李宇嘉：住房金融宏觀審慎不代表樓市資金面“拐點”來臨

◎李宇嘉

近期，樓市風(fēng)向變了，成交速凍、房價松動成為樓市新的關(guān)鍵詞。近期，超過20個城市重啟限購限貸，但結(jié)合過去“10年9調(diào)”的經(jīng)驗，有觀點認(rèn)為，此舉短期有效長期無果，而貨幣政策調(diào)整才是樓市“拐點”來臨的殺傷武器。關(guān)于此輪樓市火熱的成因，“貨幣推動論”得到一定認(rèn)同，但貨幣寬松的效應(yīng)似乎在遞減或異化。

近期，央行行長周小川表態(tài)“對信貸增長有所控制”后，央行隨即召集17家銀行開會，提出將加強(qiáng)住房金融宏觀審慎管理，這是否意味著樓市資金面“拐點”來臨？

在金融跨界混業(yè)經(jīng)營如火如荼的今天，傳統(tǒng)的僅瞄準(zhǔn)單個金融機(jī)構(gòu)和金融部門穩(wěn)定的微觀審慎監(jiān)管已落伍。央行2015年底宣布，從2016年起將現(xiàn)有的差別準(zhǔn)備金動態(tài)調(diào)整和合意貸款管理機(jī)制升級為“宏觀審慎評估體系”，更有效地防范系統(tǒng)性風(fēng)險。

盡管央行會議并未要求緊縮房貸，或干脆施以比例控制，但房貸過度投放的局面必須要改觀。同時，銀行大打“價格戰(zhàn)”搶占房貸份額，目前最優(yōu)惠利率（4.4%）已降至歷史最低位，熱點城市甚至還要低10~15個基點。這可以說是去庫存和宏觀審慎協(xié)調(diào)上的漏洞，而國慶長假樓市調(diào)控密集連發(fā)，意味著樓市政策和貨幣政策協(xié)同上取得新共識。

首先，當(dāng)前樓市泡沫僅限于少數(shù)城市。因此，僅少數(shù)城市需要調(diào)控，而此輪出臺調(diào)控政策的，也全部為房價漲幅超過10%的城市。因此，在宏觀審慎“逆周期”的需求下，房貸杠桿不可能全國收緊，僅需對這20多個城市作結(jié)構(gòu)性收緊。另外，“資產(chǎn)配置荒”下投資需求泛濫是熱點城市樓市火熱的主因，這20多個城市也不能一棍子打死，合理需求還是要支持的。

因此，除了首套房購置仍舊堅持30%的最低比例外，對那些“先賣后買”的改善型需求也堅持30%-50%的較低首付比例，如樓市并不那么火爆的廣州，新政中對“先賣后買”仍執(zhí)行30%的首付。這完全不同于2010年6月-2014年9月實施的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，即“無房有貸款記錄的，再申請貸款也算二套房”，要執(zhí)行60%-70%的首付比例。由此，在控制局部杠桿水平，降低系統(tǒng)性風(fēng)險發(fā)生的前提下，整體信貸投放還要堅持“逆周期”下支持“穩(wěn)增長”的邏輯。

其次，跨行業(yè)、跨市場資金監(jiān)管是宏觀審慎的另一個內(nèi)容。對樓市來說，就是要清理流入樓市的違規(guī)資金。近期，60宗上市公司百億購地購房案例、土地購置中的高杠桿、熱點城市首付貸等被炒得沸沸揚揚。這些跨行業(yè)、跨市場資金亂象，其最大的問題就是不透明和對杠桿控制的突破，這已成為近期宏觀審慎管理的重點內(nèi)容。以首付貸為例，全國兩會將控制首付貸作為今年樓市管理的兩大主題之一，7月份七部委文件首次將“首付貸”界定為違法行為。

此前，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，從牌照資質(zhì)、防火墻和嚴(yán)守房貸政策，祭出嚴(yán)打首付貸的三項措施。從近期各地樓市新政看，嚴(yán)打資金違規(guī)進(jìn)入樓市是重點。10月12日，上海銀監(jiān)局召開會議，向轄內(nèi)銀行提示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，重點規(guī)范對公房地產(chǎn)融資，規(guī)定土地出讓設(shè)置1個月的資金審核期，嚴(yán)查信托、資本市場、資管計劃和保險等資金進(jìn)入地市融資。

因此，在房貸上，貨幣政策宏觀審慎采取局部約束的基調(diào)。一方面，9月份10個房價上漲過快的城市，其按揭貸占到總按揭貸款的40%，熱點城市收緊杠桿是必要的。當(dāng)然，對首套房和“先賣后買”的改善需求，繼續(xù)給予差別化的支持，保持樓市一定活躍度。前期房貸激進(jìn)的銀行，將以窗口指導(dǎo)和告誡的方式督促其收緊；另一方面，其他城市則繼續(xù)受到“去庫存”政策的支持。另外，在杠桿和流動性規(guī)范準(zhǔn)則上，破壞宏觀審慎的違規(guī)資金流入，則采取嚴(yán)厲措施打擊。

未來，貨幣環(huán)境將依舊維持寬松。一方面，穩(wěn)增長和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型客觀上需要寬松的貨幣環(huán)境支撐；另一方面，2008年之后，企業(yè)（特別是國企）債務(wù)率逆勢攀升，目前占GDP的比重已超過160%，“去產(chǎn)能”背景下巨大的債務(wù)和就業(yè)壓力，也需要寬松的貨幣環(huán)境；此外，集中在基建投資的財政政策，將是今年及2017年“穩(wěn)增長”的引擎。財政擴(kuò)張需要流動性及政策性銀行和商業(yè)銀行支持。2016年，國開行提供超過2萬億元貸款，部分資金用作種子資金，這意味著其余資金將來自商業(yè)銀行。

由此，貨幣政策夯實宏觀審慎，并不意味著樓市資金面“拐點”來臨，而是樓市過熱地區(qū)結(jié)構(gòu)性收緊、系統(tǒng)性風(fēng)險隱患的排除，這與上一輪限購限貸（2010~2014年）時期全面收緊貨幣條件完全不同。

盡管今年以來居民房貸快速增長，但整體杠桿率尚在合理水平，仍有杠桿空間支持樓市適度活躍，李克強(qiáng)總理近期對于城鎮(zhèn)化和住房需求的講話也證實了這一點。

同時，上一輪限購限貸前，樓市開發(fā)投資保持30%左右的增速，而此輪樓市反彈，因開發(fā)商拿地偏向少數(shù)城市，開發(fā)投資僅個位數(shù)增長，實施調(diào)控的20多個城市，占全國樓市不到20%的份額，結(jié)構(gòu)性收緊對經(jīng)濟(jì)沖擊不大。（作者系深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）