問題保障房樣本調(diào)查：多空置、房型大、當商品房賣

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 胡健 實習(xí)記者 張懷水    

每經(jīng)記者 胡健 實習(xí)記者 張懷水 攝影報道

本該是政興民順的保障房“和諧曲”，在落實到個別具體的地方時，卻出現(xiàn)了“荒腔走板”的現(xiàn)象。

日前，國家審計署公告了2015年保障性安居工程跟蹤審計結(jié)果，結(jié)果顯示，截至2015年底，5.89萬戶家庭違規(guī)享受城鎮(zhèn)住房保障貨幣補貼6046.25萬元；6544套保障性住房被違規(guī)銷售或用于單位辦公、對外出租經(jīng)營等。

而在出現(xiàn)騙取保障房資格等大量違規(guī)情況的同時，全國共有19萬套保障性住房因配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后等原因不能及時交付使用；另有726個市縣478.6億元專項資金結(jié)存未用超過一年。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者以被山東省審計廳點名批評的濱州市第二油棉廠小區(qū)作為調(diào)查樣本，進行了為期一周的深入調(diào)查，試圖探尋保障房長期“空置”的原因，并揭開經(jīng)適房“變性”背后的真相。

濱州市濱城區(qū)第二油棉廠小區(qū)位于該市沙河鎮(zhèn)黃河二路渤海三十路，地理位置相對偏僻。8月12日，《每日經(jīng)濟新聞》記者從沙河鎮(zhèn)辦事處沿著黃河二路徒步走到該小區(qū)，沿途大約1.5公里，只能看見大片農(nóng)田和廢棄的廠房，馬路中間渣土車、槽罐車絡(luò)繹不絕，有些路段并無人行道劃定區(qū)域。

近日，山東省審計廳廳長馬青山在接受媒體采訪時表示，濱州市濱城區(qū)第二油棉廠小區(qū)項目自2014年12月建成以來，因周邊配套設(shè)施不完善、道路不通暢，230套廉租房和220套經(jīng)濟適用房無法入住。

除了無監(jiān)控、無綠化、生活配套實施建設(shè)滯后等因素成為廉租房空置的一大掣肘之外，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，保障房土地產(chǎn)權(quán)不清晰、土地交割工作被耽擱，才是廉租房“空置”更深層次的原因。

此外，土地評估工作尚未完成，開發(fā)商卻在存在爭議的土地上建起了廉租房。而經(jīng)濟適用房作為保障性住房的重要組成部分，實際操作中卻出現(xiàn)被開發(fā)商違規(guī)售賣的現(xiàn)象，多名經(jīng)適房業(yè)主拿出的卻是商品房買賣合同，多名住戶至今未拿到房產(chǎn)證。

一方面住不起商品房的人對保障房望眼欲穿，另一方面卻是大量房源空置、無法入住。政府的安居工程何時能落到實處？保障房何時才能成為人民群眾心中的“暖心房”？

230套廉租房入住率不足10%

230套廉租房建成已近兩年，僅住進18戶，入住率不到10%；小區(qū)無大門、無監(jiān)控、無綠化，生活配套實施建設(shè)滯后……

8月12日上午，《每日經(jīng)濟新聞》記者到達濱州市濱城區(qū)第二油棉廠小區(qū)后發(fā)現(xiàn)，小區(qū)的名字已經(jīng)改為安康花苑。小區(qū)沒有大門，只在進入小區(qū)拐角處有一座工棚，類似值班室，但工棚內(nèi)并沒有人。小區(qū)里鋪上了水泥路，道路兩旁雜草叢生，有些區(qū)域雜草里殘留著垃圾并伴有腐臭味。

一名油棉廠的退休職工告訴記者：“第二油棉廠小區(qū)原來就是油棉廠所在地，后來工廠拆遷，就將部分原廠職工安置在了這座小區(qū)?！?/p>

在小區(qū)周圍，除了遺留下的一間第二油棉廠衛(wèi)生室，很難再找到原工廠的印記。

小區(qū)里一位居民告訴記者，自從2014年入住以來，小區(qū)一直沒有大門，也沒有安裝監(jiān)控及其他安保設(shè)施，所以治安情況不佳，時常發(fā)生居民電動車丟失的情況?！耙驗闆]有監(jiān)控，即使報警也沒有用，東西丟了也就丟了，讓人很氣憤?！?/p>

據(jù)記者現(xiàn)場觀察，整個小區(qū)內(nèi)除了一家小賣鋪以外，幾乎沒有其他生活配套設(shè)施。小賣鋪老板王姐告訴記者：“小區(qū)入住率不算高，大概住了200多戶居民，整個小區(qū)幾乎沒有做統(tǒng)一的綠化，有的居民就自己在樓前綠化帶里種植了玉米、大豆等農(nóng)作物?！?/p>

“當年買房時，開發(fā)商說小區(qū)有綠化、有健身廣場，可根本沒有兌現(xiàn)承諾。我們每個月還要交物業(yè)費，按照房屋面積每平方米5毛錢，不交物業(yè)費就要被物業(yè)斷電斷水?！蓖踅阏f道。

另一名11號樓的業(yè)主告訴記者：“當年若不是考慮小區(qū)距離上班地點近，是不會買這個房子的。孩子馬上上小學(xué)了，可小區(qū)周圍并沒有好的學(xué)校，得去市里上學(xué)，交通也不是非常便利?！?/p>

記者發(fā)現(xiàn)，小區(qū)附近確實有一家陽光幼兒園，但并沒有發(fā)現(xiàn)其他學(xué)校。黃河二路上有28路、30路以及濱州通往惠民的公交車站點，有居民表示交通條件“還行”，但打車比較困難。

濱州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會宣傳科（以下簡稱“宣傳科”）在回應(yīng)《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“關(guān)于2015年度山東省審計工作中提到的保障房配套設(shè)施不夠完善、道路不通暢問題已及時進行整改。綠化因原施工企業(yè)養(yǎng)護不夠到位，導(dǎo)致部分綠化用地退化，苗木枯萎，已安排相關(guān)企業(yè)準備補植、提升，因季節(jié)原因暫不能種植，待9月份以后再行實施?！?/p>

廉租房住戶未經(jīng)申請審批手續(xù)

安康花苑物業(yè)工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“小區(qū)一共有7棟廉租房，分別是1~5號樓，以及8號樓和9號樓，共計230戶。其他均為經(jīng)濟適用房?！?/p>

目前，該小區(qū)內(nèi)的廉租房一共有18戶居民，1號樓14戶，2號樓4戶，共計18戶?！八麄兓旧隙际堑诙兔迯S的退休職工，當初廠房拆遷時被安置進來的?！痹撐飿I(yè)工作人員表示。

記者隨后在1號樓隨機采訪了4位住戶，他們均表示自己為第二油棉廠退休職工，是被工廠安置進來的，沒有經(jīng)過廉租房申請，也沒有經(jīng)過搖號。

“我在油棉二廠工作30年了，也算是廠里的老職工，工廠拆遷以后，單位就為我們安置了住房。小區(qū)位置雖然比較偏，但還是心存感激，也就不計較這些了?！币幻夥孔舾嬖V記者。

記者查詢《濱州市廉租住房保障辦法》，該文件第十六條規(guī)定：“廉租住房保障實行申請、審批制度。街道辦事處或鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自受理之日起30日內(nèi)，就申請人的家庭收入、家庭住房狀況、家庭財產(chǎn)等是否符合規(guī)定條件進行審核，提出初審意見并張榜公布，并將初審意見和申請材料一并報送市、縣（區(qū)）住房保障主管部門?！?/p>

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時也表示：“廉租房屬于保障性住房的一種，和職工安置房是兩個不同的概念。入住廉租房首先要進過申請，當?shù)卣獙ι暾埲诉M行住房資格審核，符合條件才能入住。”

“保障性住房的土地是政府劃撥的，建房的目的在于解決當?shù)刈》坷щy群體的住房問題。廉租房面向的是普通群眾，不是特定群體。”顧云昌說。

記者隨后來到濱州市房地產(chǎn)管理局了解情況，房管局住房保障科工作人員表示，第二油棉廠位于濱州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)，企業(yè)在申請經(jīng)濟適用房時也通過濱州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)上報材料，具體情況可向經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)規(guī)劃建設(shè)局咨詢。

濱州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會宣傳科回應(yīng)《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示：“安康花苑廉租房是濱州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)出資在濱城區(qū)第二油棉廠土地上建設(shè)的，共7棟，230套，其中安置拆遷困難職工18套?！?/p>

對于廉租房是否可以逾越申請手續(xù)直接安置工廠職工的質(zhì)疑，該宣傳科工作人員表示：“濱州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)高度重視，已經(jīng)啟動相關(guān)程序，對安置的18戶拆遷戶進行核實，對符合條件的按程序辦理手續(xù)；不符合條件的，將予以清退，另行安置?！?/p>

記者發(fā)現(xiàn)，小區(qū)樓房上的公示信息顯示，該小區(qū)名為濱州沙河安康花苑，由原濱州市第二油棉廠和濱州市恒升置業(yè)有限公司建設(shè)，開竣工日期為2011年8月10日和2013年5月31日。

小區(qū)很多樓房竣工已超過3年，除去廉租房里的18戶職工家庭，3年來該小區(qū)絕大部分廉租房仍處于空置狀態(tài)。從小區(qū)住戶的反饋中不難發(fā)現(xiàn)，生活基礎(chǔ)設(shè)施滯后，交通不夠便利是因素之一。

但《每日經(jīng)濟新聞》記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，生活配套不便并非廉租房空置的唯一原因。按照宣傳科的解釋，廉租房的土地性質(zhì)同樣存在爭議。

土地使用權(quán)糾紛致房屋難分配？

針對為何2013年竣工的廉租房至今只有寥寥十幾戶入住，濱州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會宣傳科回應(yīng)表示：“因油棉二廠欠土地評估部門土地評估費未能繳納，原土地評估超期失效，需進行重新評估。油棉二廠既不交原欠評估費，也不交新的評估費，且因油棉二廠內(nèi)部變故及與恒升置業(yè)之間的經(jīng)濟糾紛等諸多因素，土地分割工作一段時間里被耽擱。”

按照宣傳科的說法，正是基于土地分割工作不能完成，致使廉租房對應(yīng)土地不能及時評估且劃撥到開發(fā)區(qū)管委會，本應(yīng)2015年底前分割完成并將樓房移交且配租到相應(yīng)的租房戶，到現(xiàn)在仍未完成。

什么是土地分割？宣傳科回應(yīng)說，廉租房是濱州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)出資在濱城區(qū)第二油棉廠土地上建設(shè)的，由油棉二廠和恒升置業(yè)按代建回購方式承建。廉租房是政府投資項目，土地屬劃撥土地，需要從濱城區(qū)油棉二廠分割到濱州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)名下。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第22條規(guī)定，“土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。”

既然土地價格評估工作至今還未完成，土地劃撥都未完成，可開發(fā)商為何能在存有爭議的土地上已經(jīng)代建起了廉租房？而對于這230套廉租房，當?shù)卣袥]有回購？

對于上述疑問，宣傳科工作人員以對業(yè)務(wù)情況不了解為由拒絕回答。記者找到開發(fā)區(qū)規(guī)劃管理局，規(guī)劃局又聲稱，一切以宣傳科的回應(yīng)為準，他們不便回答任何問題。

《每日經(jīng)濟新聞》記者還多次致電濱州恒升置業(yè)有限公司法人代表劉振民，以及項目負責(zé)人劉其發(fā)的電話，但均處于無人接聽狀態(tài)。在此期間，記者通過小區(qū)居民手機撥通劉振民的電話，但當記者表明身份時，對方隨即將電話掛斷。

該保障房建設(shè)的另一個主體參與者是第二油棉廠，但當?shù)卣o記者的回函顯示，油棉二廠是濱城區(qū)的一家困難企業(yè)，因長期經(jīng)營不善，導(dǎo)致企業(yè)欠繳多年的職工保險，并存在其他經(jīng)濟糾紛。在啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)期間，原二廠負責(zé)人宋某某被判刑。

記者發(fā)現(xiàn)，此次國家審計署的跟蹤審計結(jié)果中，在涉及保障房亂象時也提到：“1272個項目在勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等環(huán)節(jié)未依法履行工程招投標程序；809個項目存在未取得建設(shè)用地批準、違規(guī)以‘毛地’供應(yīng)、擅自改變土地用途或調(diào)整容積率等問題，涉及用地2309.27公頃；2663個項目未履行工程規(guī)劃許可、環(huán)境安全性評價等基本建設(shè)審批程序，或未采取必要的質(zhì)量控制措施?！?/p>

有經(jīng)適房業(yè)主簽下商品房買賣合同

在實地調(diào)查中，安康花苑物業(yè)工作人員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“小區(qū)1號樓、2號樓、3號樓、4號樓、5號樓、8號樓、9號樓為廉租房，其他14棟樓均為經(jīng)濟適用房?！?/p>

“廉租房除了1號樓和2號樓有部分租戶外，其他樓都是空置的。經(jīng)濟適用房住了200多戶，有部分業(yè)主為油棉廠退休職工?！痹撐飿I(yè)工作人員說道。

記者隨后來到住戶比較集中的10號樓和11號樓。業(yè)主劉女士表示：“我是2013年初買了這個房子，當時房價為每平方米2100元。開發(fā)商承諾是大產(chǎn)權(quán)房，可3年過去了，依然沒有拿到房產(chǎn)證。”

“當年沙河鎮(zhèn)其他小區(qū)的房價每平方米都要賣到2600元左右，這個小區(qū)確實要便宜一些，而且距離我上班的地點很近，所以就買了?！眲⑴勘г拐f，現(xiàn)在不僅生活設(shè)施沒有跟上，而且連房屋產(chǎn)權(quán)也還“懸著”。

小賣鋪老板王姐同樣也是小區(qū)的業(yè)主，她表示：“我是2012年在這個小區(qū)買的房，入住不到一年墻體就開裂了，屋頂還漏水。想把房子賣了卻沒有房產(chǎn)證。以前這里有一個售樓處，現(xiàn)在售樓處也不見了?！?/p>

王姐告訴記者：“這個小區(qū)靠近濱州中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)園，不少住戶都在那邊上班，加上房價和其他小區(qū)相比確實要便宜一些，不少人就看中這個小區(qū)了?！?/p>

按照濱州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會宣傳科的說法，經(jīng)濟適用房是油棉二廠為解決困難職工住房困難主導(dǎo)建設(shè)的，因該企業(yè)雖不屬于濱州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管理，但位于濱州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)轄區(qū)內(nèi)，所以該企業(yè)在申請經(jīng)適房時，是通過濱州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)上報，并經(jīng)逐級審批后建設(shè)的。

該宣傳科的說法是，濱城區(qū)負責(zé)對油棉二廠經(jīng)濟適用房行使監(jiān)管權(quán)，并按相關(guān)規(guī)定落實住房戶。油棉二廠370套經(jīng)適房中已入住305套，入住率82.5%。

在采訪中，11號樓業(yè)主郭先生向記者出具了當年購買安康花苑小區(qū)房屋的購房合同，但合同第一頁赫然寫著“商品房買賣合同”。而在合同細則“商品房銷售依據(jù)”中，“預(yù)售商品房批準機關(guān)”、“商品房預(yù)售許可證號”以及“土地使用年限”均為空白。

記者隨后咨詢北京東友律師事務(wù)所，該所律師杜星表示：“根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，出賣人如果未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效。但是在起訴前取得商品房預(yù)售證明的，可以認定有效。”

“若開發(fā)商在沒有取得商品房預(yù)售許可證情況下與購房者簽訂商品房買賣合同，應(yīng)當是涉嫌欺詐行為。購房者可以根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，向法院起訴要求確認合同無效，或者主張撤銷商品房買賣合同?！倍判歉嬖V記者，目前僅從合同上判斷，還無法判斷開發(fā)商是否拿到預(yù)售許可證，但從合同相關(guān)位置中未能填寫許可證號上可以推斷，至少說明合同是不規(guī)范的。

既然是保障性住房，小區(qū)住戶的合同上為何寫的卻是商品房買賣合同？面對記者的質(zhì)疑，宣傳科回應(yīng)：“在啟動經(jīng)濟適用房建設(shè)期間，油棉二廠與合作方濱州市恒升置業(yè)發(fā)生經(jīng)濟糾紛，被拆遷職工盡快住進住房的愿望與施工方進度緩慢反差很大，多重矛盾集中在經(jīng)濟適用房建設(shè)上。油棉二廠與恒升置業(yè)未完全按程序，對油棉二廠拆遷的安置戶進行安置，并自行審核發(fā)售了部分住房。”

顧云昌接受采訪時表示：“保障性住房通常是土地劃撥，政府代建回購。開發(fā)商建房成本低于普通商品房。經(jīng)濟適用房屬保障性住房，戶型面積、售賣價格等必須由政府來核定，購買人群也要先進行保障房申請，然后政府對申請人的基本情況進行審核。符合條件才能購買。開發(fā)商絕對無權(quán)直接銷售保障房。”

宣傳科回應(yīng)記者采訪時表示：“正在啟動相關(guān)程序，責(zé)成并監(jiān)督油棉二廠與恒升置業(yè)按照經(jīng)適房條件對已入住人員身份進行重新審核，符合條件的按程序辦理相關(guān)手續(xù)，不符合條件的限期清退，按經(jīng)適房要求重新發(fā)售。”

部分經(jīng)適房出現(xiàn)“大戶型”

除部分經(jīng)濟適用房被當做商品房出售外，記者在實地采訪過程中發(fā)現(xiàn)，多名業(yè)主購買房屋的面積均超過100平方米，有的戶型甚至超過120平方米。而購買單價（每平方米價格）也是各不相同，從2000~2800元不等。

《山東省經(jīng)濟適用住房管理辦法》第十八條規(guī)定：“經(jīng)濟適用住房應(yīng)當控制在中小套型范圍內(nèi)，中套住房面積控制在80平方米(±5平方米)，小套住房面積控制在60平方米(±5平方米)?！?/p>

此外，《山東省經(jīng)濟適用住房管理辦法》規(guī)定：“經(jīng)濟適用房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標準、銷售與租賃價格，向低收入住房困難家庭定向供應(yīng)的具有保障性質(zhì)的政策性商品房?！?/p>

記者隨后在濱州市住房保障網(wǎng)上查閱到《濱州市廉租住房保障辦法》規(guī)定，規(guī)定中明確表示：“廉租住房建設(shè)用地采取劃撥方式并在土地供應(yīng)計劃中優(yōu)先安排，在申請年度用地指標時單獨列出，以確保供應(yīng)。并且配套建設(shè)的廉租住房，應(yīng)當在用地規(guī)劃、國有土地劃撥決定書，或者國有土地使用權(quán)出讓合同中，明確配套建設(shè)的廉租住房總建筑面積、套數(shù)、布局、套型以及建成后的移交或回購等事項。”

既然房源性質(zhì)定性為保障性住房，無論入住流程還是房源面積都應(yīng)當按照保障房相關(guān)要求來執(zhí)行。

顧云昌接受采訪時也表示，根據(jù)各省的審計報告，有的地方確實存在經(jīng)濟適用房建筑面積超標的現(xiàn)象，有的甚至是刻意而為之。面積超標，導(dǎo)致申請者即使符合保障房入住標準，同樣可能面臨買不起房的尷尬。

“保障房需求要由下而上申請，從申請到核實再到建設(shè)進行精細化管理，保證供給與需求相匹配。此外，有的地方將保障房變成‘人情房’，導(dǎo)致數(shù)量或者戶型面積與實際需求不匹配。所以安居工程建設(shè)同樣需要一套嚴格的問責(zé)制度，要像抓腐敗一樣，常態(tài)化、長期化緊抓不懈?！鳖櫾撇f道。