從“吸金王”到“零募集” 房地產(chǎn)信托或再迎拐點(diǎn)

伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷收緊，地產(chǎn)信托再度迎來(lái)“拐點(diǎn)”時(shí)刻。從前一陣的“吸金王”，變成最近的“零募集”。房地產(chǎn)信托融資規(guī)模的變化，折射出地產(chǎn)調(diào)控政策正在發(fā)揮作用。 來(lái)自用益信托的最新統(tǒng)計(jì)顯示，11月7日-11月13日這一周，在今年前三季度曾一度火爆升溫的房地產(chǎn)信托項(xiàng)目出現(xiàn)“零成立零募集”的現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)顯示，在該周成立的42款集合信托產(chǎn)品中，從投資領(lǐng)域來(lái)看，房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立產(chǎn)品為零款，募集資金為零億元。 對(duì)比一個(gè)月前的數(shù)據(jù)可見(jiàn)，國(guó)慶后首周，盡管信托成立市場(chǎng)經(jīng)歷了小幅的調(diào)整，規(guī)模略有下降，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資規(guī)模較前一周仍有明顯增長(zhǎng)，且在各大投資領(lǐng)域中上漲幅度最大，規(guī)模增長(zhǎng)高達(dá)三倍。 “近期房地產(chǎn)信托領(lǐng)域的資金募集規(guī)模呈現(xiàn)大幅縮減狀態(tài)，與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的‘拐點(diǎn)’出現(xiàn)有關(guān)?！眹?guó)投泰康信托研究發(fā)展部總經(jīng)理和晉予分析道。他認(rèn)為，今年國(guó)慶節(jié)后，此前多個(gè)房?jī)r(jià)暴漲的城市出臺(tái)了“限購(gòu)”、“限貸”等調(diào)控政策，政策的變化導(dǎo)致了市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生改變。“基于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防，在市場(chǎng)降溫的情況下，信托公司收緊房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)是必然趨勢(shì)?！焙蜁x予表示。 上證報(bào)記者日前曾報(bào)道，為落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控工作，有效緩釋行業(yè)集中度偏高的風(fēng)險(xiǎn)，近期銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，擬對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的16個(gè)熱點(diǎn)城市的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行專項(xiàng)檢查，而房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)經(jīng)營(yíng)情況也被納入此次專項(xiàng)檢查。 多位信托業(yè)內(nèi)人士向記者透露，其實(shí)從今年四季度以來(lái)，由于監(jiān)管層嚴(yán)控房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，并提出加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的合規(guī)經(jīng)營(yíng)要求，信托公司對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的態(tài)度就開(kāi)始變得相對(duì)審慎起來(lái)。 “國(guó)慶節(jié)后，監(jiān)管方面對(duì)于房地產(chǎn)信托的報(bào)備要求提高了很多。比如在交易對(duì)手的資質(zhì)要求上，就必須執(zhí)行‘四三二’原則，這就意味著開(kāi)發(fā)商必須四證齊全，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中自有資金投入必須占到30%，且具備二級(jí)以上資質(zhì)?！比A東地區(qū)某信托公司高管人士向記者透露。不僅如此，監(jiān)管層還對(duì)信托公司募集資金的來(lái)源等也有嚴(yán)格限定?！叭绻莵?lái)自銀行的資金，那么必須搞清楚是否是理財(cái)資金，否則這樣的項(xiàng)目也不能通過(guò)。”前述人士表示，“至于后續(xù)的資金投放方式，監(jiān)管方面也有要求，對(duì)于債權(quán)類業(yè)務(wù)會(huì)比較謹(jǐn)慎，尤其是此前信托公司經(jīng)常使用的‘假股真?zhèn)牟僮髂Ｊ揭彩遣辉试S的。” “限購(gòu)限貸政策的密集出臺(tái)、銀行信貸的趨嚴(yán)、房企發(fā)債收緊以及房企互聯(lián)網(wǎng)融資受到整頓，這一系列政策都旨在限制房企的融資，可以預(yù)見(jiàn)房地產(chǎn)信托規(guī)模的縮減趨勢(shì)在未來(lái)仍將持續(xù)?！焙蜁x予預(yù)測(cè)道。 事實(shí)上，盡管在10月的首周房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的規(guī)模仍有較大規(guī)模的增長(zhǎng)，但從整體來(lái)看，最新的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)顯示出：曾再度回暖的房地產(chǎn)信托的拐點(diǎn)時(shí)刻已經(jīng)來(lái)臨。用益信托的統(tǒng)計(jì)顯示，今年10月份集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的融資規(guī)模為114.84億元，較9月份的210億元的融資規(guī)模回落明顯。 前述信托業(yè)內(nèi)高管向記者表示，對(duì)于房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)而言，監(jiān)管趨嚴(yán)的趨勢(shì)已經(jīng)顯現(xiàn)，因此當(dāng)前各家信托公司也更為注重相關(guān)項(xiàng)目的風(fēng)控舉措。未來(lái)與優(yōu)質(zhì)交易對(duì)手的合作是大勢(shì)所趨，而這也將在無(wú)形中提升一定的門(mén)檻，將部分中小型房企排除在外。 而在和晉予看來(lái)，作為信托公司重要的利潤(rùn)來(lái)源之一，房地產(chǎn)信托未來(lái)仍將是信托公司的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一，但是其經(jīng)營(yíng)模式和發(fā)展方向卻可能發(fā)生新的變化。他認(rèn)為，房地產(chǎn)信托資產(chǎn)證券化模式、股債結(jié)合的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品、房地產(chǎn)并購(gòu)信托項(xiàng)目等是未來(lái)值得關(guān)注的方向。