送走了盛夏 樓市會(huì)走向何方？

◎每經(jīng)地產(chǎn)評論員 楊羚強(qiáng)

今年國慶黃金周前后，全國20多個(gè)城市出臺(tái)樓市調(diào)控政策。幾乎所有人都認(rèn)為房地產(chǎn)市場進(jìn)入寒冬了。

易居（中國）企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱在2016年三季度地產(chǎn)金融形勢發(fā)布會(huì)上表示，四季度成交量同比下滑已成定局，熱點(diǎn)城市房價(jià)瘋漲將戛然而止。

然而，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》，或?qū)榉康禺a(chǎn)市場送來新增購房需求。

限購政策不再誤傷“剛需”

《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》顯示，流動(dòng)人口繼續(xù)向沿江、沿海、沿主要交通線地區(qū)聚集，超大城市和特大城市人口繼續(xù)增長，中心城市吸收的跨省流動(dòng)人口占到54.9%。

中國人民大學(xué)社會(huì)與人口學(xué)院副院長段成榮認(rèn)為，國務(wù)院之前確定的1億人口進(jìn)城落戶，按照目前落戶的整體安排，主要的去向是中小城市。

而新城控股高級副總裁歐陽捷卻在自己的公眾號“歐陽先聲”推文稱，這讓二線省會(huì)和特大城市購房需求大增。

按照文件要求，“省會(huì)及以下城市要全面放開對高校畢業(yè)生、技術(shù)工人、職業(yè)院校畢業(yè)生、留學(xué)歸國人員的落戶限制”，這就使得部分限購城市中被限購人群因獲得戶籍進(jìn)而獲得購房資格，也使得不限購大城市的常住人口變成有歸屬的戶籍人口，這些人群恰恰經(jīng)濟(jì)承受能力更強(qiáng)，并且更有能力落腳在更大城市，因此，省會(huì)和特大城市人口將出現(xiàn)快速增長。

上一輪的樓市限購政策，之所以導(dǎo)致很多城市四五年時(shí)間樓市轉(zhuǎn)冷，很重要的一個(gè)原因就是限購政策讓一部分沒有戶籍，但有居住需求的“剛需”被誤傷了。

這一輪限購的同時(shí)，又放寬了落戶政策，顯然要比過往的調(diào)控政策更為人性化，也透露出管理層的用意：房地產(chǎn)的去庫存，要靠人的城鎮(zhèn)化實(shí)現(xiàn)，而不是靠金融的杠桿化。

這里的小城有機(jī)會(huì)

然而，《推動(dòng)1億非戶籍人口在城市落戶方案》明確規(guī)定，一線城市不會(huì)增加土地供應(yīng)，也就意味著一線城市的供求矛盾會(huì)繼續(xù)。

歐陽捷認(rèn)為，未來的機(jī)會(huì)應(yīng)該會(huì)在省會(huì)城市，但多數(shù)房企對于土地儲(chǔ)備依然處于饑渴之中，對未來土地市場依然一致看好，目前不少房企仍然存在強(qiáng)烈的補(bǔ)倉意愿，地價(jià)雖然不會(huì)再瘋狂，但搶地?zé)崆橐琅f。

克而瑞最新研究認(rèn)為，熱點(diǎn)一、二線城市土地市場高溫難降，本質(zhì)還是在于供需錯(cuò)位，突出表現(xiàn)在土地成交規(guī)模明顯不及同期樓市成交量。

熱點(diǎn)一、二線城市周邊的三、四線城市土地市場明顯轉(zhuǎn)暖，東莞、無錫、吳江、佛山等城市土地平均溢價(jià)率超200%，無錫、嘉興和東莞更是接連刷新全市單價(jià)紀(jì)錄。

歐陽捷認(rèn)為，除了少數(shù)一、二線城市周圍的三、四城市，房企在三、四線城市的機(jī)會(huì)也會(huì)越來越少，大盤模式已不會(huì)再現(xiàn)，有規(guī)模的品牌房企進(jìn)駐形成的旋風(fēng)式營銷，只有轉(zhuǎn)戰(zhàn)他鄉(xiāng)、另辟戰(zhàn)場。

不過，目前來看還是有一些三、四線城市，在這輪樓市調(diào)控之后，出現(xiàn)了新一輪的成交放量。

中國房產(chǎn)超市網(wǎng)監(jiān)測湖州透明網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，自9月以來，湖州市兩區(qū)商品房成交量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，9月共成交2883套，截至10月24日，10月份成交量已達(dá)3011套，這是此前從未有過的紀(jì)錄。

根據(jù)搜房網(wǎng)100城市指數(shù)，過去3年，62個(gè)中國百強(qiáng)城市都出現(xiàn)了房價(jià)下降，但只有17個(gè)城市累計(jì)房價(jià)上漲超過20%。這17個(gè)城市都出現(xiàn)了人口流入，他們要么是區(qū)域中心，要么位于三大都市群內(nèi)。其中13個(gè)城市是在三大城市群中：5個(gè)圍繞深圳（深圳，珠海，惠州，東莞，中山），5個(gè)圍繞北京（北京，保定，廊坊，石家莊和天津），3個(gè)圍繞上海（上海，昆山和蘇州）。

可以肯定的是，雖然短期內(nèi)樓市有一輪調(diào)整，但隨著流動(dòng)人口大量落戶，那些不限購的“環(huán)深”、“環(huán)京”城市，以及雖然限購但戶籍放開的大城市將會(huì)出現(xiàn)新一輪需求放量，樓市在盛夏之后，未必一定是迎來冬季，而可能迎來的是漫長的春天。