好屋中國(guó)估值被樓市調(diào)控“閃了一下腰” 明牌珠寶欲調(diào)整重組預(yù)案

每經(jīng)編輯 杜冉樂(lè)    

每經(jīng)記者 杜冉樂(lè)

每經(jīng)編輯 隋丕寧

最近兩個(gè)多月的成交數(shù)據(jù)表明，調(diào)控新政正在深度影響樓市，尤其是熱點(diǎn)城市“退燒”跡象顯著。

12月7日，明牌珠寶（002574，SZ）發(fā)布公告稱，9月底以來(lái)部分城市陸續(xù)出臺(tái)樓市調(diào)控政策，可能會(huì)對(duì)其重大資產(chǎn)重組標(biāo)的——好屋中國(guó)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響，將標(biāo)的資產(chǎn)審計(jì)及評(píng)估基準(zhǔn)日調(diào)整至今年底。

去年底，明牌珠寶已收購(gòu)好屋中國(guó)1/4股權(quán)，年內(nèi)這次收購(gòu)標(biāo)的的整體估值卻比前次估值整體多出4億元。好屋中國(guó)回應(yīng)稱，上半年樓市較好，公司業(yè)務(wù)也有創(chuàng)新和提升。

日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道了58同城、房多多等因調(diào)控而受到影響，如今處于資本化風(fēng)口的好屋中國(guó)也難以置身事外。接下來(lái)，到底會(huì)怎樣？

評(píng)估時(shí)點(diǎn)延長(zhǎng)折射調(diào)控效應(yīng)

3年前，好屋中國(guó)突然闖入成都，開(kāi)啟全國(guó)化序幕。外界才知曉，這不僅是一家蘇州的房產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)中介，彼時(shí)號(hào)稱“獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人”數(shù)量已破50萬(wàn)人，試圖一舉壓倒傳統(tǒng)中介。

如今，華東和西南在好屋中國(guó)的業(yè)務(wù)版圖中份額占比最大，對(duì)接開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目資源也較多。當(dāng)前樓市周期性波動(dòng)加上調(diào)控加劇，這家房產(chǎn)中介也被卷入風(fēng)暴眼之中。

去年底，明牌珠寶曾斥資7億元收購(gòu)好屋中國(guó)25%股權(quán)，試圖彌補(bǔ)其原來(lái)的珠寶主業(yè)因渠道資源不足而遇到的瓶頸問(wèn)題。不過(guò)，今年9月份，明牌珠寶又拋出了重大資產(chǎn)重組預(yù)案，試圖以股份加現(xiàn)金支付方式集中收購(gòu)好屋中國(guó)剩下的75%股權(quán)，收購(gòu)價(jià)24億元。記者注意到，好屋中國(guó)前次被收購(gòu)時(shí)整體估值28億元，但這次整體估值卻成了32億元，前后估值差額達(dá)4億元。

更為關(guān)鍵的是，好屋中國(guó)前次承諾未來(lái)3年實(shí)現(xiàn)凈利分別為1.8億、2.5億和3.2億元，而此次收購(gòu)承諾凈利則變成了1.9億、4.4億和7.6億元，前后對(duì)照不難發(fā)現(xiàn)，后兩年業(yè)績(jī)承諾幾乎翻倍。

明牌珠寶投資者調(diào)研活動(dòng)記錄顯示，好屋中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“2016年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較好，此外公司還有一些業(yè)務(wù)上的升級(jí)和創(chuàng)新，雙方根據(jù)市場(chǎng)的情況來(lái)考量，再加上公司業(yè)績(jī)的因素，最終確定的估值為32億元。”

如今，樓市環(huán)境突變，熱點(diǎn)樓市加碼調(diào)控，也成了明牌珠寶此次重組預(yù)案調(diào)整的直接動(dòng)因。

明牌珠寶稱，為了全面反映標(biāo)的公司——好屋中國(guó)的經(jīng)營(yíng)和價(jià)值，以及本次重大資產(chǎn)重組對(duì)本公司的影響，遂決定將該標(biāo)的資產(chǎn)審計(jì)及評(píng)估基準(zhǔn)日從今年6月底調(diào)整為今年12月底。

易屋之家創(chuàng)始人兼CEO、好屋中國(guó)前成都公司副總經(jīng)理張弘告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，調(diào)控對(duì)開(kāi)發(fā)商影響比較大。對(duì)于020平臺(tái)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商的挖客需求會(huì)更大。

10萬(wàn)億市場(chǎng)或誕生三四家大鱷

據(jù)悉，開(kāi)發(fā)商給好屋中國(guó)的傭金比例大概是1%~1.5%。好屋中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，首先開(kāi)發(fā)商個(gè)性化廣告越來(lái)越少，營(yíng)銷費(fèi)用有所下降；其次代理費(fèi)用下降，原先是1.2%左右，現(xiàn)在能降到0.6%~0.7%。兩方面合計(jì)大概節(jié)省1%，可以支付給好屋。

好屋中國(guó)官網(wǎng)數(shù)據(jù)透露，截至今年3月份，該公司經(jīng)紀(jì)人數(shù)量已突破500萬(wàn)人，4月份已實(shí)現(xiàn)全國(guó)百城布局。相比于2013年6月經(jīng)紀(jì)人數(shù)量首次突破10萬(wàn)人，僅隔了約3年半。

好屋中國(guó)前述負(fù)責(zé)人表示，從整個(gè)行業(yè)來(lái)看，目前新房的交易量要遠(yuǎn)大于二手房（其中新房市場(chǎng)大概8萬(wàn)到10萬(wàn)億元規(guī)模）。伴隨城鎮(zhèn)化進(jìn)一步深化，未來(lái)5年仍將延續(xù)這個(gè)趨勢(shì)。

3年前，好屋中國(guó)實(shí)施全國(guó)化擴(kuò)張，包括房多多、平安好房、華燕房盟、樓市通、愛(ài)屋吉屋等房產(chǎn)電商平臺(tái)隨后紛紛創(chuàng)立并迅速崛起。伴隨各種銷售利器出現(xiàn)，房產(chǎn)投融資服務(wù)也隨之井噴。

比如，成立于2015年的易屋之家，目前已全國(guó)成立15家分公司，涉及北京、成都、南京、南寧、西安、廈門、青島等，入駐房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人接近6萬(wàn)。

張弘告訴記者，易屋之家的模式是以類Uber方式快速進(jìn)入房地產(chǎn)電商領(lǐng)域，讓企業(yè)經(jīng)濟(jì)變成了個(gè)體經(jīng)濟(jì)，用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)方式解決購(gòu)房客戶信息不對(duì)稱問(wèn)題，誰(shuí)能為客戶解決問(wèn)題，誰(shuí)才能在市場(chǎng)立足。

“整個(gè)銷售產(chǎn)業(yè)鏈逐漸變化，代理公司的作用越來(lái)越小。目前一線城市客戶來(lái)源中，約有40%~50%由中介經(jīng)紀(jì)人帶來(lái)。”好屋中國(guó)前述負(fù)責(zé)人說(shuō)。

這間接證實(shí)了不少房產(chǎn)電商為何加碼布局一線及新一線城市。市場(chǎng)上，不少類似易屋之家等平臺(tái)仍在擴(kuò)張，像規(guī)模已達(dá)到一定量級(jí)的好屋中國(guó)加碼資本化，除了如外界猜測(cè)其資金訴求，提升業(yè)務(wù)能力與平臺(tái)公信力等目的之外，另一個(gè)野心是為未來(lái)在資本市場(chǎng)收購(gòu)和整合做鋪墊。

“每一輪調(diào)控后，沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的中小企業(yè)會(huì)被淘汰。未來(lái)1~2年會(huì)出現(xiàn)3~4家大型企業(yè)。”好屋中國(guó)相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)判，因?yàn)槭袌?chǎng)非常大（8萬(wàn)~10萬(wàn)億元），一家獨(dú)大的可能性較低。未來(lái)三五年，好屋將進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)，建立誠(chéng)信體系。除了住宅，未來(lái)或?qū)⒃谏虡I(yè)、大宗交易、海外布局上有所突破。