廣州市住建委：去年二手房成交近13萬套

日前，廣州市住建委發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年廣州二手住宅買賣備案宗數(shù)為12.99萬宗，同比增加59%，達到歷史峰值；備案面積為1153.32萬平方米，同比增加65%。2016年廣州二手住宅成交均價為15433元/m2。來自廣州鏈家的統(tǒng)計顯示，成交量大區(qū)分別是番禺及增城，其中，番禺區(qū)重登二手住宅備案量區(qū)域的首位（20678宗），同比增加68.5%，而增城區(qū)備案宗數(shù)的同比漲幅最大，達96.5%。2016年廣州二手住宅市場出現(xiàn)成交量大增現(xiàn)象，在市場處于“賣方”的情況下，各月客戶成功壓價空間維持在2%~3%之間，低于2015年的水平，這主要由以下四個因素所致。

一是總體信貸層面持續(xù)寬松。往年在8月之后，多數(shù)銀行給予首套房客戶的利率回歸到“基準”狀態(tài)，到年底前因資金短缺甚至略微上升2~3個百分點。但2016年首套房客戶即使在12月申請，仍可享受8.5折優(yōu)惠利率，導致買家入市積極性大增。二是稅費成本降低。2016年2月下旬針對首次購買大戶型（144平方米以上）的契稅減半，及5月的“營改增”，皆對客戶入市的稅費成本作出一定程度的節(jié)省。三是本地政策的穩(wěn)定性。2013年11月出臺的“穗六條”，要求非廣州戶籍客戶必須有3年社?；騻€稅證明，才可獲得一個購房名額。至2016年下半年，大部分外地客戶已連續(xù)繳存了3年的社?；騻€稅，符合入市條件。四是“賣一買一”個案增多。由于還清首套房的貸款，再購房可繼續(xù)享受首套房的條件，廣州本地客戶在2016年通過“賣一再買一”實現(xiàn)改善居住環(huán)境的個案明顯增加，也同時加快了二手市場的房源流動性。

三成買家年齡在30歲以下

據(jù)廣州鏈家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2016年的廣州市二手住宅買賣交易中，占比最大的是26~30歲的群體，達30.3%，比2015年同期增加4.7個百分點；套均總價為171.83萬元/套，同比增加28.61萬元/套，顯示年輕客戶群在自身資金儲備、父母積蓄及銀行信貸的支持下，可承受的物業(yè)總價水平有所提高。

購買物業(yè)套均總價最高的是36~40歲的客戶群，在2016年的套均總價為224.67萬元/套，比2015年增加44.44萬元/套。但其成交占比只有13.9%，同比減少2.4個百分點，該類客戶一般已持有兩套房產(chǎn)，在限購的前提下只能通過“賣一買一”來完成再置業(yè)的計劃。

廣州鏈家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年的廣州市二手住宅買賣交易中，各個年齡段的客戶對海珠區(qū)的認同度普遍較高，選擇在該區(qū)購房的比例皆在19%以上。而天河、白云兩區(qū)的吸引度則平分秋色，30歲以下的買家會相對傾向在天河尋找合適的物業(yè)，40歲以上客戶則把白云區(qū)的居住環(huán)境作為參考的因素。

本地客買樓“量入為出”

2016年廣州二手住宅買賣交易中，有電梯物業(yè)的比例為70.1%，比2015年增加6.6個百分點。以二手住宅買家的身份證號對應(yīng)省份來判斷，本地居民仍舊是廣州市二手住宅市場的主力群體，廣州本地占比為30.2%，廣東省內(nèi)不含廣州市占比27.0%。其他省份的客源中，與廣東省相距較近的湖南（8.4%）、湖北（6.0%）、江西（4.8%）占比較大。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，廣東省內(nèi)客戶在廣州市購房套均總價最低，其中廣州本地客戶購房套均總價為184萬元/套，省內(nèi)其他城市客戶購房套均總價為186.3萬元/套，皆遠低于其他省份，客戶以“量入為出”作為大前提。而本地客戶以海珠區(qū)作為首選，帶有強烈的“老城情結(jié)”；外地客戶則先把目光放在天河區(qū)，置業(yè)比例基本上超過25%。

佛山今年或?qū)⒗^續(xù)分流買家

展望未來的二手樓市走向，業(yè)界認為，這將建立在兩個因素的變化上。

一是貨幣政策是否由“寬松”轉(zhuǎn)向“中性”。目前重申限貸政策的城市，多數(shù)是提高二套房的首付比例和維持“認貸不認房”的標準，只有北京、深圳等少數(shù)幾個城市執(zhí)行“認房又認貸”的嚴格標準。廣州在市場成交結(jié)構(gòu)上，以自住和改善型客戶為主，投機性質(zhì)購房比例相當小。預計短期內(nèi)跟進“認房又認貸”的可能性相對較低，但銀行給予首套房客戶的利率優(yōu)惠折扣，是否維持較長時間的8.5折，則有待驗證。二是換房族的入市行為會否持續(xù)。2016年廣州樓市成交量出現(xiàn)同比大增，換房族貢獻的力量不可忽視，“賣一再買一”行為加速了市場存量房源的流轉(zhuǎn)。

廣州鏈家研究院院長周峰預期，在市場潛在客戶和有效房源于2016年被快速消化，及政策調(diào)控面從相對寬松轉(zhuǎn)向平穩(wěn)的前提下，2017年廣州樓市基調(diào)以“穩(wěn)中微調(diào)”為主，隨著兩年前市區(qū)出讓地塊陸續(xù)開工，中心城區(qū)一手住宅成交比例有望輕微增加。佛山對廣州的客戶分流作用仍在，而本地供應(yīng)不足的樓盤物業(yè)價格仍會有窄幅上調(diào)的空間。一、二手住宅市場總體成交量或較2016年縮減一成，這屬于正常的調(diào)整。