65家A股房企去年凈負(fù)債率下降 賬面現(xiàn)金兩千億創(chuàng)10年來新高

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實習(xí)記者 程成 每經(jīng)編輯 楊軍    

每經(jīng)實習(xí)記者 程成 每經(jīng)編輯 楊軍

目前，上市房企正密集公布2016年年報。從業(yè)績來看，大部分房企報喜，財務(wù)指標(biāo)向好。

近日，中投證券統(tǒng)計了已公布年報的65家A股上市房企2016年年報，從資金安全性考慮，他們的整體凈負(fù)債率為46%，同比下降13個百分點。按照該統(tǒng)計，這65家上市房企若扣除短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債的貨幣資金達(dá)10年來最高值2022億元，明顯高于去年同期的497億元，房企的負(fù)債水平和償債能力有了一定的改善。

然而，自2016年四季度以來，房企融資渠道開始收緊，特別是近期全國部分城市密集出臺樓市調(diào)控政策，限購、限貸、限售等政策一波接著一波，讓樓市充滿更大的不確定性。

日前，國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，地價走高，商品房銷售面積和銷售額增速也有所回落。在此背景下，全國房企特別是中小房企如何成功突圍？

●房企負(fù)債結(jié)構(gòu)更趨合理

中投證券的研報顯示，65家房企凈負(fù)債率大幅下降13個百分點至46%，連續(xù)兩年下降。在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，有息負(fù)債總量約5595億元，基本與去年持平；短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債分別為736億元、1368億元，同比分別下降7.8%、10.6%，在有息負(fù)債中占比分別降低2、3個百分點至13%、24%；而長期借款則同比增長11.9%至3491億元，占比提升5個百分點至62%。

上述一升一降，表明房企負(fù)債結(jié)構(gòu)更趨合理。在貨幣資金方面，扣除短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債的貨幣資金達(dá)10年來最高值2022億元，而去年同期僅為497億元。償債指標(biāo)方面，流動比率和現(xiàn)金比率分別為152%、27%，同比分別降1個百分點、增5個百分點，償債能力穩(wěn)中有升。

中投證券的研報認(rèn)為，貨幣資金猛增、短期償債能力提升，可以更好抵抗信貸融資收緊、資金成本上升帶來的企業(yè)償債壓力，保持企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。興業(yè)證券研報分析稱，去年房企整體銷售向好，存貨大幅下降，現(xiàn)金流相對充裕，行業(yè)償債能力顯著提升。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察到，預(yù)收款作為房企賬面上的一筆無息借款，該指標(biāo)既可以反映其現(xiàn)金流狀況，也直接關(guān)系到下一個報告期結(jié)轉(zhuǎn)收入的高低。

中投證券的研報顯示，2016年受益于樓市銷售火爆，65家房企現(xiàn)金回款迅速增加，預(yù)收款項同比增31%達(dá)6801億元，已超2015年全年行業(yè)營收5468億元，占2016年營業(yè)收入7118億元的95.5%，鎖定一年業(yè)績無憂。其依據(jù)是，對比65家房企預(yù)收賬款與營業(yè)收入的比值，比如津濱發(fā)展、華夏幸福、北辰實業(yè)、合肥城建、北京隴建、萬科A、深物業(yè)A、新城控股均超100%，分別為219%、191%、187%、148%、117%、114%、108%、107%。

●調(diào)控加碼融資渠道收緊

實際上，房地產(chǎn)行業(yè)一直是典型的資金密集型行業(yè)，屬于典型的重資產(chǎn)行業(yè)。2016年，較為寬松的融資環(huán)境和公司債政策的放寬，使得很多房企抓住這一窗口期，大幅增加融資規(guī)模?？硕鹣嚓P(guān)數(shù)據(jù)顯示，去年前11個月，108家監(jiān)測房企的融資規(guī)模達(dá)11211億元，同比增長31%。

隨之而來的是房企融資成本的下降。比如，富力地產(chǎn)2016年非銀融資的年加權(quán)成本由9.2%降至6.7%；恒大融資成本7.78%，下降0.64個百分點；碧桂園加權(quán)平均借貸成本5.66%，下降0.54個百分點等。

去年10月份，上交所、深交所先后發(fā)文，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；證監(jiān)會、銀監(jiān)會提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。房企融資渠道收緊。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，10月份房企融資1040億元，到11月份驟降至570億元，公司債占比由上月的25%降至0，公司債的發(fā)行規(guī)模急劇縮減。而新規(guī)后零星發(fā)行的房企公司債，也都是在新規(guī)前就已拿到了批文。

在債券融資收緊的同時，銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款增速也在下滑。國家統(tǒng)計局于日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1~3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中，國內(nèi)貸款為6892億元，增速為10.7%，較1~2月份回落0.8個百分點。

今年2月，基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了4號文件，嚴(yán)格規(guī)范私募資管業(yè)務(wù)投資房地產(chǎn)的行為，以避免資金違規(guī)流入房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域。房企融資渠道進(jìn)一步收緊。

大型房企紛紛轉(zhuǎn)向發(fā)行境外債券進(jìn)行融資。比如，萬科于去年10月發(fā)行總額2.2億美元的5年期定息票據(jù)，票面利率為2.95%；12月，發(fā)行總額6億美元的3年期定息票據(jù)，票面利率為3.95%。

“能夠成功在境外發(fā)債的，僅限于少數(shù)大型房企，小型房企很難做到。”華泰證券固定收益部一位投資經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“高企的地價，對房企資金實力要求越來越高。”

值得關(guān)注的是，隨著匯率變化，美元債的發(fā)行成本也有壓力。比如，恒大于今年3月17日成功發(fā)行5億美元3年期和10億美元5年期優(yōu)先票據(jù)，利率分別為7%、8.25%；而3月25日，恒大再次成功發(fā)行7年期10億美元優(yōu)先票據(jù)，利率達(dá)到9.5%，但利率均較以往有所降低。

“大部分融資渠道都被堵得嚴(yán)嚴(yán)實實，僅有海外債、股權(quán)融資等幾個渠道的利率還能接受。”國泰君安投行部一位投資經(jīng)理告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“對房企來說，只要利率合適，能夠融到資金活下來最重要。”

●大魚吃小魚游戲?qū)⒓觿?/p>

近幾年，強者恒強、弱者漸若，房地產(chǎn)市場“二八定律”日漸明顯。2016年，市場涌現(xiàn)出萬科、碧桂園、恒大三家3000億級房企，市占率達(dá)到9%；TOP10房企市占率達(dá)到22.2%，TOP50房企達(dá)到41.9%，市場在向大型房企集中。

“市場集中度會進(jìn)一步加大。”中房數(shù)據(jù)研究院院長陳晟告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，未來市場將出現(xiàn)3家萬億規(guī)模、20家千億規(guī)模的房企，且前30家房企市占率將達(dá)到50%。

陳晟指出，千億是大企業(yè)的門檻，決定了未來的拿地機(jī)遇、融資成本、并購機(jī)會、人力資源的獲得等。

面對地價高企、融資渠道收窄，中小房企的生存空間越來越小。杭州濱江房產(chǎn)在3月先后與中國電建地產(chǎn)、深圳中匯盈合投資公司建立合作關(guān)系，合作開發(fā)地產(chǎn)項目。融創(chuàng)去年先以44億元攬下萊蒙國際旗下建筑面積達(dá)160萬平方米的7個項目，后又以138億元收購融科置地全國42個項目總計未售面積達(dá)730萬平方米。

因此，目前合作、并購在資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)越來越常見。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌在融創(chuàng)2016年業(yè)績會上表示，現(xiàn)在買地是虧錢，去年拿的地，基本都不賺錢。并強調(diào)融創(chuàng)從去年“十·一”之后就已停止拿地，“今年也不會在公開市場拿地，將以并購為主。”

合作與并購會是中小房企的出路嗎？孫宏斌在融創(chuàng)2016年業(yè)績發(fā)布會上也表示，他們相信到今年下半年，或者到明年，房地產(chǎn)行業(yè)還會出現(xiàn)一些機(jī)會，特別是整合和收并購的機(jī)會。

“對資金實力強的大型房企來說，項目收購、股權(quán)收購，是規(guī)避目前高價拿地風(fēng)險的有效途徑。”陳晟告訴記者，“而對品牌、資金、管理能力稍弱的中小型房企，這也是轉(zhuǎn)型退出的有利時機(jī)。”