長三角有些地方房價正在背離基本面 哪些城市才有投資機(jī)會

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)

合肥房子被瘋搶！嘉興出“地王”！無錫樓市快速升溫！杭州限購前一夜出現(xiàn)天量成交……仿佛在一夜之間，長三角各個城市的樓市都熱了起來。繁華背后，是否危機(jī)隨行？除了上海、南京、蘇州、杭州、無錫這些城市，憑借自身的價值，擁有長期的吸引力，具備持續(xù)升值的潛力外，多數(shù)城市房價的狂飆猛進(jìn)，會不會是曇花一現(xiàn)？

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》聯(lián)合中國指數(shù)研究院即將推出的長三角城市價值（財富升值潛力）排名就反映了這種房價和基本面的背離，對于很多盲目跟風(fēng)買房投資，甚至動用信用卡、高利貸炒房的購房人來說，必須警惕前方的風(fēng)險……

9月18日，杭州多個樓盤爆發(fā)了一陣“圍搶”。當(dāng)日下午，杭州出臺了新一輪限購政策，限制外地人在杭州的購房，導(dǎo)致18日的新房日成交量達(dá)到了有史以來的天量，總量達(dá)到5015套。

在此之前，杭州多個樓盤遭遇搶購，很多樓盤上調(diào)售價。樓盤的捂盤惜售行為開始出現(xiàn)，甚至因此領(lǐng)到了罰單。9月14日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局作出決定，責(zé)令望華房地產(chǎn)（杭州）有限公司就捂盤惜售方面的問題進(jìn)行限期整改。

不僅僅是杭州，整個長三角城市的樓市溫度都在一步步上升，有的甚至已經(jīng)沸騰。8月新房價一直只有8000多元／平方米的嘉興，最新拍出的一塊高價地——博海路三號橋地塊樓板價達(dá)到萬元以上，新浪樂居預(yù)計保本價格超過17000元／平方米……一夜之間，長三角仿佛處處高價地，處處價格上漲，沒有人擔(dān)心房子賣不出去，只有人擔(dān)心買不到房子。然而，風(fēng)險正在一步步地逼近。

●過快上漲缺乏基本面支撐

“合肥的經(jīng)濟(jì)基本面不能支持房價的快速上漲。”中國指數(shù)研究院上海分院毛治博士正在進(jìn)行一項專業(yè)而復(fù)雜的研究。

這項研究是受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》的邀請，由中國指數(shù)研究院主持。其調(diào)用了長三角地區(qū)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)、人口、城市配套、土地、支付能力等數(shù)據(jù)，對長三角地區(qū)的21個城市進(jìn)行價值排名，并計劃于9月27日在上海外灘英迪格酒店舉辦的第六屆中國價值地產(chǎn)年會（上海）城市論壇上，發(fā)布《2016年長三角城市價值白皮書》。

目前白皮書已經(jīng)接近完成，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在采訪該白皮書的研究團(tuán)隊時發(fā)現(xiàn)，很多城市其實根本不具備上漲潛力。如果盲目進(jìn)入，不論開發(fā)商，還是普通購房者都將面臨長期深套。

合肥就是這樣一個案例。在今年上半年，合肥房價升幅很快，有房價“四小龍”之稱。9月19日，國家統(tǒng)計局公布了《2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，在17個同比漲幅超過10%的城市中，廈門與合肥上漲幅度超過40%，趕超4個一線城市。

房價快速上漲也集聚了大量的風(fēng)險。在長三角的幾個城市綜合得分中，合肥甚至落后于無錫、寧波，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、配套在整個長三角城市群中得分不高，其中產(chǎn)業(yè)因子得分甚至低于湖州、臺州這樣的長三角中小城市。

上述研究團(tuán)隊認(rèn)為，合肥的土地消化時間非常短，土地稀缺，因此土地得分高。但合肥土地財政依賴度很高，土地供應(yīng)不會減少。合肥人口雖然不少，但主要是因為高校在校生多，從中長期看，由于人口流入、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等因素，合肥房價的中長期升值空間其實非常有限。

●企業(yè)投資需具體城市具體分析

合肥房地產(chǎn)缺乏長期增值空間，長三角地區(qū)類似城市數(shù)量并不少。

除了合肥外，寧波、舟山、臺州、金華、嘉興、蕪湖等城市的中長期升值潛力也非常弱。這與近期很多人看到的房價快速上升形成了鮮明的對比。

事實上，類似長三角城市最近幾個月的房價快速上漲，也曾在2009年發(fā)生過，但隨后就迎來了一輪限購風(fēng)潮，很多城市不得不限購、限貸，并最終導(dǎo)致了很多長三角城市房價停滯。

當(dāng)年，無錫、常州、杭州、寧波……這些長三角城市，因為庫存量居高不下，房價常年停滯。當(dāng)?shù)氐暮芏嗥髽I(yè)生存艱難，最著名的莫過綠城。在調(diào)控前，綠城董事長宋衛(wèi)平曾經(jīng)雄心勃勃，欲與萬科一爭天下。結(jié)果，綠城卻在限購令后陷入了苦苦掙扎。在把股份賣給融創(chuàng)前，宋衛(wèi)平曾特地去看過無錫香樟園的房子。房子蓋得很好，可是價格和銷售卻不盡如人意。

如今，新一輪限購風(fēng)潮正在長三角重新起航。會不會像當(dāng)年一樣，給開發(fā)商留下新的痛苦與傷痕？

房地產(chǎn)企業(yè)又該如何看待這個市場？審時奪勢地決定拿地、開發(fā)、銷售這些事，把可能的風(fēng)險降到最??？

毛治的感覺是，還得具體城市具體評估。像合肥這樣的城市，目前平均房價也就每平方米1萬多元，平均地價也就每平方米9000多元，整體還算安全。但是，如果出現(xiàn)房價和地價直線快速上漲，比如一下子拉漲40%，就需要引起警惕。因為這樣的價格，合肥可能需要消化好幾年，才能完全接受。

同樣的情況也存在于嘉興。雖然嘉興和太倉、昆山一樣，都在上海周邊，但由于庫存量太大，產(chǎn)業(yè)和太倉、昆山比也存在一定的差距，所以價格上漲空間并不大。

新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，雖然這些城市可能會存在一定的風(fēng)險，但開發(fā)商如果能妥善使用高周轉(zhuǎn)策略，應(yīng)該還有機(jī)會獲得不錯的投資回報，關(guān)鍵還是要看進(jìn)入和退出的時機(jī)。

●房價不漲的城市就安全？

和合肥、嘉興等城市不同，長三角地區(qū)也有一些城市的房價在今年幾乎沒有什么上漲。比如南通，8月份房價8593元/平方米，環(huán)比上漲0.15%，同比2015年8月份的8125元/平方米，漲幅為5.76%。

但是，毛治并不建議開發(fā)商在這種看上去風(fēng)險比較小的城市進(jìn)行大規(guī)模投資。原因同樣是因為供應(yīng)和產(chǎn)業(yè)，南通的供應(yīng)量太大，而產(chǎn)業(yè)相對其他城市弱很多，對人口的吸附力就弱。

同樣，泰州、湖州、揚州、常州、蕪湖、紹興，這些城市也存在類似的問題。

“一定要選擇房價有一定異動，但是目前漲幅還很小的城市做投資，那些城市才會有機(jī)會。”毛治如此建議。

那么，究竟有哪些城市會有機(jī)會？長三角城市群內(nèi)各個城市的產(chǎn)業(yè)吸附能力、人口吸引力、城市配套和居民支付能力究竟怎樣？

作為開發(fā)商來說，深耕長三角城市，又需要注意哪些趨勢和變化？在長三角城市功能角色明確、分工協(xié)作的大趨勢下，房企會有怎樣的機(jī)遇？

一切疑問需要等到9月27日在每日經(jīng)濟(jì)新聞舉辦的“第六屆中國價值地產(chǎn)年會（上海）城市論壇——風(fēng)口上的長三角”上，謎底或許才能最終解開。