曾躲過數(shù)次樓市調(diào)控的商住房，去年銷量雖猛，這次卻被北京下重手

每經(jīng)編輯 每經(jīng)編輯 李凈翰     

每經(jīng)編輯 李凈翰 

北京針對住宅市場的“3·17新政”調(diào)控升級后，不限戶口也不限購，還不占用“首套房”指標的商住房，對于沒有暫時沒有資格買純住宅、又想在北京城居住的人來說，具有很強的吸引力。

商住房是指將商業(yè)、辦公用地改建成為住宅形式的項目，如酒店式公寓、公寓式辦公、LOFT、SOHO公寓等。此類住房不能落戶口，不能使用學(xué)區(qū)等住宅配套，只有40年或50年的產(chǎn)權(quán)。

▲位于北京的一棟商住兩用樓（圖片來源：視覺中國）

最近一段時間，商住房無論是價格還是銷量都呈現(xiàn)火爆態(tài)勢。在此背景下，北京昨日（26日）晚間針對商住房出臺了非常嚴厲的限購措施。

北京在建在售“商辦”不得賣個人

26日晚間，北京發(fā)布《關(guān)于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》（以下簡稱《公告》）。每日經(jīng)濟新聞（微信號：nbdnews）注意到，該《公告》要求，在建在售商辦項目不得賣給個人；商業(yè)銀行暫停購房貸款。

《公告》指出，商業(yè)、辦公類項目(以下簡稱商辦類項目)應(yīng)當嚴格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?；商辦類項目最小分割單元不得低于500平方米，不符合要求的，規(guī)劃部門將不予批準。

《公告》要求，購買商辦類項目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時，應(yīng)當出售給企事業(yè)單位、社會組織。商業(yè)銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。

《公告》還規(guī)定，已銷售的商辦類項目再次上市并出售給個人的，個人應(yīng)符合名下在京無房和商辦類房產(chǎn)記錄，并連續(xù)五年繳社保或納稅。

去年北京商住房銷量超之前3年總和

實際上，商住房在房地產(chǎn)調(diào)控政策后出現(xiàn)火爆態(tài)勢已不是第一次。2016年9月30日，北京出臺《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》后，據(jù)房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“十一”長假7天北京商品住宅共實現(xiàn)成交1154套，其中商住所占比重高達88%。

另據(jù)騰訊房產(chǎn)報道，2016年北京全年商住市場共計成交63703套，成交均價29778元/㎡。一年的銷量比過去3年的總和都要多。

而在今年，特別是北京針對住宅市場的“3·17新政”實施后，商住房變得更加火爆。

從銷量上看，亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示：

3月18-20日（北京樓市新政實施后）3天時間里，北京商辦產(chǎn)品共簽約651套，占到北京商品住宅71%的比重。而在調(diào)控之前，這一比重尚不過55%。

3月18-20日，北京商辦日均簽約量為217套，相比此前94套的日均成交，“3·17”調(diào)控促使商辦市場出現(xiàn)130%的銷量增長。

從價格上看，來自易居研究院智庫中心數(shù)據(jù)顯示：

以商用型酒店式公寓產(chǎn)品為例，在3月18日至19日期間，大興區(qū)泰禾中央廣場的成交套數(shù)為16套，成交均價為每平方米54445元，較3月1日至17日期間，均價提高了1183元。

投資商住房需謹慎

每日經(jīng)濟新聞注意到，北京這份《公告》發(fā)布后，多位業(yè)內(nèi)人士以及專家對此發(fā)表了評論。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱：

自2011年北京執(zhí)行限購政策后，給了商住房市場空間。由于價格的優(yōu)勢，使得商住房的投資屬性變得非常強勁。

中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授尹飛指出：

由于嚴格的住房限購政策以及住宅價格較高，不少人將購買小面積商業(yè)辦公項目，作為投資或者過渡性居住。

開發(fā)商為追求利潤最大化，把商業(yè)辦公項目設(shè)計、開發(fā)建設(shè)成住宅對外銷售。

北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會會長李文杰認為：

此次商改住新政出臺，將全面遏制商業(yè)辦公用房市場的不正之風，商改住這個商不商、住不住的怪胎，將告別北京市場，成為歷史。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為：

此次限購后，商住房流動性會非常差，將從“香餑餑”變成燙手山芋，也使得此類物業(yè)或者難以交易，或者出現(xiàn)價格明顯下滑。