李宇嘉：樓市上下游出現(xiàn)的“背離”預(yù)計(jì)還將持續(xù)

李宇嘉

近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布今年1~4月全國房地產(chǎn)投資相關(guān)數(shù)據(jù)。

從上游三大指標(biāo)來看，1~4月，全國土地購置同比增長8.1%，較上月擴(kuò)大2.4個(gè)百分點(diǎn)，今年以來一改2012~2016年土地購置整體負(fù)增長的態(tài)勢。4月當(dāng)月，土地購置面積為1746萬平方米，同比增速（11.4%）較上月上升6.4個(gè)百分點(diǎn)。1~4月，全國土地成交價(jià)款同比增長34.2%，增速提高17.5個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)2011年4月以來新高。

開發(fā)商積極拿地的同時(shí)，新開工效率也仍處高位。1~4月份，全國房屋新開工面積同比增長11.1%，盡管增速比今年一季度微幅下滑0.5個(gè)百分點(diǎn)，但仍舊是2016年9月以來的高位水平。占新開工70%的住宅，1~4月份實(shí)現(xiàn)17.5%的新開工增長。因此，全國房地產(chǎn)新開工整體上仍舊處在高位景氣度上。

開發(fā)商積極拿地和開工，推動(dòng)開發(fā)投資快速增長。到今年4月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速已連續(xù)5個(gè)月擴(kuò)大，1~4月份9.3%的開發(fā)投資增速水平，相比去年同期提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)，4月當(dāng)月開發(fā)投資同比增長9.6%，增速較上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅開發(fā)投資同比增速已連續(xù)9個(gè)月擴(kuò)大，今年1~4月份10.6%的增速水平，相比去年同期提高了4.2個(gè)百分點(diǎn)。

上游形勢大好，但下游銷售端增速回落態(tài)勢則比較明顯。1~4月，商品房銷售面積和金額同比分別增長15.7%和20.1%，增速分別比一季度回落3.8個(gè)百分點(diǎn)、5個(gè)百分點(diǎn)。2016年1~4月份，商品房銷售面積增速（36.5%）和金額增速（55.9%）觸及本輪上升周期的最高點(diǎn)后，商品房銷售增速整體上已連續(xù)11個(gè)月回落。4月當(dāng)月，全國商品房銷售面積同比增速（7.7%）較上月下降6.9個(gè)百分點(diǎn)，銷售額同比增速（10.0%）較上月更是大幅下降14.5個(gè)百分點(diǎn)。

按照拿地和新開工滯后銷售6個(gè)月左右、開發(fā)投資滯后銷售12個(gè)月左右的規(guī)律看，今年年初上游拿地、新開工、開發(fā)投資等三大指標(biāo)的增速就應(yīng)該回落了。但是，今年以來三大指標(biāo)繼續(xù)保持積極向上的態(tài)勢。

目前，銷售增速連續(xù)回落，而新一輪樓市調(diào)控疊加金融“去杠桿”形成的“雙緊縮”之下，樓市需求將被明顯抑制，資金面將全面緊縮，未來下游銷售端將進(jìn)一步回落。

筆者認(rèn)為，有四大原因造成上游與下游“背離”。

首先是地價(jià)快速上漲。2016年，300個(gè)城市土地成交建筑面積下滑22%，但成交金額卻大漲了34%，樓面地價(jià)大漲72%。地價(jià)快速上漲，直接推動(dòng)短期內(nèi)資本形成高增長，開發(fā)投資也快速增長。

其次是大范圍的“補(bǔ)庫存”需求。2012~2016年，全國土地購置面積整體負(fù)增長，年均下滑12%。2014~2015年，新開工面積分別下滑10.7%和14%。但在“去庫存”壓縮供應(yīng)的情況下，需求卻經(jīng)歷最火熱行情。2015和2016年，商品房銷售面積分別上漲6.5%和22.5%，2016年15.7億平方米的銷售面積創(chuàng)歷史紀(jì)錄。

當(dāng)前，樓市整體正處于“補(bǔ)庫存”階段，這就是2016年10月以來連續(xù)兩次大范圍、力度強(qiáng)的調(diào)控下，上游三大指標(biāo)仍保持高景氣度的原因。去年底以來，新開工增速保持2位數(shù)，2016年12月~2017年3月增速連續(xù)擴(kuò)大，盡管今年4月增幅微幅回落，但仍在2位數(shù)的高位；土地購置由去年負(fù)增長轉(zhuǎn)為正增長，增幅不斷擴(kuò)大。

再次，三四線城市及縣城樓市持續(xù)火爆。非重點(diǎn)城市經(jīng)歷了兩輪“去庫存”：一是2012~2014年開發(fā)商逃離三四線城市、回歸一二線城市的“去庫存”；二是2015~2016年由各級(jí)政府主導(dǎo)的“去庫存”。經(jīng)過長達(dá)5年的“去庫存”，目前三四線在售庫存水平明顯下降，消化周期回到20個(gè)月左右。2016年以來，三四線城市整體回暖。今年1~4月份，中部、西部、東北商品房銷售面積同比分別增長18.9%、25.1%和19.6%，明顯高于東部9.3%的增速，意味著集中在內(nèi)地的三四線樓市非常火爆。

除了“去庫存”激勵(lì)外，三四線城市整體也出現(xiàn)回暖。這與近3年大規(guī)模的棚戶區(qū)改造及貨幣化安置等有一定關(guān)系。據(jù)海通證券研究，2014~2016年，棚改貨幣化安置面積分別占當(dāng)年全國商品房銷售面積的3.8%、13.6%和18.2%。而在另一方面，2015年以來，熱點(diǎn)城市房價(jià)大幅上漲，高房價(jià)導(dǎo)致需求大規(guī)模溢出到三四線城市。特別是三大都市圈范圍內(nèi)的三四線樓市，2016年的量價(jià)漲幅都位居前列。另外，近年來高鐵、軌道交通大規(guī)模建設(shè)，樓市需求半徑擴(kuò)大，大城市外來人群返鄉(xiāng)置業(yè)轟轟烈烈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大城市外來人口在就業(yè)地買房占比不足1%，但“返鄉(xiāng)置業(yè)”比例高達(dá)15%。

三四線樓市火爆，帶動(dòng)三四線土地出讓和新開工出現(xiàn)增長。2016年，300個(gè)城市中三四線城市成交土地面積占比為57.6%，而到了今年4月份，占比已經(jīng)提高到60.3%。

近年來，大中型房地產(chǎn)公司對(duì)于銷售規(guī)模非常重視。4月份，前十大開發(fā)商土地成交面積達(dá)到1210萬平方米，占比達(dá)到47%，較3月提升了9個(gè)百分點(diǎn)。由于樓市告別“跑馬圈地”的簡單開發(fā)階段，資金、土地資源開始向大開發(fā)商集中，其拿地、融資、開發(fā)、運(yùn)營等方面的優(yōu)勢越來越明顯，這也有助于上游保持強(qiáng)勢。

盡管銷售端向上的勢頭明顯減弱，但在去年歷史最高基數(shù)的基礎(chǔ)上，今年前4個(gè)月能實(shí)現(xiàn)15.7%的銷售面積增長、20.1%的銷售金額增長，已實(shí)屬不易。

而在銷售高景氣的帶動(dòng)下，加上“補(bǔ)庫存”仍在進(jìn)行中，三四線城市今年棚改目標(biāo)（600萬套）與去年持平，并將繼續(xù)對(duì)上游新開工、開發(fā)投資產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。

由此，今年上游開發(fā)投資和下游銷售在增速變動(dòng)趨勢上的“背離”預(yù)計(jì)還會(huì)持續(xù)。

（作者為深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）