“地王”的秘密：掏光股市的錢去樓市！

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle) 接連斬獲72.99億新江灣城地王、123億杭州濱江區(qū)奧體中心地王、溢價(jià)率超過300%的上海顧村地王...這些舉動(dòng)讓所有目光聚焦到了一個(gè)名字身上——信達(dá)。 信達(dá)是誰(shuí)？信達(dá)要干嘛？ 地王=漲價(jià)神器？ 還記得去年12月，信達(dá)怒砸72.99億拿下的新江灣城D7地塊嗎？這地當(dāng)時(shí)拍的樓面價(jià)超過49000元/㎡，實(shí)際超63000元/㎡，未來精裝修公寓售價(jià)有望突破80000元/㎡。 地王一出，周邊水漲船高。 半年后的今天，地王6公里處的“鄰居”——虹口涼城地塊即將開拍，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)該地最終價(jià)格將達(dá)到7~8萬(wàn)/㎡。雖然兩塊地相距6公里，但周邊房?jī)r(jià)相似，因而可以作為對(duì)標(biāo)。 假設(shè)新江灣每平米升值2萬(wàn)元，這意味著，江灣地王用了半年就升值了40%，硬生生漲了30億！ 才半年，信達(dá)已經(jīng)通過地王實(shí)現(xiàn)了估值上的飛躍。你以為這就完了？信達(dá)的的融資套路還遠(yuǎn)不止于此。 一場(chǎng)關(guān)于“錢”的游戲 首先，想說的是雖然屢次拿地王，但信達(dá)的資金并沒有想象中那么充裕。 信達(dá)地產(chǎn)年報(bào)顯示，2012-2014年，公司營(yíng)業(yè)收入分別為40.1、44.8和48.5億元，2015年信達(dá)營(yíng)業(yè)收入出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)，但仍然只有81億元，年底手頭現(xiàn)金59.2億元，并已有305億元的有息負(fù)債。 這樣的自有資金狀況，演出“大肆掃貨”的戲碼，仿佛不合時(shí)宜，也與其以往的規(guī)模和增速不符。 所以，在股市圈錢是必然的。去年6月，信達(dá)地產(chǎn)發(fā)布了首份非公開發(fā)行A股股票方案，擬發(fā)行不超過2.39億股股票，價(jià)格不低于8.37元/股，募集資金不超過20億元，用于合肥信達(dá)天御、重慶濱江藍(lán)庭以及寧波格蘭郡庭一期項(xiàng)目建設(shè)。 但這并非一帆風(fēng)順。信達(dá)12月1日晚間公告稱，公司擬調(diào)整于今年6月發(fā)布的定增預(yù)案，其中發(fā)行底價(jià)擬由8.37元/股下調(diào)為6.21元/股，調(diào)整后發(fā)行數(shù)量為不超過3.22億股，擬募集資金總額不變，仍為不超過20億元。雖然只有20億元，但該定增方案目前仍未獲得證監(jiān)會(huì)通過。 所以，信達(dá)開展了“激進(jìn)拿地”，因?yàn)樵跇I(yè)內(nèi)人士看來，這是信達(dá)為金融主業(yè)護(hù)航，滿足其母公司主業(yè)資產(chǎn)配置需要的重要策略。 這怎么理解？ 無(wú)論賺還是賠，都是股民“埋單” 就拿顧村這塊地來說，大家都給信達(dá)算過賬，賺錢可能很小，虧本是大概率事件。可是，誰(shuí)告訴你，信達(dá)靠賣房賺錢？ 各種資金市場(chǎng)，都會(huì)是信達(dá)“賺錢”的途徑。擔(dān)保貸款、信托融資、股權(quán)質(zhì)押、再融資等等，都可以是信達(dá)賺錢的渠道。 信達(dá)需要做的只是等待?，F(xiàn)在用60億買地，如果明年這塊地邊上出了一塊類似的地，但價(jià)格要80億，那這塊地的估值就相應(yīng)提高，在資本市場(chǎng)估值相應(yīng)提高。 要知道，上海原先那些“面粉貴過面包”的地王都成功解套了。對(duì)于信達(dá)來說，等到明年土地升值再去二級(jí)市場(chǎng)定增，然后拿錢開發(fā)項(xiàng)目，無(wú)疑是最好的選擇。 信達(dá)瘋狂拿地王擴(kuò)張，然后去二級(jí)市場(chǎng)增發(fā)，把你股市里的錢搬去土地市場(chǎng)。 在這個(gè)只有房?jī)r(jià)漲漲漲的年代，你是否明白了什么？也就是說，信達(dá)拿過的所有“地王”，都會(huì)因?yàn)樾胚_(dá)瘋狂制造的新“地王”迅速升值，讓這些老“地王”在通過各個(gè)融資渠道“賺錢”。 而對(duì)于房企融資，定增是比合作、合營(yíng)和IPO更佳的股權(quán)融資方式。作為債權(quán)融資，中期票據(jù)、公司債、可轉(zhuǎn)債的優(yōu)勢(shì)堪比銀行信貸，不但期限更長(zhǎng)，甚至成本更低。因此，對(duì)房企而言，中期票據(jù)、公司債、可轉(zhuǎn)債是最理想的債權(quán)融資方式。 據(jù)邦爺初步統(tǒng)計(jì)，僅去年信達(dá)在公開市場(chǎng)就已累計(jì)做了三次中票操作。 2015年6月5日，第一期發(fā)行金額15億元，期限5年，發(fā)行利率5.80%；2015年8月26日，第二期發(fā)行金額14億元，期限5年，發(fā)行利率5.50%；2015年12月15日，發(fā)行了2015年度第三期中期票據(jù)1億元，發(fā)行利率5.50%。地產(chǎn)今年3月還發(fā)行了30億元公司債，票面利率3.5%。 公司全資子公司上海信達(dá)立人與公司關(guān)聯(lián)方中國(guó)金谷國(guó)際信托有限責(zé)任公司于2015年5月20日簽署了《金谷?天津銀行指定用途單一資金信托貸款合同》。合同約定貸款金額為人民幣5億元，貸款期限24個(gè)月，貸款年利率為8.85%，公司為該筆貸款提供連帶責(zé)任保證。 12月25日公司關(guān)聯(lián)方寧波達(dá)泰投資合伙企業(yè)(有限合伙)（以下簡(jiǎn)稱“達(dá)泰基金”）于2015年12月25日簽署了委托貸款合同，達(dá)泰基金通過金融機(jī)構(gòu)向公司發(fā)放委托貸款，合同總金額為人民幣34.8億元,貸款期限不超過48個(gè)月，貸款年利率為7.83%。 初步統(tǒng)計(jì)，2015年信達(dá)地產(chǎn)累計(jì)融資99.8億元。 對(duì)于這家在A股市場(chǎng)流通市值僅列55位，低于行業(yè)和市場(chǎng)平均水平的公司，能有如此融資實(shí)力，邦爺是服了。 看明白了信達(dá)的這些手段，正在股市激戰(zhàn)的股民，包括想通過購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品和基金的投資者是否明白，正是在你們的幫助下，“地王”才會(huì)被大量制造？ ?更多地產(chǎn)內(nèi)幕、更多消息交流，請(qǐng)掃描邦地產(chǎn)粉絲群吧！