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與險資共舞 碧桂園實現(xiàn)業(yè)績高速增長

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2016-07-15 00:54:02

每經(jīng)編輯 每經(jīng)記者 杜冉樂    

每經(jīng)記者 杜冉樂

在萬科因為寶能舉牌而深陷控股權(quán)危機(jī)之時,也有房企在與險資的合作下實現(xiàn)快速增長。

去年4月,碧桂園向中國平安定增22.36億新股,占該房企發(fā)行后總股本的大約10%。按照鎖定期1年,至今未見中國平安集中拋售跡象。

引入中國平安以來,碧桂園與其多次聯(lián)合拿地,涉足上海、東莞等熱門城市,比如7月8日搶下莞城“新地王”,樓面地價12661元/平方米,溢價率321%。

此前,碧桂園深耕于三、四線城市,以低價拿地造城為特色,但去年以來,龍頭房企基于避險考慮回歸一、二線,一些券商曾對碧桂園深表擔(dān)憂,但其上半年銷售業(yè)績飆漲,現(xiàn)金回籠逾千億元。

此輪樓市催火了碧桂園等地產(chǎn)巨頭,但房地產(chǎn)周期性較強(qiáng),這種模式是否能讓險資對其足夠有耐心予以長期支持?

平安好房為碧桂園促銷50億

7月4日,碧桂園對外披露了該房企上半年經(jīng)營業(yè)績情況,從數(shù)據(jù)來看,總計實現(xiàn)合同銷售金額1250.7億元,合同銷售面積1564萬平方米。

其中,碧桂園權(quán)益所有人應(yīng)占的合同銷售金額及合同銷售建筑面積分別約為972.3億元及1270萬平方米。與此同時,碧桂園還強(qiáng)調(diào)稱,該房企上半年累計實現(xiàn)銷售現(xiàn)金回款1051億元。

碧桂園對此業(yè)績以“優(yōu)秀”二字進(jìn)行概括,還對外解釋稱,這主要得益于其準(zhǔn)確把握市場機(jī)遇,提前積極儲備優(yōu)質(zhì)土地及合伙人機(jī)制的成功運行。

值得一提的是,碧桂園基于對下半年市場的樂觀預(yù)期,將年度國內(nèi)合同銷售目標(biāo)從1680億元上調(diào)至2200億元。

去年8月份,碧桂園聯(lián)手平安產(chǎn)險,雙方涉及保險業(yè)務(wù)、員工綜合福利保障、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、業(yè)務(wù)創(chuàng)新等,試圖參與開發(fā)平安8000萬客戶資源。

時隔兩個月,碧桂園又與平安人壽達(dá)成共識,首次殺入云南房產(chǎn)分銷市場,合作模式為“保險+經(jīng)紀(jì)”,也就是碧桂園借助中國平安開發(fā)的“好房拓”APP房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺上線云南轄區(qū)的碧桂園樓盤,讓平安人壽員工向客戶推介,若成功成交即可獲得不菲的傭金。

與這種“人海戰(zhàn)術(shù)”式的分銷模式相比,平安好房網(wǎng)的“互聯(lián)網(wǎng)金融房地產(chǎn)”模式更引外界關(guān)注,截至目前,它與全國諸多一線房企及一些區(qū)域房企多有銷售合作。其中,好房金融涉及按揭貸、安心貸與好房寶,還有好房眾籌產(chǎn)品。

平安好房首席執(zhí)行官莊諾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨家透露,截至7月13日,平安好房平臺年內(nèi)已促成樓盤銷售總額大約400億元,其中為碧桂園樓盤促銷總額大約50億元。

“在金融產(chǎn)品上一視同仁,沒有對碧桂園的客戶特別優(yōu)惠?!鼻f諾強(qiáng)調(diào)說,目前首付貸不做了,與碧桂園合作的“開發(fā)眾籌”項目還沒落地,仍在探討。

多渠道融資助力市場擴(kuò)張

當(dāng)前,碧桂園能與平安人壽、平安財險以及平安好房網(wǎng)等合作,主要得益于碧桂園去年4月份主動拉中國平安對其戰(zhàn)略入股或?qū)Ψ街鲃訉ζ鋺?zhàn)略投資。

去年以來,“資產(chǎn)配置荒”跨市場蔓延,高收益產(chǎn)品日益稀缺,追求穩(wěn)健的險資在保監(jiān)會松綁權(quán)益類投資及不動產(chǎn)投資比例之下,急于尋找優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的,而一線房企基于安全擴(kuò)張的需要也非常需要與強(qiáng)勢的金控平臺或所謂的“靠山”深度合作。

通過向中國平安定增22.36億股新股,碧桂園實現(xiàn)權(quán)益融資49.5億元,作為第一大股東的楊氏家族持股雖被稀釋至53.6%,但仍為碧桂園控股股東,中國平安持股比例9.9%為第二大股東。

碧桂園此舉的戰(zhàn)略意圖,在其公告中就被明確表述為“優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)及拓展融資渠道”等。

碧桂園中西部地區(qū)某一區(qū)域投資拓展部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,就融資而言,平安是他們?nèi)谫Y渠道之一,他們最近在海外發(fā)債成本也很低。平安作為他們的股東,也是他們的投資伙伴,跟他們既有大層面上的合作,也有很多具體項目上的合作。

6月底,碧桂園旗下福建公司借助平安證券發(fā)行14.11億元購房尾款應(yīng)收債權(quán)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,其中A級分為1年期與2年期,額度分別為3.9億元與4.5億元,對應(yīng)利率各為4.5%與5%,優(yōu)先B級發(fā)行4.1億元,期限2年,年化利率6%,次級7100萬元,期限2年,為浮動收益。

實際上,上述證券化產(chǎn)品屬于債務(wù)性融資,碧桂園公開表示該資金將用于公司日常運營。這些產(chǎn)品對碧桂園的規(guī)模迅速擴(kuò)張帶來實質(zhì)性幫助。

據(jù)悉,碧桂園2015年資本性支出和房地產(chǎn)開發(fā)支出合計848.25億元,而新購入172個項目就耗資560億元,總樓面面積3821萬平方米。截至2015年末,該房企總土地儲備及應(yīng)占權(quán)益土地儲備分別為1.12億平方米及9605萬平方米。

去年碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額總計1401.6億元,但銷售現(xiàn)金回款1170億元,上述拿地款就幾乎占了銷售回款現(xiàn)金總額的50%。

截至去年底,碧桂園旗下永久資本工具(俗稱永續(xù)債)余額為195.28億元,同比減少了逾100億元,但凈借貸比率(總負(fù)債扣除可動用現(xiàn)金除以總權(quán)益扣除永久資本工具)達(dá)到60%,同比增加了3個百分點。招銀國際表示,碧桂園為支付永續(xù)債利息在2016年達(dá)16.6億元。今年償還永續(xù)債后,預(yù)測碧桂園凈負(fù)債比率將由2015年的46.9%升至2016年的69%。

在今年樓市銷售火爆的大環(huán)境下,碧桂園的財務(wù)策略無疑踏準(zhǔn)了市場節(jié)拍,也讓企業(yè)增長速度進(jìn)一步加快。

為了快速擴(kuò)大規(guī)模,碧桂園也選擇了合作模式,最佳伙伴之一便是該房企二股東中國平安。去年底,碧桂園、平安與東原聯(lián)合體豪擲23.1億元拿下上海奉賢區(qū)南橋新城一幅地塊,而近日碧桂園與平安殺入東莞莞城搶下“新地王”。

記者注意到,碧桂園2014年上半年及之前階段性經(jīng)營情況均未涉及合營及聯(lián)營公司,但2015年上半年,碧桂園合同銷售額總計約544.7億元,但今年上半年合同銷售金額就創(chuàng)下千億,其中不少業(yè)績來自于合作項目,擴(kuò)大合作項目比例顯然對碧桂園擴(kuò)大市場份額有極高的戰(zhàn)略價值。

2015年,碧桂園實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的應(yīng)占凈利約92.76億元,同比下降約9.3%,其中永續(xù)債分食約3.56億元,少數(shù)股東權(quán)益分食了7909.2億元,該兩者合計分食了約4.35億元。

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每經(jīng)記者杜冉樂 在萬科因為寶能舉牌而深陷控股權(quán)危機(jī)之時,也有房企在與險資的合作下實現(xiàn)快速增長。 去年4月,碧桂園向中國平安定增22.36億新股,占該房企發(fā)行后總股本的大約10%。按照鎖定期1年,至今未見中國平安集中拋售跡象。 引入中國平安以來,碧桂園與其多次聯(lián)合拿地,涉足上海、東莞等熱門城市,比如7月8日搶下莞城“新地王”,樓面地價12661元/平方米,溢價率321%。 此前,碧桂園深耕于三、四線城市,以低價拿地造城為特色,但去年以來,龍頭房企基于避險考慮回歸一、二線,一些券商曾對碧桂園深表擔(dān)憂,但其上半年銷售業(yè)績飆漲,現(xiàn)金回籠逾千億元。 此輪樓市催火了碧桂園等地產(chǎn)巨頭,但房地產(chǎn)周期性較強(qiáng),這種模式是否能讓險資對其足夠有耐心予以長期支持? 平安好房為碧桂園促銷50億 7月4日,碧桂園對外披露了該房企上半年經(jīng)營業(yè)績情況,從數(shù)據(jù)來看,總計實現(xiàn)合同銷售金額1250.7億元,合同銷售面積1564萬平方米。 其中,碧桂園權(quán)益所有人應(yīng)占的合同銷售金額及合同銷售建筑面積分別約為972.3億元及1270萬平方米。與此同時,碧桂園還強(qiáng)調(diào)稱,該房企上半年累計實現(xiàn)銷售現(xiàn)金回款1051億元。 碧桂園對此業(yè)績以“優(yōu)秀”二字進(jìn)行概括,還對外解釋稱,這主要得益于其準(zhǔn)確把握市場機(jī)遇,提前積極儲備優(yōu)質(zhì)土地及合伙人機(jī)制的成功運行。 值得一提的是,碧桂園基于對下半年市場的樂觀預(yù)期,將年度國內(nèi)合同銷售目標(biāo)從1680億元上調(diào)至2200億元。 去年8月份,碧桂園聯(lián)手平安產(chǎn)險,雙方涉及保險業(yè)務(wù)、員工綜合福利保障、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)、業(yè)務(wù)創(chuàng)新等,試圖參與開發(fā)平安8000萬客戶資源。 時隔兩個月,碧桂園又與平安人壽達(dá)成共識,首次殺入云南房產(chǎn)分銷市場,合作模式為“保險+經(jīng)紀(jì)”,也就是碧桂園借助中國平安開發(fā)的“好房拓”APP房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平臺上線云南轄區(qū)的碧桂園樓盤,讓平安人壽員工向客戶推介,若成功成交即可獲得不菲的傭金。 與這種“人海戰(zhàn)術(shù)”式的分銷模式相比,平安好房網(wǎng)的“互聯(lián)網(wǎng)金融房地產(chǎn)”模式更引外界關(guān)注,截至目前,它與全國諸多一線房企及一些區(qū)域房企多有銷售合作。其中,好房金融涉及按揭貸、安心貸與好房寶,還有好房眾籌產(chǎn)品。 平安好房首席執(zhí)行官莊諾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獨家透露,截至7月13日,平安好房平臺年內(nèi)已促成樓盤銷售總額大約400億元,其中為碧桂園樓盤促銷總額大約50億元。 “在金融產(chǎn)品上一視同仁,沒有對碧桂園的客戶特別優(yōu)惠?!鼻f諾強(qiáng)調(diào)說,目前首付貸不做了,與碧桂園合作的“開發(fā)眾籌”項目還沒落地,仍在探討。 多渠道融資助力市場擴(kuò)張 當(dāng)前,碧桂園能與平安人壽、平安財險以及平安好房網(wǎng)等合作,主要得益于碧桂園去年4月份主動拉中國平安對其戰(zhàn)略入股或?qū)Ψ街鲃訉ζ鋺?zhàn)略投資。 去年以來,“資產(chǎn)配置荒”跨市場蔓延,高收益產(chǎn)品日益稀缺,追求穩(wěn)健的險資在保監(jiān)會松綁權(quán)益類投資及不動產(chǎn)投資比例之下,急于尋找優(yōu)質(zhì)投資標(biāo)的,而一線房企基于安全擴(kuò)張的需要也非常需要與強(qiáng)勢的金控平臺或所謂的“靠山”深度合作。 通過向中國平安定增22.36億股新股,碧桂園實現(xiàn)權(quán)益融資49.5億元,作為第一大股東的楊氏家族持股雖被稀釋至53.6%,但仍為碧桂園控股股東,中國平安持股比例9.9%為第二大股東。 碧桂園此舉的戰(zhàn)略意圖,在其公告中就被明確表述為“優(yōu)化股東結(jié)構(gòu)及拓展融資渠道”等。 碧桂園中西部地區(qū)某一區(qū)域投資拓展部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,就融資而言,平安是他們?nèi)谫Y渠道之一,他們最近在海外發(fā)債成本也很低。平安作為他們的股東,也是他們的投資伙伴,跟他們既有大層面上的合作,也有很多具體項目上的合作。 6月底,碧桂園旗下福建公司借助平安證券發(fā)行14.11億元購房尾款應(yīng)收債權(quán)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,其中A級分為1年期與2年期,額度分別為3.9億元與4.5億元,對應(yīng)利率各為4.5%與5%,優(yōu)先B級發(fā)行4.1億元,期限2年,年化利率6%,次級7100萬元,期限2年,為浮動收益。 實際上,上述證券化產(chǎn)品屬于債務(wù)性融資,碧桂園公開表示該資金將用于公司日常運營。這些產(chǎn)品對碧桂園的規(guī)模迅速擴(kuò)張帶來實質(zhì)性幫助。 據(jù)悉,碧桂園2015年資本性支出和房地產(chǎn)開發(fā)支出合計848.25億元,而新購入172個項目就耗資560億元,總樓面面積3821萬平方米。截至2015年末,該房企總土地儲備及應(yīng)占權(quán)益土地儲備分別為1.12億平方米及9605萬平方米。 去年碧桂園實現(xiàn)合同銷售金額總計1401.6億元,但銷售現(xiàn)金回款1170億元,上述拿地款就幾乎占了銷售回款現(xiàn)金總額的50%。 截至去年底,碧桂園旗下永久資本工具(俗稱永續(xù)債)余額為195.28億元,同比減少了逾100億元,但凈借貸比率(總負(fù)債扣除可動用現(xiàn)金除以總權(quán)益扣除永久資本工具)達(dá)到60%,同比增加了3個百分點。招銀國際表示,碧桂園為支付永續(xù)債利息在2016年達(dá)16.6億元。今年償還永續(xù)債后,預(yù)測碧桂園凈負(fù)債比率將由2015年的46.9%升至2016年的69%。 在今年樓市銷售火爆的大環(huán)境下,碧桂園的財務(wù)策略無疑踏準(zhǔn)了市場節(jié)拍,也讓企業(yè)增長速度進(jìn)一步加快。 為了快速擴(kuò)大規(guī)模,碧桂園也選擇了合作模式,最佳伙伴之一便是該房企二股東中國平安。去年底,碧桂園、平安與東原聯(lián)合體豪擲23.1億元拿下上海奉賢區(qū)南橋新城一幅地塊,而近日碧桂園與平安殺入東莞莞城搶下“新地王”。 記者注意到,碧桂園2014年上半年及之前階段性經(jīng)營情況均未涉及合營及聯(lián)營公司,但2015年上半年,碧桂園合同銷售額總計約544.7億元,但今年上半年合同銷售金額就創(chuàng)下千億,其中不少業(yè)績來自于合作項目,擴(kuò)大合作項目比例顯然對碧桂園擴(kuò)大市場份額有極高的戰(zhàn)略價值。 2015年,碧桂園實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的應(yīng)占凈利約92.76億元,同比下降約9.3%,其中永續(xù)債分食約3.56億元,少數(shù)股東權(quán)益分食了7909.2億元,該兩者合計分食了約4.35億元。

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