上海銀監(jiān)局重申嚴管房地產信貸

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◎每經記者 沙斐

《每日經濟新聞》記者從上海銀監(jiān)局和部分商業(yè)銀行了解到，10月12日上海銀監(jiān)局召開了房地產信貸專題會議。

上海銀監(jiān)局人士告訴記者，會議現(xiàn)場強調了三大要點：1、重申要嚴格執(zhí)行“3·25”房產新政的重要性；2、貫徹落實《關于進一步加強本市房地產市場監(jiān)管促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》；3、共同促進上海房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

今年以來，隨著土地市場“地王”熱現(xiàn)象，上海土地價格節(jié)節(jié)攀升。同策咨詢研究數(shù)據(jù)顯示，截至9月30日，2016年1～9月上海住宅類用地成交規(guī)劃建筑面積459.40萬平方米，同比下降40%，成交樓板價每平方米23966元，同比上漲128%，可見在“地王”頻出的上海土地市場，地價呈現(xiàn)出快速上漲的勢頭。

10月8日，上海市住建委和規(guī)土委聯(lián)合發(fā)布《關于進一步加強本市房地產市場監(jiān)管促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（“滬六條”），其中有兩項與土地市場相關，并明確了進一步加強商品住房用地交易資金來源監(jiān)管。

交通銀行首席經濟學家連平分析指出，隨著部分樓市高燒城市政策的出臺，投資性以及投機性的需求更多受到政策性的調控影響，尤其在當前“地王”頻出的背景下，投資成本水漲船高，相信這類需求在部分城市會有所收縮。

“滬六條”堵住五大渠道

“滬六條”指出，建立由上海市規(guī)劃國土資源局、市金融辦和金融監(jiān)管機構等部門組成的商品住房用地交易資金來源監(jiān)管聯(lián)合工作小組，開展土地交易資金監(jiān)管工作。同時，根據(jù)國家有關規(guī)定，銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價款。此外，競買人在申請參加土地招拍掛活動時，應承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。

根據(jù)“滬六條”，違反上述規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。

“這個（政策）肯定會限制很大一部分資金進入土地市場，但具體的效果還需要時間來印證?！蹦彻煞葜沏y行相關人士接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示。

長期以來，影子銀行的盛行，使房地產開發(fā)商拿地突破了原有央行貸款通則關于信貸資金不得支付土地款的限制。此次“滬六條”堵住了銀行、信托、資管等五大渠道，對于銀行資金流向不流于表面的監(jiān)管，被認為可以掐掉銀行向土地款輸送資金的渠道。

一位不愿具名的地產業(yè)內人士向《每日經濟新聞》記者介紹，開發(fā)商籌集土地款的方式主要有三大類，包括明股暗債、自建平臺、繞道并購。

從銀行角度來看，大量銀行資金通過表外自營投資和理財，以“明股暗債”的方式參與到房地產開發(fā)商的拿地及開發(fā)過程中，如一些銀行資金通過產業(yè)基金和開發(fā)商共同組建一家有限合伙企業(yè)運作拿地款基金的形式進入土地市場。

同時，一些大型開發(fā)商還可以通過自建平臺的方式進行融資?！盀槭裁茨敲炊喾康禺a企業(yè)都要做金服？通過金服搭個殼，資金就活絡了?！鄙鲜龅禺a界人士表示，很多時候開發(fā)商會通過私募基金收購項目，項目的股權一般會層層疊疊，但最核心的還是開發(fā)商本身，也就是說資金還是到了開發(fā)商手里。

此外，以成立信托繞道并購為例，某地產界人士告訴記者，開發(fā)商可以成立一個信托，如信托資金用于購買A公司的經營權，資金到了A公司以后，開發(fā)商再收購A公司的股權，錢就順理成章成了開發(fā)商的自有資金，光從表面看并沒有為土地款融資的嫌疑。

熟悉上述操作模式的人士表示，開發(fā)商為土地款融資的種類可能很多樣，但原理都相同，總結起來就是多穿幾層馬甲而已。

強調嚴格執(zhí)行“3·25”新政

另據(jù)財新網報道，10月12日下午，央行召集5家國有大行及12家股份制銀行召開商業(yè)銀行住房信貸會議，傳達房地產調控的會議精神。央行要求各商業(yè)銀行理性對待樓市，加強信貸結構調整，強化住房信貸管理，控制好相關貸款風險。

在新增貸款投放上，上述報道稱，目前監(jiān)管不會直接作出比例限制，但總要求是新增貸款不能過多投到房地產上，放緩住房信貸增速，引導資金進入到實體經濟中。

事實上，房地產貸款的高速增長此前就已引發(fā)廣泛的關注。

以上半年為例，央行《2016年上半年金融機構貸款投向統(tǒng)計報告》顯示，上半年人民幣貸款新增7.53萬億元。其中，人民幣房地產貸款增加2.93萬億元，同比多增1.04萬億元，增量占同期各項貸款增量的38.9%。其中，截至6月末，個人購房貸款余額16.55萬億元，同比增長30.9%，增速比上季末高5.4百分點，比各項貸款增速高16.6個百分點；上半年增加2.36萬億元，同比多增1.25萬億元。

不難發(fā)現(xiàn)，在全部新增的2.93萬億房地產貸款中，個人購房貸款就達2.36萬億，開發(fā)貸新增規(guī)模并不大。

這也不難理解，上海銀監(jiān)局上述會議在強調落實“滬六條”的同時，還重申要嚴格執(zhí)行“3·25”房產新政。

上海3月25日出臺的《關于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，強調從緊實行差別化住房信貸政策，加強個人住房貸款管理。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低于50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低于70%。購房人在申請貸款時還應承諾首付款為自有資金，違反承諾則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務平臺。

資深地產人士薛建雄接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，之前很多購房者除了銀行貸款外，另通過多種渠道貸款，形成零首付甚至超額貸款的現(xiàn)象，長此以往勢必對金融市場造成傷害。

薛建雄認為，此次上海銀監(jiān)局要求在“3·25”房貸新政的基礎上再貫徹落實滬六條，對于信貸政策形成了穿透式的監(jiān)管效果，預計上海房價在明年上半年會出現(xiàn)大幅調整。

實際上，隨著各地房地產政策調控的干預，近期不動產投資的意愿開始出現(xiàn)下滑。連平分析稱，中國小康家庭對未來進一步出臺房地產調控政策有所預期，致其投資意愿下滑。交通銀行10月13日發(fā)布的第37期《交銀中國財富景氣指數(shù)報告》顯示，當前中國小康家庭不動產投資熱情減弱，擁有多套住房的小康家庭未來入市意愿下降最為明顯。