卻是高風(fēng)險(xiǎn)事件。

專家表示，大多數(shù)承諾售后包租的開發(fā)商，受開發(fā)周期的制約，許多項(xiàng)目在承諾時(shí)尚處于期房階段，前景尚不明朗。而對于商鋪或者寫字樓市場而言，持續(xù)穩(wěn)定的終端客戶才是支持其兌現(xiàn)投資回報(bào)的唯一資金來源。售后包租首先面臨的風(fēng)險(xiǎn)是，對于未經(jīng)過市場檢驗(yàn)的商鋪、寫字樓，僅僅作為外行的普通投資者，根本無法判斷其租賃前景。更大的風(fēng)險(xiǎn)是，當(dāng)前售后包租更多采用的操作模式是通過委托第三方經(jīng)營管理公司，開發(fā)商往往游走在合法與非法之間的灰色地帶。一旦樓盤賣得不好或商鋪經(jīng)營不善，已收到售款的開發(fā)商可能攜款跑路，投資者也將可能血本無歸。

房地產(chǎn)非法集資行為風(fēng)險(xiǎn)極大 住建部專項(xiàng)整治違規(guī)違法銷售

房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動(dòng)涉及面廣，危害極大，根據(jù)住建部近年掌握的情況，房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動(dòng)一般采取以下方式：一是以預(yù)售房屋的形式非法集資，該方式多表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目未取得商品房預(yù)售許可證前，有的甚至是項(xiàng)目還沒進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時(shí)，以內(nèi)部認(rèn)購、發(fā)放VIP卡等形式，變相進(jìn)行銷售融資，有的還“一房多賣”。二是利用房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行非法集資，表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)自身或者是通過中介公司向社會公眾融資，承諾給予遠(yuǎn)高于銀行同期利率的高額利息，有的還以一定的資產(chǎn)作為抵押。三是以分割銷售商鋪并承諾售后包租的形式非法集資，該方式多表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)違法違規(guī)將整幢商業(yè)、服務(wù)業(yè)建筑劃分為若干個(gè)小商鋪進(jìn)行銷售，通過承諾售后包租、定期高額返還租金或到一定年限后回購，來誘導(dǎo)社會公眾購買。此外，近年來，又出現(xiàn)了利用互聯(lián)網(wǎng)金融平臺眾籌買房等方式進(jìn)行非法集資的現(xiàn)象。

同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)非法集資活動(dòng)往往蘊(yùn)藏著極大風(fēng)險(xiǎn)，一些開發(fā)企業(yè)采取滾動(dòng)借款方式，資金期限與項(xiàng)目周期不匹配，資金鏈脆弱，一旦項(xiàng)目運(yùn)作出問題，將導(dǎo)致資金鏈斷裂；一些企業(yè)或個(gè)人通過欺騙、詐騙的方式，在證照不齊的情況下，以房地產(chǎn)項(xiàng)目的名義進(jìn)行非法集資活動(dòng)，有的甚至攜款逃匿；此類項(xiàng)目往往涉及社會集資、定期返租，容易發(fā)生收益不確定和達(dá)不到承諾的收益等情況，一旦發(fā)生糾紛，難以維護(hù)購買者權(quán)益。

據(jù)介紹，近年來為切實(shí)加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)非法集資的防范和處置，全國已推行房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案制度。為有效制止“一房多賣”騙取購房款、惡意騙貸等行為，截至2016年底，全國339個(gè)地級以上城市已全部實(shí)現(xiàn)新建商品房交易合同網(wǎng)簽備案，280多個(gè)城市已實(shí)現(xiàn)二手房交易合同網(wǎng)簽備案。2016年以來，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部全面部署開展了房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作，將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)9種違法違規(guī)行為、中介機(jī)構(gòu)的10種違法違規(guī)行為作為專項(xiàng)整治的重點(diǎn)，大力整頓規(guī)范市場秩序，并指導(dǎo)各地房地產(chǎn)管理部門貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步做好防范和處置非法集資工作的意見》，加強(qiáng)與金融、公安、工商、物價(jià)等部門的溝通協(xié)調(diào)，建立部門間信息共享機(jī)制，加強(qiáng)日常監(jiān)管和聯(lián)合執(zhí)法，落實(shí)對非法集資企業(yè)的懲處機(jī)制，堅(jiān)決杜絕非法集資在房地產(chǎn)領(lǐng)域蔓延。

法律小貼士

原建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第11條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”第12條規(guī)定：“商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。”

國家工商總局《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》第16條規(guī)定：“房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。”各級房地產(chǎn)管理部門要加強(qiáng)監(jiān)管，對違背有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定銷售商品房的經(jīng)發(fā)現(xiàn)要嚴(yán)肅查處。

根據(jù)《刑法》及《最高人民法院關(guān)于審理非法集資刑事案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等相關(guān)法律法規(guī)司法解釋，未經(jīng)有關(guān)部門依法批準(zhǔn)，不具有房產(chǎn)銷售的真實(shí)內(nèi)容或者不以房產(chǎn)銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產(chǎn)份額等方式非法吸收資金的，涉嫌《刑法》第176條所指的以非法吸收公眾存款罪；如果以非法占有為目的，以“售后返租”方法非法集資的，則涉嫌《刑法》第192條所指的集資詐騙罪；如果以非法占有為目的，以簽訂“售后返租”為內(nèi)容的合同作為手段，騙取對方當(dāng)事人的財(cái)物的，則涉嫌《刑法》第224條的合同詐騙罪；如果以“售后返租”為手段虛構(gòu)事實(shí)詐騙公私財(cái)物的，則涉嫌《刑法》第266條所指的詐騙罪。