李宇嘉：工業(yè)商辦用地積存 可借市場調供地結構

◎李宇嘉

連續(xù)3個月漲幅收窄后，房價再次出現(xiàn)全面上漲的勢頭。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2016年8月，70個大中城市中，價格下降的城市有4個，上漲的城市有64個，持平的城市有2個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅為5.6%。而對比7月份，70個大中城市中，價格下降的城市有16個，上漲的城市有51個，持平的城市有3個。環(huán)比價格變動中，最高漲幅也只有4.6%。

另一方面，在8月新房價格環(huán)比上漲的64個城市中，比上月漲幅擴大的城市有31個；二手住房價格環(huán)比有57個城市上漲，比上月漲幅擴大的城市有30個。此外，房價上漲還有從東部熱點城市向內地城市蔓延的趨勢，比如鄭州、合肥、武漢等城市漲幅居前。

對此輪房價上漲的原因進行探析，目前市場上有三類觀點。

一是“地王推動論”。今年1~8月，全國國有土地出讓收入20057億元，同比增長14%；而去年同期則是同比下降21.4%。今年前8個月，各大城市或區(qū)域誕生總價、單價“地王”211宗，溢價率超過100%的有150多宗。剛過去的8月是今年誕生“地王”最多的月份，共誕生52宗地王，為前7個月月均“地王”宗數(shù)的2.3倍，溢價率超過100%的達30宗。

第二類觀點就是“杠桿推動論”。2014年，居民中長期貸款余額增速為17.5%，而今年上半年達到30.9%。2009年，我國居民房貸余額僅4.76萬億元，2012年達到8.1萬億元，今年6月達到16.4萬億元，不到7年增長近3倍，其中近一半新增房貸是2013年以來發(fā)放的。2008年，居民杠桿率（房貸余額/存量商品住房價值）為18%，2015年末達到39.5%。房貸利率持續(xù)下降為杠桿推波助瀾。據(jù)融360公布的數(shù)據(jù)，今年8月首套房平均貸款利率為4.44%，繼續(xù)創(chuàng)歷史新低。

第三類觀點就是所謂的“投資避險論”。大致邏輯是：當貨幣寬松遇上資產配置荒，CPI不溫不火，意味著資金必然往資產市場跑，資產溢價收益已經成為保值增值、獲得資產收益、防范未來風險和不確定性支出的主要渠道。再加上經濟增速放緩的壓力，資本市場風險加大，這使“一磚一瓦”的房地產最受青睞，盡管其在未來可能有風險。因此，不管是民間投資持續(xù)下滑、屢提不振，還是居民主動“加杠桿”買房，或是銀行搶占房貸市場，事實上都是投資避險的結果。

同時，盡管房價普遍上漲，但房地產開發(fā)商新開工、施工和土地購置增速卻連續(xù)下滑。其中，土地購置面積負增長連續(xù)兩個月擴大；銷售面積和金額增速連續(xù)4個月收窄，1~8月累計增速比1~4月的最高值下滑近20個百分點；施工和新開工面積增速分別連續(xù)6個月和4個月下滑，1~8月新開工增速（12.2%）比1~3月（19.2%）下降了7個百分點。

這意味著，開發(fā)商補中長期庫存（施工、新開工和土地購置）意愿或許有所降低。由此，無論“穩(wěn)增長”、“調結構”，還是“防風險”，樓市運行都有所偏離。

樓市目前正陷入“兩難”：1~8月份宏觀經濟向好，樓市供銷兩旺居功至偉，但當前樓市火熱也埋下了未來政策被迫收緊的種子。

下一步樓市調控要注意三個問題：一是如何調動“央地”兩級政府調控的積極性；二是如何平衡樓市調控與“穩(wěn)增長”的關系；三是如何防范樓市“加杠桿”是否會引發(fā)系統(tǒng)性風險。

首先，各地在調控政策儲備和實施上，除了“需求端”措施（限購、限貸和限地價）可以在短期內作為臨時措施啟動外，還要加大保障房配建的力度，城市熱點區(qū)域要實施“逢拍地、必配建”的住房保障新政策。

其次，以月度或季度為單位制定土地規(guī)?；?、批量化出讓計劃，部分“生地”可先出讓后平整。另外，要加大老城區(qū)、老工業(yè)區(qū)低效和廢舊工業(yè)及商辦用地改住宅用地功能的工作力度，加速舊城改造，并列入中期內土地出讓計劃，徹底改善土地市場預期。

當市場對中期內樓市供求、房價上漲的預期開始逐步緩和時，“地王”和高地價現(xiàn)象難解的局面也有望逐步緩和，地價對房價的推動也會逐步減弱。

過去，很多城市規(guī)劃了大量新區(qū)和開發(fā)區(qū)，工業(yè)商辦用地庫存大、效率低的情況比較突出。各地要客觀面對這一現(xiàn)實情況，以市場化機制啟動用地功能調整，列入中期供地計劃。另外，存量工業(yè)商辦用房可探索向商務公寓、人才住房轉變的機制，增加中低價位商品房供應量。

不管增加用地出讓，或調整存量用地功能，在緩解市場預期的同時，還能有利于“穩(wěn)增長”和促使樓市泡沫“軟著陸”，也有利于調動地方調控積極性。

再次，對于過度“加杠桿”的問題，要嚴格落實剛剛發(fā)布的住建部等七部委文件，打擊“首付貸”等場外“加杠桿”的違法行為；控制商業(yè)銀行惡性競爭房貸份額，繞開差別化房貸政策為購房者“加杠桿”。

熱點城市樓市“新政”重點在打擊炒地炒樓，杜絕敷衍式樓市調控。更重要的是，針對人口向三大都市圈集聚的趨勢，要加速都市圈內跨區(qū)域軌道交通建設力度，將樓市杠桿向這些區(qū)域轉移，夯實需求基礎，促進新型城鎮(zhèn)化和都市圈引領增長的趨勢。

最后，要出于對中國經濟安全、經濟轉型和金融穩(wěn)定大局負責的考慮，中央和地方同心同力，發(fā)揮兩級政府的主觀能動性，將樓市調控與“穩(wěn)增長”、“調結構”和“防風險”真正結合起來。

（作者為深圳市房地產研究中心研究員）