“1億人”刺激出超3000萬(wàn)套需求 去哪兒投資？

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 王婷婷    

◎每經(jīng)記者 王婷婷

今年國(guó)慶長(zhǎng)假之后，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，著力解決1億流動(dòng)人口進(jìn)入城市落戶的問(wèn)題。這不僅僅是中小城市的利好，也會(huì)成為大城市的紅利。那些被限購(gòu)的熱門(mén)城市，會(huì)因?yàn)閼艏姆砰_(kāi)而新增購(gòu)房需求。

在人口流入和嚴(yán)控土地供應(yīng)之間，哪些城市會(huì)成為購(gòu)房需求集中釋放的區(qū)域？哪些城市又不會(huì)釋放這種需求？這種購(gòu)買(mǎi)需求的釋放，又是否可以有效化解后地產(chǎn)調(diào)控時(shí)代成交下滑的態(tài)勢(shì)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)相關(guān)政策及城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了深入研究，試圖尋找未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最靠譜的投資去處。

“新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，要以人的城鎮(zhèn)化為核心。”這是習(xí)近平總書(shū)記對(duì)深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)作出的重要指示。

相關(guān)政策規(guī)劃也在提速加碼。10月9日至10月19日，國(guó)務(wù)院辦公廳和國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)改委、公安部、人社部、住建部、衛(wèi)計(jì)委等部委相繼出臺(tái)了有關(guān)戶籍人口、土地供應(yīng)、社會(huì)保障等多維度的一系列政策指導(dǎo)性文件。

這一系列圍繞“人的城鎮(zhèn)化”展開(kāi)的規(guī)劃，清晰描繪了“十三五”期間主要的人口流動(dòng)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展路徑。

就“1億非戶籍人口”來(lái)看，粗略按每套3人計(jì)算，就將產(chǎn)生超3000萬(wàn)套住房需求，即使剔除不購(gòu)房、租賃房、保障房等因素，考慮換房、多套房和由此帶動(dòng)的投資需求等，這一波人口流動(dòng)帶給商品房市場(chǎng)的行情也將十分可觀。

但是，人錢(qián)地的錯(cuò)位和供求的不均衡一直存在，誰(shuí)才能真正分到蛋糕？

●“剪刀差”之下，省會(huì)級(jí)城市最受益？

在近日國(guó)家層面發(fā)布的多份文件中，差異化、分層級(jí)特征明顯，也正是這一特征使得省會(huì)級(jí)重點(diǎn)城市，或成為這一輪規(guī)劃下的最大受益方。

10月11日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)落戶方案），核心是“農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶條件的全面放寬”，但不能忽視，這是有區(qū)別、有條件的放寬。

落戶方案中主要“非戶籍”人群的落戶執(zhí)行要求，均為“除極少數(shù)超大城市外”；省會(huì)及以下城市才需全面放開(kāi)對(duì)“高校和職業(yè)院校畢業(yè)生、技術(shù)工人、留學(xué)歸國(guó)人員”的落戶限制，對(duì)部分省會(huì)及等級(jí)更高的城市則無(wú)明確要求。這意味著，此類(lèi)城市可以按以往政策，對(duì)非戶籍人群按需接收、按需限制。

土地供應(yīng)端亦然，從10月10日五部委聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于建設(shè)城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加規(guī)模同吸納農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口落戶數(shù)量掛鉤機(jī)制的實(shí)施意見(jiàn)》可見(jiàn)，現(xiàn)在人均城鎮(zhèn)建設(shè)用地不超過(guò)100平方米的城鎮(zhèn)，按人均100平方米標(biāo)準(zhǔn)安排新增建設(shè)用地；超大和特大城市的中心城區(qū)原則上不安排新增建設(shè)用地。實(shí)際上，至2020年全國(guó)規(guī)劃新增的3900萬(wàn)畝用地中，沒(méi)有一畝安排在超大和特大城市。

10月19日，國(guó)家衛(wèi)計(jì)委流動(dòng)人口司發(fā)布《中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》指出，“十三五”期間，人口繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長(zhǎng)，中部和西部地區(qū)省內(nèi)流動(dòng)農(nóng)民工比重明顯增加。

一個(gè)明顯的“剪刀差”已顯現(xiàn)，即人口依然會(huì)向超大和特大城市聚攏，但由于土地和人口的紅線，人最終流不進(jìn)超大城市，會(huì)轉(zhuǎn)而外溢到圍繞超大城市形成的城市群內(nèi)的重點(diǎn)城市。

在“1億人”中，能流入這些城市的人群又有分化。高校和職業(yè)院校畢業(yè)生、高級(jí)技術(shù)工人、留學(xué)歸國(guó)人員，將成為首選落戶人群。其后，普通的升學(xué)和參軍進(jìn)城的農(nóng)村學(xué)生、長(zhǎng)期在城市居住的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口和新生代農(nóng)民工會(huì)成為重點(diǎn)城市或一些特色化城市的吸納對(duì)象。

這一觀點(diǎn)得到新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷的認(rèn)同，他指出，當(dāng)前的落戶政策給了部分省會(huì)城市吸引人口和快速發(fā)展的歷史性機(jī)遇，會(huì)讓這些城市的購(gòu)房需求大增。

“假如20個(gè)熱點(diǎn)城市吸引超過(guò)30%的年均轉(zhuǎn)戶人口，平均每個(gè)城市將增加20多萬(wàn)人，其購(gòu)房需求將是巨大的。”

在這20個(gè)熱點(diǎn)城市中，一線城市以外，天津、杭州、蘇州、成都、重慶、武漢6個(gè)2015年GDP總量超過(guò)1萬(wàn)億元的重點(diǎn)城市無(wú)疑最值得關(guān)注。

各地統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，上述6個(gè)城市2005~2015年這10年間GDP增幅普遍在3.4倍以上，漲幅甚至超過(guò)上海、北京。重慶和天津更是成為2010年人口已超千萬(wàn)的超級(jí)大城市。此外，2015年GDP超9000億元的南京、長(zhǎng)沙同樣具備潛力。

值得指出的是，上述城市（除蘇州）也正是國(guó)家2030年“八縱八橫高鐵規(guī)劃圖”中，有4條及以上高鐵線路通過(guò)的重要節(jié)點(diǎn)城市，交通和距離使得這些城市能盡早接收到中國(guó)核心區(qū)域經(jīng)濟(jì)地帶的人口紅利。

更可一提的是，上述城市均具備特色資源優(yōu)勢(shì)，經(jīng)濟(jì)內(nèi)生力強(qiáng)，這正是人口虹吸能力的核心因素之一。例如，武漢的高校數(shù)已達(dá)86所，名列全國(guó)前列，2015年人均本外幣存款也達(dá)18.28萬(wàn)元，甚至高過(guò)天津。成都的游戲產(chǎn)業(yè)發(fā)展突出，截至2015年底僅高新區(qū)已聚集游戲企業(yè)400余家，全年能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入82.4億元，且同比增幅達(dá)到35%以上。長(zhǎng)沙基于裝備制造業(yè)、文化創(chuàng)意等特色產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢(shì)，GDP 10年增長(zhǎng)了460%，增幅位居全國(guó)首位。

●一線城市“內(nèi)耕外溢”，大小城市都有機(jī)會(huì)？

在這一輪城鎮(zhèn)化中，率先設(shè)定“人口紅線”的4個(gè)一線城市已經(jīng)從“人口數(shù)量驅(qū)動(dòng)”發(fā)展到了“人口質(zhì)量驅(qū)動(dòng)”的階段。這些城市只會(huì)吸收“1億人”中的頂尖部分。

以上海為例，其居住證主要面向“國(guó)內(nèi)引進(jìn)人才”、“國(guó)外引進(jìn)人才”、“普通外來(lái)從業(yè)人員或投靠類(lèi)”三類(lèi)人群；2015年上海開(kāi)放的“直接落戶”則針對(duì)創(chuàng)業(yè)人才、風(fēng)險(xiǎn)投資管理運(yùn)營(yíng)人才、企業(yè)家、企業(yè)高管和科技技能人才等高端人群。

伴隨房?jī)r(jià)承受力更強(qiáng)的人群更聚集，城市的房?jī)r(jià)天花板將被抬高。正如知名財(cái)經(jīng)人士葉檀所說(shuō)，深圳這樣的城市，土地單位價(jià)值在提高，房?jī)r(jià)沒(méi)有下降理由。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，問(wèn)題“不是大家不買(mǎi)，而是無(wú)地可供。”中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)20個(gè)熱點(diǎn)城市可售面積下降了約20%。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，“北上廣”的年度供地計(jì)劃在2015年已下降20%以上。

房企進(jìn)入特大城市的門(mén)檻越來(lái)越高，但并不等于沒(méi)有投資機(jī)會(huì)。

“人地掛鉤機(jī)制”中再提“鼓勵(lì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)規(guī)范有序流轉(zhuǎn)”，對(duì)特大城市城中村舊改、待開(kāi)發(fā)農(nóng)用地等提供了“被釋放”的想象空間。

如果能加大對(duì)農(nóng)用地的盤(pán)活，上海房地產(chǎn)無(wú)疑將迎來(lái)巨大的想象空間。只不過(guò)，一線城市土地的開(kāi)發(fā)，基于城市發(fā)展和區(qū)域供求等各方面的考慮會(huì)更綜合且嚴(yán)苛。

上海市虹橋商務(wù)區(qū)企業(yè)服務(wù)處處長(zhǎng)賈開(kāi)京曾對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者直言，上海并不是沒(méi)有地，而是有很多條件約束，土地什么時(shí)候釋放，要看成熟規(guī)劃如何引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)如何配合。

房企也可以另辟蹊徑，因?yàn)橄噍^于特大城市內(nèi)部的深度挖掘，超級(jí)城市的郊區(qū)，周邊的新區(qū)、衛(wèi)星城，特別是城市群連接點(diǎn)的“中小城市”，同樣不容忽視。

上述“落戶方案”就明確指出，超大城市和特大城市需要“區(qū)分城市的主城區(qū)、郊區(qū)、新區(qū)等區(qū)域，分類(lèi)制定落戶政策。”

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者整理城市經(jīng)濟(jì)指數(shù)和房?jī)r(jià)發(fā)展情況發(fā)現(xiàn)，優(yōu)先接收大城市人口和經(jīng)濟(jì)外溢的城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)是值得關(guān)注的。包括北京周邊的廊坊，深圳周邊的東莞、惠州，廣州周邊的佛山，上海周邊的蘇州等城市及其下級(jí)城市。

佛山2015年GDP已超8000億元，和其同檔位的無(wú)錫、寧波，在由《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合中指院推出的《長(zhǎng)三角城市價(jià)值白皮書(shū)》中，分別排在前3和前10的位置。在中指院上海分院副總經(jīng)理張志杰看來(lái)，這些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)值得關(guān)注。

從中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)發(fā)布的小城鎮(zhèn)平均單價(jià)可見(jiàn)，上述城市與大城市“接壤”的小城鎮(zhèn)已經(jīng)率先開(kāi)漲，燕郊6月平均單價(jià)17340元/平方米排行第一，三河和大廠也位列TOP20；東莞的鳳崗、塘廈、長(zhǎng)安、大嶺山、大朗、黃江、清溪、厚街8個(gè)鎮(zhèn)房?jī)r(jià)均排在全國(guó)前25位。

張志杰告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，基于產(chǎn)業(yè)、人口、配套考慮，金華、臺(tái)州短期內(nèi)房?jī)r(jià)有比較大的上升空間。如果城市群真切落地，受到距離和交通利好的嘉興，市場(chǎng)也值得關(guān)注。

“都市圈恰恰正是未來(lái)城鎮(zhèn)化的關(guān)鍵，其中的中小城市將獲取未來(lái)人口流入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的最好機(jī)會(huì)。”歐陽(yáng)捷指出。

●城市群之外，哪些地方有機(jī)會(huì)？

歐陽(yáng)捷也提醒，中國(guó)一、二線城市房?jī)r(jià)上漲15%的城市只有16個(gè)，再加之上述“周邊城市”，值得關(guān)注的城市不會(huì)超過(guò)30個(gè)，投資回報(bào)率不到25%的城市不作考慮。

無(wú)疑，房地產(chǎn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)越來(lái)越集中，無(wú)論是特大城市、省會(huì)城市、重點(diǎn)二線城市，還是上述中小城鎮(zhèn)，擁有人口機(jī)遇和房地產(chǎn)發(fā)展空間的城市，無(wú)一不是有“超級(jí)城市群”這根核心軸牽引的。

數(shù)據(jù)顯示，國(guó)家三個(gè)一線城市群（京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角）的體量，已經(jīng)占到全國(guó)GDP總量的40%。此外，“成渝城市群”中，成都和重慶近年GDP均保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，“長(zhǎng)江中游城市群”中，“1+8城市群”和“長(zhǎng)株潭城市群”每年的產(chǎn)值也十分驚人，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)力被幾大城市群“瓜分”，隨后人口流動(dòng)、資金流向、配套導(dǎo)向等，都將向這些區(qū)域領(lǐng)頭的城市“按梯隊(duì)”傾斜。

這也意味著，全國(guó)城市間的“不均衡分化”會(huì)越來(lái)越明顯。

葉檀最近發(fā)表的《我眼中最無(wú)前途的十個(gè)中國(guó)城市》就引起廣泛關(guān)注，長(zhǎng)春、哈爾濱、大連、沈陽(yáng)、蘭州、大同、洛陽(yáng)、南昌、溫州、唐山榜上有名，它們多數(shù)未能享受到這輪城市群建設(shè)的紅利，其衰弱也正是伴隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后、人均財(cái)富占有量低、人口流失，以及房地產(chǎn)的去庫(kù)存難。

深圳房地產(chǎn)研究中心一組數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)超70%的待售庫(kù)存面積都集中在600多個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的三、四線城市中，部分地區(qū)的商品房存銷(xiāo)比甚至超過(guò)30個(gè)月。

基于房企視角，雖然諸如碧桂園在蘭州開(kāi)發(fā)的大盤(pán)曾取得佳績(jī)，但整理當(dāng)前TOP50開(kāi)發(fā)企業(yè)的戰(zhàn)略可見(jiàn)，主流開(kāi)發(fā)商的定位基本都調(diào)整為“專(zhuān)注于一、二線城市核心區(qū)域”，更多開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品線定位為“剛需住宅和中高端住宅為主。”

“未來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)超過(guò)8000家。仔細(xì)想了會(huì)發(fā)現(xiàn)三、四線城市肯定不會(huì)去了。”歐陽(yáng)捷直言，“未來(lái)，除了特大城市，還是特大城市，沒(méi)有別的。”