深圳控股加速撤離三四線城市 擬54億向恒大出售旗下四公司股權(quán)

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 趙 橋    

每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 趙 橋

在加速處置三四線地產(chǎn)業(yè)務(wù)的道路上，深圳控股（00604，HK）決意走得更遠(yuǎn)，在河源、泰州退地之后，其又著手轉(zhuǎn)讓位于三水、泰州的項(xiàng)目股權(quán)。

5月25日，深圳控股公告稱，擬以現(xiàn)金總代價(jià)54.25億元向恒大地產(chǎn)集團(tuán)出售地產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，深圳控股擬向恒大地產(chǎn)旗下公司恒大廣東及恒大南京分別出售三水地產(chǎn)、三水投資、三水酒店及鵬基資產(chǎn)管理公司的全部股權(quán)（含股東債權(quán)）。

深圳控股方面表示，出售有關(guān)資產(chǎn)是其一直重點(diǎn)推進(jìn)對(duì)三四線城市項(xiàng)目的處置，而三四線城市房地產(chǎn)的回暖為集團(tuán)三四線項(xiàng)目的退出創(chuàng)造了良好條件，出售事項(xiàng)符合公司處置三四線城市項(xiàng)目及優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)的發(fā)展策略。

恒大54億接盤

深圳控股公告披露，三水地產(chǎn)、三水酒店、三水投資共同擁有位于佛山市三水區(qū)的項(xiàng)目，項(xiàng)目地塊規(guī)劃為低密度居住用地及商服用地，其中未開(kāi)發(fā)部分土地約1073畝，截至2017年3月31日，已開(kāi)發(fā)部分剩余未售別墅139套（建筑面積6.50萬(wàn)平方米）。

鵬基資產(chǎn)管理公司則透過(guò)其全資子公司擁有位于江蘇省泰州市周山河新城的“上林苑”項(xiàng)目。項(xiàng)目地塊規(guī)劃為商住用地，其中未開(kāi)發(fā)部分土地約275畝，在建部分的建筑面積為10.5萬(wàn)平方米，已竣工部分截至2017年4月14日剩余未售住宅46套，剩余未售商業(yè)22套。

深圳控股在公告中披露，此次出售事項(xiàng)預(yù)計(jì)錄得約29.12億港元的稅后凈收益，董事會(huì)現(xiàn)有意將出售款項(xiàng)作一般企業(yè)用途。

作為此宗交易的接盤方，恒大一直在加速進(jìn)軍一二線城市的步伐，此次接手深圳控股三線城市項(xiàng)目頗出市場(chǎng)意料。

在今年3月業(yè)績(jī)會(huì)上，恒大集團(tuán)董事局副主席、總裁夏海鈞曾透露，在2016年6月至8月份，恒大進(jìn)行了史上第一次大規(guī)模庫(kù)存清理，項(xiàng)目主要位于三四線城市，庫(kù)存清理完成了99.3%；土儲(chǔ)方面，截至2016年末恒大共計(jì)2.29億平方米，原價(jià)值3600.7億元的土地儲(chǔ)備中，一二線城市土儲(chǔ)原值為2689.5億元，占比達(dá)到74.7%。

恒大在2016年度報(bào)告中披露，2017年區(qū)位布局仍舊以一二線城市及經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級(jí)城市為主。同時(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)收購(gòu)兼并、合作開(kāi)發(fā)等低成本、高效率的項(xiàng)目獲取方式。

在億翰智庫(kù)中國(guó)上市房企研究中心主任張化東看來(lái)，恒大這種全國(guó)布局的房企，雖然在大的區(qū)域布局上有戰(zhàn)略考量，但不可能會(huì)壓縮三四線的布局。在一二線線強(qiáng)勢(shì)調(diào)控以及三四線的去庫(kù)存中，部分三四線城市確有銷售的機(jī)會(huì)，“上述轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目體量也不太大，對(duì)于恒大來(lái)講不會(huì)有太大的操盤難度。”

深圳控股重倉(cāng)深圳

深圳控股近年來(lái)一直在剝離三四線的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而聚焦一二線特別是大本營(yíng)深圳。在2015年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，其管理層用“20個(gè)三四線城市還不如深圳一個(gè)城市賺得多”這樣的核算方式來(lái)闡述聚焦戰(zhàn)略。

2013年11月，深圳控股與佛山市三水區(qū)政府相關(guān)部門達(dá)成協(xié)議，完成了三水云東海項(xiàng)目尚未付款及未交付地塊的退出工作；2014年，深圳控股再度處置了位于四川成都及佛山三水的兩個(gè)項(xiàng)目。其中的三水項(xiàng)目為占地面積9萬(wàn)平方米的云東海酒店用地，減少支付地價(jià)1.2億元。

在2014年報(bào)中，深圳控股披露有意處置位于馬鞍山、常州、泰州、姜堰、三水、河源等低效項(xiàng)目，建筑面積約為430萬(wàn)平方米。2016年1月深圳控股將廣東河源約62萬(wàn)平方米未開(kāi)發(fā)土地回售給政府。

盡管今年以來(lái)三四線樓市明顯回暖，但深圳控股依然重申加速撤離的“初心”。在今年3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，深圳控股董事會(huì)主席呂華表示，三四線城市無(wú)論是人口因素、財(cái)富因素等各方面講，地產(chǎn)回暖難以持續(xù)，整個(gè)房地產(chǎn)的趨勢(shì)必然會(huì)向一二線城市，特別是重點(diǎn)的一二線城市回歸，因此深圳控股的戰(zhàn)略不變。

在大本營(yíng)深圳，深圳控股在擴(kuò)儲(chǔ)方面動(dòng)作頻繁。2016年通過(guò)增資擴(kuò)股方式獲取深國(guó)際前海項(xiàng)目50%權(quán)益，土地面積125萬(wàn)平方米；期內(nèi)母公司深業(yè)集團(tuán)與深圳廣電集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，就位于深圳福田區(qū)、南山區(qū)、羅湖區(qū)、龍華區(qū)等潛在項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)達(dá)成意向。

2016年以來(lái)，“片區(qū)改造統(tǒng)籌”形式成為這家國(guó)企的新寵。深圳控股披露，2016年內(nèi)公司與母公司先后與深圳各區(qū)政府溝通，成功取得八卦嶺、車公廟、科技園中片區(qū)、新安片區(qū)、南頭古城等片區(qū)改造統(tǒng)籌主體資格，涉及土地面積近10平方公里。

不過(guò)，深圳加碼的樓市調(diào)控也不可避免地影響到重倉(cāng)其中的深圳控股。在3月的業(yè)績(jī)會(huì)上，公司管理層坦承市場(chǎng)的不確定性增強(qiáng)，并將2017年全年合同銷售目標(biāo)設(shè)為人民幣191億元，與2016年持平。