房地產(chǎn)推動(dòng)一季度經(jīng)濟(jì)超預(yù)期 專家:二季度尚能延續(xù)

一季度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超預(yù)期，房地產(chǎn)起到了重要作用。雖然房地產(chǎn)銷售增速開(kāi)始下降，但資金回籠以及差異化土地供應(yīng)制度在二季度對(duì)于開(kāi)發(fā)投資仍將起到推動(dòng)作用，特別是三四線城市去庫(kù)存發(fā)力。向前看，三四線城市房地產(chǎn)能否延續(xù)去庫(kù)存勢(shì)頭，將是經(jīng)濟(jì)能否保持上行的主要不確定性，多位專家對(duì)《證券市場(chǎng)周刊》記者表示，這一勢(shì)頭在二季度尚能延續(xù)。

房地產(chǎn)在2016年開(kāi)始了一輪價(jià)格上漲，到了2016年10月份以后政府開(kāi)始限制房地產(chǎn)，到現(xiàn)在各地對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度還在不斷地加大。2017年3月份，房地產(chǎn)的銷售增長(zhǎng)速度還是有所放緩的。銷售面積1-2月份累計(jì)增速還有25%，1-3月份就只有19.5%。

但是，如果看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，其增速還在加快，一季度房地產(chǎn)投資達(dá)到了9.1%，3月份當(dāng)月達(dá)到9.4%，高于2016年的水平。其中，住宅投資1.3萬(wàn)億元，增長(zhǎng)11.2%，增速提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為67.3%。

“當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速比較高，超出很多人的預(yù)料，主要的原因是房地產(chǎn)的銷售比較好。”國(guó)家信息中心預(yù)測(cè)部主任祝寶良在中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心一季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析與展望會(huì)上稱，“另外，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，除了控需求以外，還在增加供給。我們看到土地出讓的面積還是有所回升的。”

4月14日，住建部和國(guó)土資源部聯(lián)合發(fā)布通知，將根據(jù)商品住宅的消化周期來(lái)調(diào)整住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要減少供地；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

財(cái)政部公布的全國(guó)政府性基金收支情況維持在較高增速，1-3月份累計(jì)政府性基金收入同比增長(zhǎng)27.5%，支出是同比增長(zhǎng)18.6%。“這種情況是出乎意料的，但卻直接反映出房地產(chǎn)行業(yè)的景氣程度。”中國(guó)國(guó)際經(jīng)濟(jì)交流中心副總經(jīng)濟(jì)師徐洪才稱。

3月份，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為101.13，比2月份提高0.37點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)不同步現(xiàn)象值得關(guān)注。1-3月份，房屋新開(kāi)工面積增長(zhǎng)11.6%，但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的施工面積增長(zhǎng)只有3.1%，且增速比1-2月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。另外，土地市場(chǎng)也存在不同步的情況。1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地的購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)只有5.7%，而土地成交價(jià)格價(jià)款增長(zhǎng)了16.7%。

新開(kāi)工面積增速明顯快于施工面積增速，反映出房地產(chǎn)企業(yè)在消化土地庫(kù)存。而土地成交價(jià)款增長(zhǎng)速度明顯高于購(gòu)置土地面積增長(zhǎng)速度，房企土地儲(chǔ)備并不充足，需要在競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中高價(jià)拿地。

“土地的成交金額上升的速度和面積之間不同步，這反映出房?jī)r(jià)是受土地成本推動(dòng)的，地方政府土地對(duì)土地財(cái)政的依賴情況并沒(méi)有根本改變。”徐洪才稱。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位的情況現(xiàn)在看來(lái)還是比較好的。1-3月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金3.57萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)11.5%，增速比1-2月份提高4.5個(gè)百分點(diǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)資金籌措的各個(gè)來(lái)源當(dāng)中，定金及預(yù)收款1萬(wàn)億元，增長(zhǎng)27.0%。

“這種提升我覺(jué)得應(yīng)該兩方面來(lái)看，一方面是從供給的角度，現(xiàn)在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位有保障，意味著未來(lái)一到兩年住宅的供給還是比較充足的。這也是有利于抑制價(jià)格上漲的一個(gè)積極因素。”徐洪才指出。

“現(xiàn)在一二線城市房地產(chǎn)的庫(kù)存和銷售比是非常低的，基本上是到了無(wú)房可賣的地步，開(kāi)發(fā)商的信心較足，三四線城市如果銷量也不錯(cuò)，在這種背景下，我覺(jué)得二季度的經(jīng)濟(jì)最終的結(jié)果可能比市場(chǎng)預(yù)期的要好一點(diǎn)。”鵬揚(yáng)基金總經(jīng)理?xiàng)類?ài)斌在中央結(jié)算公司金融街十號(hào)論壇上稱。“但是三四線城市銷售的強(qiáng)勁增長(zhǎng)在下半年很難持續(xù)，最終給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)下行壓力。”

徐洪才也指出，2016年四季度以來(lái)的銷售金額目前雖然比較高，但是已有回落的跡象，跟2016年同期相比，當(dāng)時(shí)一季度房屋的銷售金額是增長(zhǎng)50%以上，現(xiàn)在基本上不到當(dāng)時(shí)的二分之一，增長(zhǎng)速度回落明顯，顯示后勁不足。