兩新一高，西安高科走出市場(chǎng)化改革新路徑

每經(jīng)記者 張文瑜    西安    每經(jīng)編輯 賀娟娟

今年9月，重慶水墨江山項(xiàng)目“唐潮公寓”投入運(yùn)營(yíng)，首月出租率就突破了95%。社交平臺(tái)上，很多住戶稱之為“夢(mèng)中情房”。

但很少有人知道，唐潮公寓的運(yùn)營(yíng)方是西安本土國(guó)有上市房企天地源。作為其首個(gè)面世的集中式長(zhǎng)租公寓，從設(shè)計(jì)、施工到運(yùn)營(yíng)、管理，均由天地源一手負(fù)責(zé)。

唐潮公寓

長(zhǎng)租公寓作為不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域回報(bào)率較高的類別，抗風(fēng)險(xiǎn)能力得到了市場(chǎng)和投資機(jī)構(gòu)認(rèn)可。天地源唐潮公寓的落地，不僅盤活了存量資產(chǎn)，也是國(guó)有資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的新突破，未來(lái)極大可能成為穿越周期的產(chǎn)品。

站在更長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角，上述布局也是天地源母公司西安高科集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱：高科集團(tuán)）市場(chǎng)化破局的一個(gè)縮影。

2023年，高科集團(tuán)聚焦以新房地產(chǎn)業(yè)、新服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)為核心的“兩新一高”產(chǎn)業(yè)體系，開(kāi)啟新一輪轉(zhuǎn)型。

除了高新區(qū)首個(gè)保租房項(xiàng)目星悅居建成、“高科環(huán)保”成功掛牌新三板、物業(yè)板塊做到陜西省綜合實(shí)力第一外，高科集團(tuán)積極拓展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)、保障性住房等新領(lǐng)域，布局新能源業(yè)務(wù)、投資等。

一年多以來(lái)，高科集團(tuán)按照國(guó)企改革“提高企業(yè)核心功能，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力”的目標(biāo)，市場(chǎng)化運(yùn)作能力不斷提升，在“管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)、隊(duì)伍建設(shè)”四個(gè)創(chuàng)新和精細(xì)化方面跨出了大的步伐，尤其是在擴(kuò)展新的產(chǎn)業(yè)布局、激活產(chǎn)業(yè)發(fā)展動(dòng)能方面蹄疾步穩(wěn)，不斷突破。

布局“兩新一高”

高科集團(tuán)成立于1992年，是西安高新區(qū)旗下三大直屬國(guó)有企業(yè)集團(tuán)之一，也是高新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施主體。

其承擔(dān)了諸多區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的重任，包括土地開(kāi)發(fā)、市政項(xiàng)目建設(shè)、城市更新及區(qū)域住房保障體系建設(shè)等。可謂是深度見(jiàn)證、參與了區(qū)域的初創(chuàng)、崛起和興旺。

近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)深度調(diào)整持續(xù)深入以及國(guó)有企業(yè)改革深化提升行動(dòng)的實(shí)施，也進(jìn)一步驅(qū)動(dòng)著高科集團(tuán)的轉(zhuǎn)型與發(fā)展。

尤其是政策層面上，對(duì)于國(guó)資國(guó)企改革提出了非常明確的要求，核心要點(diǎn)是要加快形成與新質(zhì)生產(chǎn)力相適應(yīng)的新型生產(chǎn)關(guān)系。

同時(shí)，強(qiáng)調(diào)要“推動(dòng)國(guó)有資本和國(guó)有企業(yè)做強(qiáng)做優(yōu)做大”，并提出了推動(dòng)國(guó)有資本重點(diǎn)投資領(lǐng)域和方向，其中就包括向“國(guó)計(jì)民生重要行業(yè)”和“前瞻性戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)”集中。

這意味著，國(guó)有企業(yè)主責(zé)主業(yè)更加聚焦，持續(xù)面向市場(chǎng)塑造獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)戰(zhàn)略支撐托底能力，是未來(lái)改革的方向。

對(duì)于高科集團(tuán)來(lái)講，此前大量業(yè)務(wù)圍繞房地產(chǎn)、城市基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)行，承擔(dān)的項(xiàng)目也多為公益性、政策性導(dǎo)向型，市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)還不夠充分。其想要可持續(xù)發(fā)展，就必須進(jìn)行功能性改革，成為真正的市場(chǎng)主體，重新塑造核心功能。

2023年8月，高科集團(tuán)全面啟動(dòng)“轉(zhuǎn)型升級(jí)、創(chuàng)新發(fā)展”三年行動(dòng)，聚焦“兩新一高”產(chǎn)業(yè)體系，開(kāi)啟新一輪轉(zhuǎn)型。

“兩新”即“新房地產(chǎn)業(yè)”和“新服務(wù)業(yè)”。

一方面，高科集團(tuán)整合資源，將紫薇地產(chǎn)、高新地產(chǎn)、絲路金融公司整合成立了新的平臺(tái)公司高科地產(chǎn)，主要發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)；高科房產(chǎn)、高新保障房（城棚改）整合成立高新安居，定位是保障性住房的投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。

上述兩家公司與上市公司天地源，共同組成了高科集團(tuán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作平臺(tái)，打造住宅、商業(yè)、保租房、安置房“四業(yè)并舉”的復(fù)合型房地產(chǎn)業(yè)務(wù)新體系。

生態(tài)城交付

另一方面，圍繞“產(chǎn)城人”模式，高科集團(tuán)不斷提高城市運(yùn)營(yíng)與服務(wù)水平，加速市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，提升自身“造血”能力，在公共服務(wù)、公益性領(lǐng)域發(fā)揮好底座和基石作用。

“一高”則指“高科技產(chǎn)業(yè)”。高科集團(tuán)持續(xù)推動(dòng)傳統(tǒng)制造業(yè)升級(jí)和延鏈、補(bǔ)鏈、強(qiáng)鏈，探索未來(lái)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，同時(shí)在新能源、裝備制造等新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)行了投資布局，進(jìn)一步增強(qiáng)了自身產(chǎn)業(yè)發(fā)展和增長(zhǎng)潛力。

“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)分為兩個(gè)，一個(gè)是原有傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的再市場(chǎng)化，一個(gè)是戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化。”高科集團(tuán)相關(guān)人員表示。

聚力“運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)”

房地產(chǎn)板塊是高科集團(tuán)的一大特色，在西安本地市場(chǎng)具有較強(qiáng)的品牌影響力和資源積累。

啟動(dòng)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型后，高科集團(tuán)在原有的住宅開(kāi)發(fā)范疇上升級(jí)優(yōu)化，加大縱向整合力度，圍繞市場(chǎng)需求進(jìn)行上下游布局，高品質(zhì)住宅、長(zhǎng)租、商業(yè)、養(yǎng)老、住房保障等業(yè)務(wù)均進(jìn)入高科集團(tuán)的視野。

楓葉整合照護(hù)黑稻田店開(kāi)業(yè)

這樣一來(lái)，不但能夠提高集團(tuán)房地產(chǎn)板塊運(yùn)營(yíng)效率、產(chǎn)品力，也將提升其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力與品牌形象。

譬如天地源布局第四代住宅，推出了永安觀棠、高新宸樾項(xiàng)目，獲得市場(chǎng)的高度認(rèn)可。在運(yùn)營(yíng)效率上，永安觀棠項(xiàng)目從拿地到項(xiàng)目首開(kāi)，僅耗時(shí)137天，“開(kāi)工、開(kāi)盤”節(jié)點(diǎn)較其運(yùn)營(yíng)計(jì)劃標(biāo)準(zhǔn)分別提速43%和50%。

從行業(yè)層面來(lái)看，當(dāng)下房地產(chǎn)領(lǐng)域從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量發(fā)展，存量資產(chǎn)的盤活和高效利用成為趨勢(shì)。高科集團(tuán)通過(guò)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行布局，方向涉及長(zhǎng)租公寓、保障性住房供給、養(yǎng)老服務(wù)等。

如天地源以公寓資源為突破口，在重慶打造水墨江山長(zhǎng)租公寓，目前已完成開(kāi)業(yè)，出租率高達(dá)99%。據(jù)了解，珠海上唐府長(zhǎng)租公寓及酒店項(xiàng)目也將于明年上半年投入運(yùn)營(yíng)。

養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)上，高科地產(chǎn)的兩家護(hù)養(yǎng)機(jī)構(gòu)——驪山下的院子康養(yǎng)中心與楓葉整合照護(hù)黑稻田店在今年4月同步開(kāi)業(yè)。

住房保障業(yè)務(wù)領(lǐng)域，西安高新區(qū)首個(gè)保租房項(xiàng)目星悅居已在近期啟動(dòng)報(bào)名。目前，高新安居在建4個(gè)保租房和4個(gè)公租房項(xiàng)目，加上已交付1個(gè)保租房項(xiàng)目，建設(shè)房屋1.7萬(wàn)余套，將進(jìn)一步推動(dòng)保租房放量。

星悅居

除了房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型外，高科集團(tuán)另一大“新變化”，就是其服務(wù)能力的外拓。

高科集團(tuán)旗下有高科智慧園、數(shù)字經(jīng)濟(jì)園、人工智能園等8個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，已入駐企業(yè)包括阿里巴巴、華為、三星、西門子、美光、施耐德、科大訊飛、大疆等300余家行業(yè)龍頭企業(yè)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)成效顯著。

尤其是在下游物業(yè)板塊，高科物業(yè)已然做到了陜西省綜合實(shí)力第一，業(yè)務(wù)已然輻射區(qū)域內(nèi)外諸多中高端住宅、商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓、公建市場(chǎng)等。

這意味著，高科物業(yè)在區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局中已牢牢占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。其積累的經(jīng)驗(yàn)與模式，能持續(xù)輸出高品質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)化的物業(yè)服務(wù)，滿足客戶不同場(chǎng)景下的多元需求。

智能熱網(wǎng)監(jiān)控中心

此外，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、民生服務(wù)保障上，高科集團(tuán)也創(chuàng)新了市政維護(hù)、供熱、污水處理、環(huán)衛(wèi)綠化養(yǎng)護(hù)等方面的服務(wù)模式。從單純的項(xiàng)目建設(shè)轉(zhuǎn)型到“投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理、服務(wù)”五位一體的發(fā)展模式，大部分業(yè)務(wù)已經(jīng)“蛻殼”完成市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)，并建立了精細(xì)化服務(wù)品質(zhì)管理體系。

目前，高科集團(tuán)旗下高新熱力緊隨城市發(fā)展形勢(shì)布局熱力管網(wǎng)，供熱范圍輻射129平方公里，供熱主管網(wǎng)150公里，供熱面積達(dá)4663萬(wàn)平方米，連續(xù)14年獲得“西安市集中供熱先進(jìn)單位”稱號(hào)。高新城服承擔(dān)高新區(qū)200條道路、34個(gè)住宅小區(qū)、18個(gè)公園、13個(gè)廣場(chǎng)共1263萬(wàn)平米綠化養(yǎng)護(hù)，榮獲“全國(guó)園林50強(qiáng)”稱號(hào)。

培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)

于高科集團(tuán)而言，市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型，意味著要擺脫“純開(kāi)發(fā)”屬性，以市場(chǎng)化方式參與、支撐、引領(lǐng)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、培育戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，以此重塑業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和造血能力。

高科集團(tuán)通過(guò)技術(shù)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)化與新興產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)制造業(yè)向智能化、服務(wù)化轉(zhuǎn)型，實(shí)施主體包括高科建材、高科新達(dá)和高科投資。

其中，高科建材作為中國(guó)五大型材及門窗三甲企業(yè)、西部管道龍頭企業(yè)，其在全國(guó)擁有九大生產(chǎn)基地，原本就具備規(guī)?；a(chǎn)能力和廣泛的市場(chǎng)覆蓋范圍。

2024年以來(lái)，高科建材在現(xiàn)有研發(fā)平臺(tái)的基礎(chǔ)上，不斷加大研發(fā)投入，積極開(kāi)展新產(chǎn)品研發(fā)、新工藝改進(jìn)和新技術(shù)應(yīng)用。截至今年10月，高科建材整體研發(fā)投入達(dá)到9175.79萬(wàn)元，研發(fā)強(qiáng)度達(dá)到3.35%。

高科建材技術(shù)研發(fā)中心

穩(wěn)固傳統(tǒng)建材業(yè)務(wù)的同時(shí)，高科建材積極拓展新能源、環(huán)保等新興領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了多元化發(fā)展的初步布局。

旗下“高科環(huán)保”于今年8月成功掛牌“新三板”，意味著高科環(huán)保在企業(yè)規(guī)模、治理結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)狀況等方面達(dá)到了一定的標(biāo)準(zhǔn)，也為其后續(xù)的融資、擴(kuò)張和品牌建設(shè)等提供了空間。

高科環(huán)保

在新能源汽配領(lǐng)域，高科建材也展現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭。

一方面，通過(guò)“騰籠換鳥(niǎo)”的方式，在充分利用原塑材二基地場(chǎng)地及相應(yīng)設(shè)施的基礎(chǔ)上，大力發(fā)展汽配產(chǎn)業(yè)。

另一方面，與汽配行業(yè)龍頭企業(yè)和上市公司開(kāi)展深度業(yè)務(wù)合作，不斷加大新產(chǎn)品的研發(fā)投入，持續(xù)提升技術(shù)水平，提高了汽配產(chǎn)品的質(zhì)量和性能。

此外，高科集團(tuán)圍繞發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資與運(yùn)營(yíng)，聚焦戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)或特色產(chǎn)業(yè)，通過(guò)投資的方式，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

目前，高科投資已積累了超過(guò)10個(gè)涵蓋新材料、新能源、高端裝備等多個(gè)高增長(zhǎng)潛力行業(yè)的潛在投資項(xiàng)目，其中5個(gè)項(xiàng)目正處于快速推進(jìn)階段。

值得注意的是，2024年，高科投資完成了外部資金的引入，管理基金規(guī)模再創(chuàng)新高，累計(jì)規(guī)模達(dá)68億元，推進(jìn)了一系列重大項(xiàng)目的建設(shè)，包括高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)、雙中心區(qū)域發(fā)展、企業(yè)孵化等。

長(zhǎng)安銀行總部入駐高科智慧園2期

諸如此類產(chǎn)融結(jié)合的模式，既能發(fā)揮國(guó)有資本對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的引領(lǐng)作用和支撐作用，也能加快園區(qū)存量資產(chǎn)盤活，提升園區(qū)空間的配套服務(wù)能力。

2023年，高科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷售收入375.4億元，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)位列中國(guó)服務(wù)業(yè)500強(qiáng)企業(yè)第197位，陜西省百?gòu)?qiáng)企業(yè)第19位，西安百?gòu)?qiáng)企業(yè)第7位。近期，2024年陜西省百?gòu)?qiáng)企業(yè)名單揭曉，高科集團(tuán)位列17位，較上年上升2位。

可以預(yù)期的是，伴隨著高科集團(tuán)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型加速，其不斷優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局、提升經(jīng)營(yíng)管理水平，市場(chǎng)份額和行業(yè)影響力將進(jìn)一步擴(kuò)大，未來(lái)發(fā)展前景值得給予更多的關(guān)注與期待。

本文不構(gòu)成任何投資建議，投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。