李宇嘉：住房金融政策重心應(yīng)是控制過度和非法加杠桿

◎李宇嘉

隨著“資產(chǎn)配置荒”預(yù)期上升，稀缺資源爭奪進(jìn)入白熱化，這里面杠桿資金是最大推手，這在不動產(chǎn)領(lǐng)域最明顯。2009年，我國房貸余額僅4.76萬億元，2012年達(dá)到8.1萬億元，今年6月份達(dá)到16.4萬億元。2008年，我國居民杠桿率（房貸余額/存量商品住房價(jià)值）僅20%，2015年達(dá)到39.5%，預(yù)計(jì)2016年將達(dá)到43%~44%。今年上半年，我國居民房貸新增2.36萬億元，比2015年同期增加1.25萬億元，增幅為113%。

銀行鼓勵居民“加杠桿”。近期的半年報(bào)發(fā)布會上，各家銀行對房貸空前青睞，紛紛表態(tài)下半年將加大風(fēng)險(xiǎn)低、收益有保障的房貸投放力度。甚至，本已壓縮房貸的中小銀行也開始回歸。

價(jià)格鏖戰(zhàn)在繼續(xù)，融360數(shù)據(jù)顯示，7月份全國首套房貸平均利率降至4.44%，再創(chuàng)歷史新低，一線城市還要再低0.1~ 0.3個(gè)百分點(diǎn)，大打“價(jià)格戰(zhàn)”已導(dǎo)致銀行融資成本和資產(chǎn)收益倒掛。

基于避險(xiǎn)保值和資產(chǎn)收益考慮，居民也主動“加杠桿”。央行深圳中心支行數(shù)據(jù)顯示，2015年深圳新發(fā)放個(gè)人住房貸款較前一年增長了2.1倍，平均按揭成數(shù)高達(dá)6.5成，幾乎將杠桿用到了極致。深圳鏈家研究院近日發(fā)布的《2016年上半年深圳樓市大數(shù)據(jù)》顯示，2016年上半年，深圳貸款購房的比例高達(dá)93.7%，較2015年增加2.5個(gè)百分點(diǎn)，較2011年增加約11個(gè)百分點(diǎn)。

居民杠桿風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。靜態(tài)杠桿率高不可怕，怕的是杠桿快速攀升，美國“次貸”危機(jī)和日本地市泡沫就是前車之鑒。目前，我國房貸杠桿率為40%，新增房貸/商品房銷售額為56.5%，均已接近美國和日本泡沫危機(jī)前的水平。但同時(shí)，人均可支配收入僅為發(fā)達(dá)國家的20%~ 25%。另外，超過一半的房貸發(fā)放于2013年以后，即房價(jià)上漲最快的階段，因此要警惕房價(jià)回調(diào)風(fēng)險(xiǎn)。

同時(shí)，居民場內(nèi)過度“加杠桿”、場外非法“加杠桿”也需重視。場內(nèi)過度“加杠桿”是指居民通過大額信用卡循環(huán)消費(fèi)、消費(fèi)和信用貸款等，獲得房貸以外的銀行融資，也包括二套房貸申請者借助假離婚獲得首套房貸。深圳鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2015年下半年，深圳離婚購房比例達(dá)47%；“四小龍”之首的南京，今年1~ 4月離婚率同比翻了一倍，突破限貸“加杠桿”用意明顯。

場外非法“加杠桿”指的是借助中介機(jī)構(gòu)和P2P等互聯(lián)網(wǎng)平臺首付貸、贖樓貸等，在銀行體系外“加杠桿”。樓市“去杠桿”已緊鑼密鼓，過快“加杠桿”和非法“加杠桿”是抑制的首要對象。

近期，熱點(diǎn)城市如合肥、南京、蘇州等發(fā)布樓市新政，核心就是提高二套房貸、二次貸款首付比例。政策意圖只有一個(gè)，即政府鼓勵買房，但購房者要投入真金白銀，不能過度“加杠桿”而把風(fēng)險(xiǎn)甩給銀行。

近期盛傳北京限購商住、上海房貸回歸“認(rèn)房又認(rèn)貸”，這非空穴來風(fēng)。盡管，近年來“地王”不斷，但最貴的“地王”都誕生在京滬深，房價(jià)上漲也在這些城市。貨幣大潮涌來，有產(chǎn)業(yè)和人口支撐的京滬深，被認(rèn)為是最厚實(shí)的“安全墊”。各路資金涌入這些城市，居民杠桿率快速攀升。截至7月底，京滬深居民中長期貸款余額分別為1.1萬億元、1.3萬億元和1.1萬億元，比2015年初增長42%、48%和90%。

銀行在這些城市也極力爭奪房貸份額，大打“價(jià)格戰(zhàn)”，逼得監(jiān)管當(dāng)局出面調(diào)停并規(guī)定優(yōu)惠折扣上限。目前，京滬深樓市已經(jīng)“豪宅化”或者說是富人的“游戲場”；另一方面，京滬深樓市的金融屬性也越來越強(qiáng)。在財(cái)務(wù)投資者眼里，京滬深的不動產(chǎn)是資本運(yùn)作的最佳載體。因此，控制過度“加杠桿”，抑制京滬深樓市金融屬性和走向泡沫化，已經(jīng)形成倒逼。

近期，七部委發(fā)文規(guī)范房產(chǎn)中介，最核心的就是，首次將“首付貸”定性為違法違規(guī)行為。由此，多部門將聯(lián)合打擊場外非法“加杠桿”。土地市場也是“去杠桿”的“戰(zhàn)場”之一。7月底管理層“抑制資產(chǎn)泡沫”的喊話，沒有逼退“地王潮”。跟據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月當(dāng)月，全國單宗土地超過10億元的地塊有45宗，溢價(jià)率超過100%的達(dá)30宗，可謂史上“地王”最密集的月份。

近期，民營房企頻頻以數(shù)倍于自己銷售額的資金斬獲“地王”，銷售回款不足以支撐，通道資金才是“大金主”。融信“蛇吞象”事件，讓借助互聯(lián)網(wǎng)通道的保險(xiǎn)資金及銀行理財(cái)，加杠桿進(jìn)入土地市場，其開展資本運(yùn)作的模式大白于天下。近期，銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會相繼加強(qiáng)通道監(jiān)管，如6月證券公司風(fēng)控“新規(guī)”，7月銀行理財(cái)“新規(guī)”以及近期保監(jiān)會規(guī)范險(xiǎn)資一致行動人投資等。

9月份的中央金融工作會議，重點(diǎn)是重塑金融監(jiān)管體系，堵住“一行三會”目前“各管一塊”模式下的監(jiān)管空白，特別是在現(xiàn)有金融風(fēng)險(xiǎn)管控框架下，利用監(jiān)管空白而過度“加杠桿”和非法“加杠桿”的漏洞。作為避險(xiǎn)和獲得資產(chǎn)收益第一選擇的樓市，基于系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的考慮，也必將作為控制杠桿率的重點(diǎn)領(lǐng)域。

未來，合理住房消費(fèi)和居民適度“加杠桿”仍為政策所鼓勵，房貸整體上不會收緊，但控制杠桿率已經(jīng)全方位展開，這也將是未來完善住房金融政策的重心。

（深圳市房地產(chǎn)研究中心研究員）