銀行不良資產(chǎn)包打四折無(wú)人買 北上廣拍賣房卻“手慢無(wú)”

商業(yè)銀行處置不良資產(chǎn)的力度正在進(jìn)一步加大。

《證券日?qǐng)?bào)》記者發(fā)現(xiàn)，淘寶的司法拍賣平臺(tái)上，不少銀行已經(jīng)將不良資產(chǎn)包上架進(jìn)行拍賣，不少三拍的資產(chǎn)包甚至打四折甩賣，然而令人遺憾的是，這些資產(chǎn)包大多仍然無(wú)人接手。

不良資產(chǎn)包無(wú)人買，但“北上廣”地區(qū)的司法拍賣房產(chǎn)卻被追捧。以北京地區(qū)房產(chǎn)為例，淘寶司法拍賣平臺(tái)最近兩個(gè)月上架的百余套房產(chǎn)類不良資產(chǎn)，只有一成流拍，而且流拍的房屋大多都是總價(jià)高昂的店鋪與商用房，居民自住房且總價(jià)在300萬(wàn)元以下的，幾乎全部被搶購(gòu)。

不良資產(chǎn)包無(wú)人問(wèn)津

根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)披露的數(shù)據(jù)，截至2016年二季度末，我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款余額近1.4萬(wàn)億元，商業(yè)銀行不良貸款率1.81%，較上季末上升0.06個(gè)百分點(diǎn)，商業(yè)銀行不良貸款率連續(xù)第12個(gè)季度上升。與之相對(duì)應(yīng)，銀行處置不良資產(chǎn)的力度也在進(jìn)一步加大。

此前，銀行的不良資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓主要通過(guò)批量轉(zhuǎn)讓的方式進(jìn)行處理。根據(jù)《金融企業(yè)不良資產(chǎn)批量轉(zhuǎn)讓管理辦法》第3條規(guī)定：“批量轉(zhuǎn)讓是指金融企業(yè)對(duì)一定規(guī)模的不良資產(chǎn)(10戶/項(xiàng)以上)進(jìn)行組包，定向轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)管理公司的行為”。

因此，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)主要批量轉(zhuǎn)讓給華融、長(zhǎng)城、東方和信達(dá)4家金融資產(chǎn)管理公司。但是中小銀行議價(jià)能力低，資產(chǎn)處置的打折程度狠，不良資產(chǎn)的批量轉(zhuǎn)讓成為“雞肋”，因此尋求新的不良資產(chǎn)包處置渠道，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)迫在眉睫。

《證券日?qǐng)?bào)》記者注意到，在淘寶司法拍賣平臺(tái)上，目前共有10個(gè)資產(chǎn)包正在拍賣，起拍價(jià)在2000萬(wàn)元左右。不過(guò)，這些資產(chǎn)包大多已經(jīng)是第三次拍賣，也就是說(shuō)，前兩次均流拍，第三次拍賣也是變賣前的最后一次競(jìng)價(jià)，價(jià)格也大多已經(jīng)為資產(chǎn)包實(shí)際債權(quán)金額的四折至六折。

以某股份制公司南昌分行享有的江西省振興物資有限公司債權(quán)資產(chǎn)為例，債權(quán)金額3887.46萬(wàn)元（截至2016年1月6日），債權(quán)對(duì)應(yīng)抵押物為豐城市錦鴻汽車服務(wù)城發(fā)展有限公司的房地產(chǎn)，此次掛牌價(jià)格為2500萬(wàn)元，約為實(shí)際債權(quán)金額的六五折，然而這樣的價(jià)格也只是吸引了700人次的點(diǎn)擊，目前仍無(wú)人報(bào)名，流拍幾率較大。

不僅六五折“甩賣”無(wú)人理睬，四折也依然不能滿足潛在的購(gòu)買者。上述南昌分行享有的江西順本實(shí)業(yè)投資有限責(zé)任公司債權(quán)資產(chǎn)，債權(quán)金額3088.38萬(wàn)元（截至2016年5月18日），債權(quán)對(duì)應(yīng)抵押物為抵押人李沛霖名下的房產(chǎn)。房產(chǎn)全部為商鋪，評(píng)估價(jià)值為4014.70萬(wàn)元。這筆拍賣的最終起拍價(jià)僅為1600萬(wàn)元，也就是四折，根據(jù)拍賣規(guī)定，一人報(bào)名且出價(jià)，即可成交，卻仍無(wú)一人報(bào)名。

北京拍賣房手慢搶不到

與不良資產(chǎn)包拍賣平臺(tái)的冷清不同，拍賣房尤其是“北上廣”區(qū)域拍賣房的火爆，幾乎到了手慢搶不到的地步。

例如，北京市西城區(qū)（榮豐2008）8區(qū)8號(hào)樓一處房產(chǎn)于9月6日拍賣，此次拍賣吸引了35人次的報(bào)名，經(jīng)過(guò)79人次競(jìng)價(jià)，13次延時(shí)競(jìng)價(jià)，最終以490萬(wàn)元成交，而實(shí)際起拍金額僅424萬(wàn)元。再如北京市西城區(qū)平原里的一處房產(chǎn)，共有16人次報(bào)名參與，93次競(jìng)價(jià)，10次延時(shí)競(jìng)價(jià)，最終成交價(jià)為389萬(wàn)元，而起拍價(jià)只有242萬(wàn)元，147萬(wàn)元的價(jià)差足以說(shuō)明這套房屋的吸引力。

這樣的搶購(gòu)并非個(gè)例?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近兩個(gè)月，北京地區(qū)起拍金額低于300萬(wàn)元、且性質(zhì)為住宅的房產(chǎn)拍賣九成以上會(huì)成交，極少流拍。而商住房、商鋪以及起拍價(jià)格在500萬(wàn)元以上的拍賣，則流拍幾率較大。

在9月6日進(jìn)行拍賣的10起拍賣中，僅有一筆流拍，其他拍賣均為第一次拍賣就獲得成交。而這筆流拍正是屬于金額較大類型，總價(jià)4520萬(wàn)元，僅保證金就高達(dá)500萬(wàn)元。

鏈家地產(chǎn)一名經(jīng)紀(jì)人告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，拍賣房的價(jià)格確實(shí)誘人，很多房屋的變賣價(jià)格已經(jīng)在市場(chǎng)價(jià)的六折左右，但是其中存在一些不確定性，例如房屋騰挪困難、有其他相關(guān)債務(wù)糾紛以及水電費(fèi)欠費(fèi)等問(wèn)題。此外，拍賣房產(chǎn)需要付給拍賣公司百分之三到百分之五不等的費(fèi)用，再加上稅費(fèi)，對(duì)于買房者而言也是一筆不小的支出。

另?yè)?jù)本報(bào)記者了解，目前支持司法拍賣房貸款的銀行較為有限，僅有部分銀行在部分地區(qū)給予拍賣房貸款政策。例如，浦發(fā)銀行在蘇州、北京、上海三地可以開(kāi)展司法拍賣房的貸款業(yè)務(wù)，其他地區(qū)則沒(méi)有相關(guān)政策。中信銀行則僅在福建省提供拍賣房貸款，南京銀行僅在北京市提供拍賣房屋貸款，上海銀行則僅在上海市提供拍賣房貸款。

對(duì)于部分換房人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買司法拍賣房的成本也較高。雖然通過(guò)鏈家等中介機(jī)構(gòu)可以獲得房屋抵押的過(guò)橋貸款，但是利率較高，一個(gè)月大約要支付2%的利息，且目前北京部分地區(qū)房產(chǎn)過(guò)戶排號(hào)困難，往往要等兩到三個(gè)月才可以完成過(guò)戶，其中的過(guò)橋貸款費(fèi)用大多十余萬(wàn)元甚至幾十萬(wàn)元，這樣算下來(lái)房屋總價(jià)與正常二手房可能相差無(wú)幾。