上海整治“商改住” 綠地峰尚匯曝整改方案

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂 實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可    

每經(jīng)記者 杜冉樂 實(shí)習(xí)記者 馬瑋煒 每經(jīng)編輯 賈運(yùn)可

在房地產(chǎn)市場，商改住是一個(gè)比較敏感的話題。一方面，因?yàn)闋可娴娇赡艿倪`規(guī)問題，開發(fā)商多以打擦邊球的方式私底下進(jìn)行；另一方面，因?yàn)榛疑娴拇嬖?，在一些地區(qū)這種問題卻又屢禁不絕。比如，北京市2011年就已經(jīng)出臺相關(guān)規(guī)定叫停商改住，但據(jù)《北京日報(bào)》報(bào)道，目前北京房地產(chǎn)市場仍有類似項(xiàng)目存在，儼然“怪胎”。

不過，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，或許是出于鼓勵住房租賃消費(fèi)以及去庫存的考慮，目前全國已經(jīng)有十余省區(qū)放開了商改住，包括廣東、河北、遼寧、吉林、甘肅、河南等在內(nèi)，都允許“商業(yè)用房改建為租賃住房”。

但與此同時(shí)，也有許多地區(qū)對商改住持否定或謹(jǐn)慎觀望態(tài)度。比如，今年1月6日，上海住建委便出臺規(guī)定：為保障購房人的合法權(quán)益，規(guī)范市場秩序，市住建委會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項(xiàng)目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約。

昨日（2月28日）下午，隨著兩份蓋有紅色公章的《業(yè)主告知書》與《峰尚匯處理方案》在微信朋友圈里瘋傳，外界似乎看到了上海整改商改住問題的一絲傾向。具體來看，文件落款均為上海通盈置業(yè)，落款日期為2月27日，具體內(nèi)容為綠地峰尚匯因商改住而主動向業(yè)主發(fā)函整改及賠償?shù)臅娌牧稀?/p>

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者第一時(shí)間聯(lián)系上述房產(chǎn)項(xiàng)目，一位營銷人士表示，賠償和整改都在緩步進(jìn)行。有分析指出，該事件表明，類似企業(yè)正積極遵照相關(guān)要求進(jìn)行整改，政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為很多開發(fā)商需要警惕的風(fēng)險(xiǎn)之一。除非已經(jīng)入住和成熟的社區(qū)，其他的（商改住項(xiàng)目）都可能面臨被整改的風(fēng)險(xiǎn)，酒店式公寓項(xiàng)目某種程度上已經(jīng)風(fēng)光不再。

賠償整改在緩步進(jìn)行

公開信息顯示，上海通盈置業(yè)成立于2013年8月底，當(dāng)前注冊資本為2.6億元，唯一股東為綠地集團(tuán)。

記者注意到，2016年3月之前，上海通盈置業(yè)投資人為上海大隅實(shí)業(yè)，此后投資主體變更為綠地集團(tuán)。在前述兩個(gè)文件中，上海通盈置業(yè)表示，在自查中發(fā)現(xiàn)峰尚匯項(xiàng)目中存在更改房屋用途，且將其原本的商辦性質(zhì)作為住宅來使用的情況。

上海通盈置業(yè)宣布，將對上述項(xiàng)目進(jìn)行整改規(guī)范，也就是小區(qū)內(nèi)具有居住功能的插層、隔墻、煙道等設(shè)施必須予以拆除至徹底恢復(fù)其商辦用途。在賠償方面，前述文件公布了對愿意以及不愿意退房的客戶的不同補(bǔ)償方式。其中，對于不退房的客戶，還祭出了減免三年物業(yè)費(fèi)的條款。

為了解問題詳情，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電綠地控股董秘王曉東與綠地媒體對接人田新杰，但截至發(fā)稿前尚未得到具體回復(fù)。記者隨后又聯(lián)系到涉事項(xiàng)目的一位營銷人員，其回應(yīng)稱，“賠償和整改都在緩步進(jìn)行，一開始有不理解的客戶，但是現(xiàn)在接受的更多了，因?yàn)橐矝]辦法了，而且我們的賠償措施也很具體。”

部分網(wǎng)站已下架該項(xiàng)目

對于整個(gè)上海樓市，此類不規(guī)范樓盤可能不在少數(shù)。

今年1月初，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》刊文報(bào)道稱，當(dāng)前上海大概有146個(gè)類住宅項(xiàng)目、338萬平方米的可售面積被暫停銷售。

一位從事地產(chǎn)行業(yè)的資深人士告訴記者，“很多項(xiàng)目打擦邊球的方式就是有兩個(gè)交房時(shí)間，一個(gè)是政府審批驗(yàn)收（時(shí)間），一個(gè)是二次裝修（時(shí)間），因?yàn)槟切┓指顑蓪泳蛹已b修的，不可能通過辦公樓的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。但（這種整改）動輒就是一個(gè)項(xiàng)目，執(zhí)行難度大。如果一旦整改成功，以后就沒有酒店式公寓這一說。”

根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者觀察，截至目前，安居客、搜房等網(wǎng)站或是將綠地峰尚匯項(xiàng)目下架或是刪除了有l(wèi)oft公寓（酒店式公寓）等詞匯的全部動態(tài)。

前述業(yè)內(nèi)資深人士告訴記者，“（綠地峰尚匯）這件事為什么會引起廣泛關(guān)注，就是因?yàn)槿绻虡I(yè)項(xiàng)目不能改的話，很多郊區(qū)的項(xiàng)目會非常難去化，對于市場的影響也是極大的。拿綠地峰尚匯來說，這個(gè)項(xiàng)目鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，就是因?yàn)樽宰”壤浅８撸芏嘁呀?jīng)在裝修了。”

非入住項(xiàng)目或面臨整改

一位知情人士向記者透露，綠地峰尚匯作為一個(gè)已經(jīng)交房的樓盤，被整頓的理由是其符合未入住的條件（即大部分業(yè)主并未實(shí)質(zhì)入?。?。

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，大體上除非已經(jīng)入住和成熟的社區(qū)，其他的（商改住項(xiàng)目）都可能面臨被整改的風(fēng)險(xiǎn)。他認(rèn)為，從前述文件對綠地峰尚匯業(yè)主發(fā)出的整改信息要求看，類似企業(yè)正積極遵照相關(guān)要求進(jìn)行整改，并對業(yè)主的實(shí)際問題作了考慮。

對于該事件的后續(xù)影響，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期酒店式公寓的銷量將嚴(yán)重受挫，（消費(fèi)者）擔(dān)心被整改是最大原因。此外，相關(guān)房企也會面臨經(jīng)營上的損失，就從和業(yè)主的溝通成本來看，存在大量的風(fēng)險(xiǎn)和麻煩。同時(shí)，整改以后的物業(yè)性價(jià)比可能降低，使得相應(yīng)的物業(yè)經(jīng)營成本加大。

前述行業(yè)資深人士表示，所謂的“酒店式公寓，就是在商辦土地上做的‘擦邊球’產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)太大且不可控。近些年，甚至有些開發(fā)商還用工業(yè)用地建‘類住宅’，違規(guī)情況五花八門。”

嚴(yán)躍進(jìn)指出，“政策風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為很多開發(fā)商需要警惕的風(fēng)險(xiǎn)之一，整改會帶來很多成本。對于房企來說，投資酒店式公寓項(xiàng)目某種程度上已經(jīng)風(fēng)光不再，后續(xù)對各類物業(yè)的政策研究顯得很重要。”