環(huán)京樓市增值地圖：北京每年要撤20萬"北漂"，他們?nèi)ツ陌布遥?

每經(jīng)編輯 王婷婷    

前幾天，國家衛(wèi)生計(jì)生委發(fā)布了一份報(bào)告，讓一線城市的“漂們”又炸開鍋了。

這份《中國流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告2016》里面說：2015年中國流動(dòng)人口規(guī)模達(dá)2.47億，占總?cè)藬?shù)18%。

按照2014年中國人口總數(shù)13.68億計(jì)算，這相當(dāng)于每6個(gè)中國人中就有1個(gè)在“流動(dòng)”。

而且2020年中國仍有2億以上的流動(dòng)人口。超7成流動(dòng)人口集中在東部……

（比如北京、上海、廣州、深圳神馬，你懂噠~）

但問題是，今年幾座超級(jí)大城市陸續(xù)公布了人口增長紅線。一涌而來的人潮，流到一線城市門口，卻被攔住了，那他們會(huì)流去哪兒？

“地產(chǎn)周期長期看人口，短期看金融”，那么人口的流動(dòng)會(huì)在房地產(chǎn)勾出一個(gè)怎樣的發(fā)展趨勢？

邦地產(chǎn)以北京為例，畫了一張“北京人口溢出和環(huán)京房價(jià)”重疊圖，你先感受一下…

（邦爺?shù)牟莞寰瓦@樣流出了...）

大家都知道北京給出的人口紅線是“2020年人口總量控制在2300萬人”。

其實(shí)這條紅線在2015年3月就劃定了，而且就在北京市新人口控制規(guī)模首次公開提出的當(dāng)年，7月中共中央、國務(wù)院即就正式印發(fā)了《京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要》。

很明確，“京津冀一體化”是北京為調(diào)控人口選的一條優(yōu)先途徑。

為什么會(huì)選它？因?yàn)?ldquo;京津冀一體化”之于北京，就是通過產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)來調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，繼而優(yōu)化人口結(jié)構(gòu)。這是一條在不削弱北京城市競爭力、不增加運(yùn)營成本的前提下，能夠?qū)崿F(xiàn)愿望的路子。何樂而不為？

但重點(diǎn)是，它到底會(huì)讓從北京溢出的人口，呈現(xiàn)怎樣的流動(dòng)狀態(tài)？

每年增量要減19.8萬。難！

我們先來看一下，北京到底有多少人會(huì)被“溢出”？

北京規(guī)定，2020年人口要控制在2300萬以內(nèi)。也就是今后每年北京人口的平均增量必須控制在26萬人以內(nèi)。

第五次人口普查和第六次人口普查顯示，2000年和2010年北京市的市外遷入人口分別達(dá)到246萬人和704萬人。外遷人口10年間增長了458萬，每年增量約45.8萬人。

按照絕對增量計(jì)算，北京每年至少要減少19.8萬人，才能達(dá)標(biāo)（即 45.8萬人減去26萬人，這基于北京人口每年的增長情況計(jì)算，而不是給既有人口純做減法）。

這里多說一句，2000年河北遷入北京的人口數(shù)為3.7萬人，2010年這一數(shù)據(jù)為155萬人，截至2014年初河北籍在京流動(dòng)人口數(shù)已達(dá)到181.97萬人（占比22.69%）。

也就是說，近16年，北京僅來自河北的外來人口就增長了48倍，每年增長超11萬人，要想做到每年人口增長不超26萬，人口增量減少19.8萬，不易啊~~

難怪連北京市常務(wù)副市長李士祥都直呼“北京全市常住人口和年終目標(biāo)相比，任務(wù)還很艱巨。”

人口“東南飛”。早！

難歸難，北京市委書記郭金龍說了，“人口無序過快增長、大氣污染、交通擁堵、部分地區(qū)環(huán)境臟亂、違法建設(shè)等問題，已嚴(yán)重影響到北京的可持續(xù)發(fā)展”，所以人口疏散必為之。

那么，北京既有人口和增量人口，會(huì)怎樣流出呢？先看一下，自然狀態(tài)下，北京的人口機(jī)械增長趨勢。

根據(jù)兩次人口普查數(shù)據(jù)，2000年河北省遷入人口中，由北京和天津遷入的人口分別為2889人和2581人，至2010年兩地遷入河北省的人數(shù)已經(jīng)增長到7235人和6317人，十年間人口遷出總量增加近三倍，其中廊坊、保定、唐山、滄州的承接人口最多。

“京津冀區(qū)域的人口分布以‘西南東北斜線’為劃分向線兩側(cè)遞減，線下相較線上人口分布也更為集中。而且2000年至2010年，隨著年份推進(jìn)，線下人口集中度更明顯。”中財(cái)城市研究就指出。

向三大圈層流動(dòng)?？?！

上述研究認(rèn)為，距離是影響北京居民外遷的首要因素，經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r則是第二要素。可想而知，伴隨“京津冀一體化”這個(gè)經(jīng)濟(jì)大驅(qū)動(dòng)機(jī)器的開啟，“東南飛”的格局無疑會(huì)加劇。

其實(shí)，從環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈地圖上很容易看出，上述“線下”覆蓋的非北京區(qū)域主要就是廊坊、滄州、保定、唐山等城市。而這一帶正是“京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要”中的重點(diǎn)區(qū)域。

到底涉及哪些城市？

根據(jù)京津冀城市群規(guī)劃，將推進(jìn)“節(jié)點(diǎn)”城市發(fā)展，即推動(dòng)兩個(gè)核心城市、八個(gè)次中心城市及濱海新區(qū)、通州、順義、唐山曹妃甸等新興城市發(fā)展；

“軸”的發(fā)展將以中關(guān)村科技園和濱海新區(qū)等高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為依托，以快速綜合交通走廊為紐帶，促進(jìn)通州、廊坊、濱海新區(qū)城市群主軸的發(fā)展；

以濱海臨港重化工產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶和渤海西岸五大港口為發(fā)展核心，促進(jìn)秦皇島市、唐山市、天津市、滄州市沿海地區(qū)城市發(fā)展帶的快速發(fā)展。

另外有一個(gè)“小地方”，因?yàn)樗厥獾牡乩砦恢煤托姓w屬，經(jīng)常會(huì)被很多大規(guī)劃“故意忽略”，但在人口流動(dòng)的地圖中，它不能不提！那就是廊坊“飛”入京津之間的三河市（含燕郊）、大廠縣、香河縣，簡稱“北三縣”。

值得一提的是，在中央財(cái)經(jīng)大學(xué)制作的京津冀2000年-2010年人口分布圖中，一直處于人口密度最低檔，十年間，且增幅不足4.7%。

這意味著，在這一輪北京依靠京津冀協(xié)同發(fā)展“聯(lián)防聯(lián)控”的進(jìn)程中，具備先天地理優(yōu)勢的北三縣，在經(jīng)濟(jì)的提振下，或能成為環(huán)京地帶，人口承接的首發(fā)地。

因而結(jié)合距離和經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，邦地產(chǎn)將北京正在開啟的這輪更強(qiáng)勢的人口流動(dòng)劃分成三個(gè)圈層。

第一圈（50公里以內(nèi)）：燕郊、大廠、香河、廊坊（市區(qū)）

第二圈（50-100公里）：固安、永清、武清、涿州

第三圈（100公里以外）：保定、滄州、唐山、張家口

樓市機(jī)會(huì)還在增大，怎么跟上？

三個(gè)人口流動(dòng)的圈層，將直接影響房地產(chǎn)。

怎么說？僅僅從溢出人口的結(jié)構(gòu)粗略一看，可以發(fā)現(xiàn)，北京5-34歲的流動(dòng)人口460.3 萬，占全市青少年人口的50.9%（源自《北京社會(huì)治理發(fā)展報(bào)告（2015～2016）》）。

這意味著，在北京的流動(dòng)人口和可能增長的流動(dòng)人口中，青壯年占大多數(shù)。而20-40歲正是樓市剛性需求的主要人群。

而且，因?yàn)樵诒本┮惶追康钠骄們r(jià)已超過500萬，還有限購加持，所以環(huán)京樓市不僅是剛需人群自住的重要選擇，也是投資客的標(biāo)的。

從今年上半年大廊坊地區(qū)的土地供應(yīng)狀況就可見，其已經(jīng)出讓了38萬平方米的土地，而全年土地供應(yīng)計(jì)劃是36.4萬平方米，土地供求開啟“井噴”模式。

土地供求能側(cè)面反應(yīng)樓市未來5年內(nèi)的新房市場走勢，而當(dāng)前的環(huán)京第一二圈層樓市交投，也可謂火熱。

官方數(shù)據(jù)顯示，今年9月大廠新房成交512套（日均成交17套）；香河9月累計(jì)成交6051套（日均成交超200套）。

另外，前五月燕郊成交 10211套，同比上漲17.8%；新增供應(yīng)2641套，同比上漲18.2%（而中原數(shù)據(jù)顯示，去年截止8月，燕郊新增住宅供應(yīng)達(dá)11516套，是通州的14倍）。

三河網(wǎng)統(tǒng)計(jì)稱，近上半年涿州、固安、香河、大廠、三河等環(huán)京區(qū)域成交面積達(dá)833萬平方米，同比增長33%；成交金額717億元，同比增長47%；環(huán)京區(qū)域的市場規(guī)模較2013年幾乎翻倍。

由于環(huán)京一帶的市場規(guī)范度問題，新房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)往往和市場真實(shí)數(shù)據(jù)相去甚遠(yuǎn)。那么從二手房市場一窺究竟，會(huì)發(fā)現(xiàn)更“不明覺厲”。

截至10月20日，燕郊鏈家掛牌在售的二手房房源達(dá)到9700套，而據(jù)了解一周前，這一數(shù)據(jù)曾達(dá)到10151套的歷史高度。

這僅僅是二手房掛牌的數(shù)據(jù)，加之那些沒有松動(dòng)的投資客、穩(wěn)固的自住房、無法正常掛牌的二手房，燕郊樓市體量之大，可想而知。

而這僅是燕郊一地，近年整個(gè)環(huán)京樓市的吸附力，伴隨北京人口外溢的需求，急速加大。

需求帶動(dòng)的房價(jià)漲幅，更為突出。

在中國房價(jià)行情平臺(tái)發(fā)布的6月小城鎮(zhèn)平均單價(jià)榜中，燕郊排名第一，房價(jià)達(dá)到了 17340元/平方米，環(huán)比上漲3.6%。三河和大廠也分別位居第8位和第16位，平均單價(jià)達(dá)14163元/平方米和12047元/平方米。

而從邦地產(chǎn)的“環(huán)京價(jià)值地圖”也可見，即使按照安居客的保守?cái)?shù)據(jù)來看，固安、永清、武清、涿州的房價(jià)也已超9000元/平，保定、滄州、唐山、張家口的房價(jià)超5000元/平，且逐年遞增。

可見，人口的流動(dòng)，給環(huán)京樓市帶來了置業(yè)潮、投資潮。

即使在調(diào)控下，環(huán)京樓市有所波動(dòng)，但放在京津冀一體化和中國城鎮(zhèn)化發(fā)展的視野下，樓市機(jī)會(huì)期還將增長、增強(qiáng)。

對于開發(fā)商來說，依據(jù)趨勢購置土地、布局項(xiàng)目，才能獲取更高利益；置業(yè)者和投資客亦然，只有找到人口流動(dòng)的趨勢，才能保證房產(chǎn)足量升值。

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