碧桂園半年狂攬1250億的秘密：全員注射了“興奮劑”

每經(jīng)編輯 每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊    

每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 魏瓊

2016年必然將成為中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的分水嶺，易居中國(guó)執(zhí)行董事丁祖昱在克而瑞舉辦的二季度地產(chǎn)金融會(huì)議上表示，今年將有10家房企銷(xiāo)售額進(jìn)入千億行列。房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)份額集中度也隨之進(jìn)一步提高。在此過(guò)程中，有幾家房企更將實(shí)現(xiàn)2000億元以上的銷(xiāo)售額。除萬(wàn)科外，碧桂園也是進(jìn)入2000億元俱樂(lè)部呼聲最高的企業(yè)。

和仍處控股權(quán)紛爭(zhēng)漩渦的萬(wàn)科相比，碧桂園的沖勁更足，發(fā)展勢(shì)頭也更猛。然而，它有沒(méi)有可能抓住契機(jī)，成為行業(yè)新領(lǐng)舞者呢？

根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，碧桂園以1250.7億元的銷(xiāo)售金額穩(wěn)居行業(yè)前三甲。經(jīng)過(guò)數(shù)年的蛻變，當(dāng)年的“黑馬”已然成為馳騁地產(chǎn)圈的“駿馬”。碧桂園因此已將全年國(guó)內(nèi)合同銷(xiāo)售目標(biāo)提升到2200億元。

在兩年前的2014年，碧桂園用了超過(guò)20年的時(shí)間，終于第一次實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售額過(guò)千億元，但今年，碧桂園僅僅只用了半年就實(shí)現(xiàn)了銷(xiāo)售額千億元。這是一個(gè)很可觀的數(shù)據(jù)，從1000億元到2000億元，萬(wàn)科用了4年，而碧桂園只用了2年。

業(yè)績(jī)高速飆升背后，是碧桂園給全員注射了一支“興奮劑”。碧桂園推出合伙人機(jī)制并進(jìn)行改良，同心共享機(jī)制實(shí)現(xiàn)同股同權(quán)，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，解決了職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，給了員工施展才華的平臺(tái)，讓員工體驗(yàn)做老板的感覺(jué)，全員上下實(shí)現(xiàn)利益一體化，員工事業(yè)激情再次煥發(fā)，碧桂園的凝聚力和戰(zhàn)斗力成為業(yè)界標(biāo)榜的典范。

現(xiàn)有制度下，碧桂園對(duì)員工的要求提高了，員工除了要精確投資外，還要能在營(yíng)銷(xiāo)策略、產(chǎn)品定位上，有更精確的研發(fā)，才能保證項(xiàng)目的快速資金周轉(zhuǎn)，以取得更高的收益。從此員工有了緊張感，內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，放松學(xué)習(xí)就存在被淘汰的可能性。這是碧桂園人的機(jī)會(huì)，也是他們必須承受的壓力。

●堅(jiān)持戰(zhàn)略：越深耕就越有機(jī)會(huì)

受益于良好的市場(chǎng)環(huán)境，今年上半年房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)優(yōu)秀，銷(xiāo)售金額超千億元的有5家，其中碧桂園上半年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約1250.7億元，順利進(jìn)入前三名，同時(shí)將年度國(guó)內(nèi)合同銷(xiāo)售目標(biāo)上調(diào)至2200億元。

一位知名房地產(chǎn)專(zhuān)家在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，下半年樓市銷(xiāo)量也不會(huì)突然降溫，根據(jù)碧桂園上半年的表現(xiàn)，完成2200億元的國(guó)內(nèi)銷(xiāo)售目標(biāo)其實(shí)難度不大。

明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策也表達(dá)了類(lèi)似的觀點(diǎn)。

由此看來(lái)，碧桂園實(shí)現(xiàn)2200億元的國(guó)內(nèi)業(yè)績(jī)目標(biāo)相對(duì)較為輕松，加上海外項(xiàng)目銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，可以預(yù)見(jiàn)，碧桂園今年的銷(xiāo)售規(guī)模將走上一個(gè)新的臺(tái)階，沖破2000億元規(guī)模的可能性非常大，實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展。

碧桂園集團(tuán)總裁莫斌在接受媒體采訪時(shí)曾透露，碧桂園今年可售總貨量約3000億元，一、二線市場(chǎng)為1620億元，占總貨量的54%，去化問(wèn)題不是很大。

2015年碧桂園全線回歸一、二線城市，并單獨(dú)成立一線城市事業(yè)部。今年一線城市樓市火熱，帶動(dòng)部分二線城市樓市瘋狂，提前布局的碧桂園成為正確布局的受益者，業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)。

劉策對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前中國(guó)的房地產(chǎn)模式已經(jīng)告別了“攤大餅”時(shí)代，迎來(lái)“擴(kuò)縱深”模式，未來(lái)的機(jī)會(huì)更多的是在城市圈、城市帶，樓市分化加劇。一線城市以及周邊二線城市將成為爆發(fā)點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商布局獲得的紅利和機(jī)會(huì)更多。

劉策補(bǔ)充道，但這也并不意味著三、四線城市沒(méi)有機(jī)會(huì)了，蛋糕還是有的，只是沒(méi)有那么大，發(fā)展的難度大一些。碧桂園選擇深耕三、四線城市還是存在發(fā)展空間的。

碧桂園的高速增長(zhǎng)受益于城鎮(zhèn)化建設(shè)，繼續(xù)深耕三、四線城市，碧桂園具備一定的優(yōu)勢(shì)。

碧桂園CFO吳建斌早前在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》采訪時(shí)表示，未來(lái)碧桂園在一、二線城市做高利潤(rùn)，三、四線做大銷(xiāo)售規(guī)模。在認(rèn)可中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在機(jī)會(huì)的前提下，碧桂園必須深耕，越深耕就越有機(jī)會(huì)。

在三、四線碧桂園堅(jiān)持差異化的戰(zhàn)略，不斷推出新產(chǎn)品滿(mǎn)足新興的市場(chǎng)需求，從2013年以前的別墅到之后的洋房，而現(xiàn)在則主打大平層，而未來(lái)2~3年則面向中小城市10%~20%的富裕人群，主打勞斯萊斯產(chǎn)品。三、四線城市做到每年要保持5%~10%的增長(zhǎng)速度。

●充分授權(quán)：職業(yè)經(jīng)理人與公司共進(jìn)退

碧桂園的實(shí)力從業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)中已經(jīng)清晰，但業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的背后是科學(xué)的管理制度，是每一個(gè)碧桂園人的付出和心血，尤其是職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的引入，碧桂園實(shí)現(xiàn)了蛻變。從莫斌、朱榮斌、吳建斌等核心骨干加入碧桂園開(kāi)始，將碧桂園帶上了更加專(zhuān)業(yè)的發(fā)展道路。

實(shí)行職業(yè)經(jīng)理人管理制度，是企業(yè)的委托代理鏈，實(shí)現(xiàn)了所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離。職業(yè)經(jīng)理人可以解決企業(yè)原所有人經(jīng)營(yíng)能力不足的問(wèn)題，并且成為一種穩(wěn)定的企業(yè)內(nèi)在契約。

萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)，在“戰(zhàn)況”不明朗的情況下，業(yè)界卻表達(dá)了對(duì)萬(wàn)科職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)的一致認(rèn)可。碧桂園也一樣，一個(gè)強(qiáng)大的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)在碧桂園的發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮了重要作用。

引入職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)，碧桂園漸漸淡化了家族企業(yè)的色彩，成為一家治理結(jié)構(gòu)更規(guī)范的上市公司。同時(shí)，引入各行各業(yè)的精英，為碧桂園的發(fā)展填充優(yōu)質(zhì)資源，為融資等提供便利。

高力國(guó)際咨詢(xún)及調(diào)研部董事陳厚橋認(rèn)為，職業(yè)經(jīng)理人為企業(yè)管理提供優(yōu)勢(shì)，有助于企業(yè)發(fā)展，同時(shí)也需要把握一個(gè)度，在有效的管理之下可以發(fā)揮更好的效果。

職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)與碧桂園集團(tuán)董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)實(shí)現(xiàn)了較好的配合，分工明確。據(jù)碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，楊國(guó)強(qiáng)主要精力集中在公司戰(zhàn)略和產(chǎn)品研發(fā)層面，日常管理工作更多由職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)。碧桂園正在推動(dòng)簡(jiǎn)政放權(quán)，把區(qū)域做實(shí)做強(qiáng)。合伙人機(jī)制實(shí)現(xiàn)了職業(yè)經(jīng)理人與公司共同進(jìn)退，為簡(jiǎn)政放權(quán)取得理想效果提供保障。

在某種程度上來(lái)看，合伙人制度是職業(yè)經(jīng)理人制度的延伸。改變了原有職業(yè)經(jīng)理人“打工者”的角色，職業(yè)經(jīng)理人的利益與企業(yè)捆綁在一起，職業(yè)經(jīng)理人成為公司利益的關(guān)聯(lián)者，打破了一紙契約的限制。

任何一項(xiàng)制度都不是完美無(wú)缺的，同心共享機(jī)制也一樣。據(jù)吳建斌介紹，當(dāng)項(xiàng)目現(xiàn)金流回正后，可以提前進(jìn)行分錢(qián)，最后的分紅則需要等到項(xiàng)目結(jié)束后，再進(jìn)行分配。如果項(xiàng)目出現(xiàn)虧損，跟投者也要一并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，完全實(shí)行股份制公司的管理辦法。

劉策在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，也許就是同心共享機(jī)制對(duì)于現(xiàn)金流、銷(xiāo)售速度、回款等提出了較高的要求，較為苛刻的激勵(lì)機(jī)制，在執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)有些合伙項(xiàng)目為了利益鋌而走險(xiǎn)的情況。

在實(shí)際執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的小插曲，同心共享機(jī)制或許存在需要改進(jìn)之處。

但不可否認(rèn)，同心共享機(jī)制對(duì)于碧桂園發(fā)展具有重要作用。據(jù)碧桂園相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，合伙人機(jī)制為碧桂園的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供了強(qiáng)大的動(dòng)力，碧桂園的業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，職業(yè)經(jīng)理人與公司共同進(jìn)退，使得公司投資風(fēng)險(xiǎn)降低，實(shí)現(xiàn)盈利水平與運(yùn)營(yíng)效率的提升。

截至2016年4月底，碧桂園共有260個(gè)項(xiàng)目引入合伙人制度，其中有109個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)在售，自2014年10月引入該機(jī)制以來(lái)累計(jì)合同銷(xiāo)售額達(dá)680億元，測(cè)算累計(jì)簽約凈利潤(rùn)率約13%，比引入該機(jī)制前的測(cè)算累計(jì)簽約凈利潤(rùn)率提高3個(gè)百分點(diǎn)。

吳建斌認(rèn)為，合伙人制度為碧桂園規(guī)模再擴(kuò)大打下了良好的基礎(chǔ)，碧桂園有能力做成行業(yè)規(guī)模最大的企業(yè)。

●讓員工當(dāng)老板：引爆業(yè)績(jī)核能量

高增長(zhǎng)之下，碧桂園對(duì)員工的要求提高，同心共享機(jī)制下要求員工要懂得精確投資，還要能在營(yíng)銷(xiāo)策略、產(chǎn)品定位上，有更精確的研發(fā)，才能保證項(xiàng)目的快速資金周轉(zhuǎn)，以取得更高的收益。

同心共享機(jī)制下，讓員工體驗(yàn)一把做老板的感覺(jué)，利益的一體化，員工的戰(zhàn)斗力得到了激發(fā)，也能獲得豐厚的回報(bào)。

據(jù)媒體報(bào)道，2015年，碧桂園珠三角某個(gè)項(xiàng)目總監(jiān)，在新的激勵(lì)機(jī)制之下，年薪、“同心共享”分紅、“成就共享”激勵(lì)以及其他一系列激勵(lì)機(jī)制的所得總收益高達(dá)1100萬(wàn)元，大約是其過(guò)往最高年收入的30倍。

這收入比很多上市公司的老總還要高，碧桂園新的激勵(lì)機(jī)制給員工帶來(lái)了豐厚的收入。管理團(tuán)隊(duì)收入提高，人員更加穩(wěn)定，員工的流動(dòng)性也大幅降低。

正如，許家印在恒大20周年慶典上感謝恒大員工的努力，碧桂園高增長(zhǎng)的實(shí)現(xiàn)離不開(kāi)全體碧桂園人的努力。在同心共享機(jī)制下，碧桂園為員工提供了施展才華的平臺(tái)，這是員工的機(jī)會(huì)。但同時(shí)也面臨挑戰(zhàn)，內(nèi)部之間的競(jìng)爭(zhēng)更激烈，放松學(xué)習(xí)則會(huì)面臨淘汰的風(fēng)險(xiǎn)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在參觀碧桂園總部時(shí)發(fā)現(xiàn)，下班時(shí)間，樓下的圖書(shū)室有大量的員工在努力學(xué)習(xí)。

在碧桂園，只要你想、你肯，一切都有可能，這是碧桂園2013年海外房產(chǎn)銷(xiāo)售冠軍張雪茵的感受。做碧桂園的員工要對(duì)自己狠一點(diǎn)，要拼盡全力，經(jīng)常連續(xù)加班至凌晨，很多無(wú)法想象的事情都經(jīng)歷了，很辛苦，卻收獲很大。

正如碧桂園員工宋正天所說(shuō)，在碧桂園要把“不可能”變成“不，可能”。宋正天入職一年成為了莞深區(qū)域麻涌項(xiàng)目副總經(jīng)理，需要快速學(xué)習(xí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程，面臨的困難極大。而一旦項(xiàng)目失敗，宋正天坦言：“項(xiàng)目全體員工就要離開(kāi)碧桂園，就是這么嚴(yán)厲?！?/p>