地產(chǎn)空軍“大噩耗”：一線城市購(gòu)房資金將成堰塞湖！

每經(jīng)編輯 蔡雅蕓    

（本文原載于微信公眾號(hào)“邦地產(chǎn)”Real-estate-Circle)

過去一兩年，中國(guó)富人在海外大規(guī)模購(gòu)房置業(yè)，為的就是保證自己的資產(chǎn)，在這一輪全球財(cái)富洗牌中，不會(huì)貶值，或者損失慘重。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年流到海外房地產(chǎn)的資金就達(dá)300億美元。

他們的資金“渡海”的渠道很多，據(jù)報(bào)道，很多富人會(huì)通過外貿(mào)賬戶編造不存在的外貿(mào)交易訂單，讓資金躲過監(jiān)管流出。但現(xiàn)在，外管局已經(jīng)準(zhǔn)備下狠手杜絕這條路了。

問題來了，這些富人們的大量資金，流不出去，也不可能散向三四線等邊沿地方，很多會(huì)像“堰塞湖”一樣堵在一線城市。一線城市的樓市，絕對(duì)是“加把火”的節(jié)奏啊，不信你來看~

外管局放大招，錢出不去了！

根據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，部分在外貿(mào)中“有出無回”的外貿(mào)企業(yè)，已經(jīng)接到了監(jiān)管層的現(xiàn)場(chǎng)核查通知。

去年以來，外匯局對(duì)“存在貨物出口卻沒有相應(yīng)貨款收入現(xiàn)象”的企業(yè)進(jìn)行了重點(diǎn)監(jiān)測(cè)、專項(xiàng)核查以及分類管理。

所謂虛假貿(mào)易，就是沒有真實(shí)的商品買賣或者服務(wù)等貿(mào)易背景，買賣雙方虛構(gòu)貿(mào)易合同發(fā)票等資料，但通過虛假貿(mào)易，資金截流海外，就輕易地將資金騰挪出國(guó)。

從今年的情況看，在我國(guó)進(jìn)口持續(xù)下滑的情況下，2016年前兩個(gè)月自港進(jìn)口（從香港進(jìn)口到內(nèi)地）卻連續(xù)呈現(xiàn)激增態(tài)勢(shì)，1月份自港進(jìn)口同比增長(zhǎng)108%、2月份同比增長(zhǎng)88.7%，到了4月份自港進(jìn)口同比增長(zhǎng)更是200%以上。

再看看全國(guó)數(shù)據(jù)：1~2月，全國(guó)進(jìn)出口5107.3億美元，下降17.4%。其中，出口同比下降17.8%，進(jìn)口同比下降16.7%。2月當(dāng)月，出口同比下降25.4%，進(jìn)口同比下降13.8%。

一個(gè)下滑一個(gè)激增，就算內(nèi)地自港進(jìn)口的基數(shù)較小，但資本流出、虛假貿(mào)易都是值得懷疑的對(duì)象，國(guó)家嚴(yán)查的結(jié)果就是——錢出不去了！

今年以來中國(guó)內(nèi)地從香港進(jìn)口同比增長(zhǎng)迅猛

300億美元留在國(guó)內(nèi)，要給房?jī)r(jià)加把火？

對(duì)個(gè)人而言，中國(guó)外匯局規(guī)定，以下行為，已規(guī)定禁止：

5個(gè)以上不同個(gè)人，同日、隔日或連續(xù)多日分別購(gòu)匯后，將外匯匯給境外同一個(gè)人或機(jī)構(gòu)；個(gè)人7日內(nèi)從同一外匯儲(chǔ)蓄賬戶5次以上提取接近等值1萬美元外幣現(xiàn)鈔；同一個(gè)人將其外匯儲(chǔ)蓄賬戶內(nèi)存款劃轉(zhuǎn)至5個(gè)以上直系親屬等情況下，進(jìn)行個(gè)人分拆結(jié)售匯。

以前，“螞蟻搬家”一套100萬澳元的房子找15個(gè)以上的人購(gòu)匯，可以做到順利轉(zhuǎn)移，但現(xiàn)在上述政策一出，這條路基本被堵死，后果是...

比如澳洲，在當(dāng)?shù)刭I房的中國(guó)人就驟減了50%，海外中介日子也越來越難過。

根據(jù)萊坊統(tǒng)計(jì)，2015年中國(guó)資本投資到海外房地產(chǎn)的資金總額達(dá)300億美元，相當(dāng)于2014年的兩倍。這個(gè)數(shù)據(jù)包涵企業(yè)和個(gè)人，但由于個(gè)人小額資金很難統(tǒng)計(jì)，萊坊只統(tǒng)計(jì)了投資額超過250萬美元之上的案例。

如果將數(shù)字極端處理，這300億美元全都無法出境留在國(guó)內(nèi)，對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有多大？

敏銳的資金基本只會(huì)選擇留在一線城市，而在城市各產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)又是相對(duì)回報(bào)率和風(fēng)險(xiǎn)率都“無功無過”的樓市，就成了這批資金瞄準(zhǔn)的主要方向之一，而結(jié)果呢，當(dāng)然就是地價(jià)蹭蹭蹭、房?jī)r(jià)蹭蹭蹭。

中房信研究總監(jiān)薛建雄就認(rèn)為，短期內(nèi)錢出不去會(huì)增加讓一些富人投資國(guó)內(nèi)房產(chǎn)，等增值了再出手的可能性。

克而瑞分析師朱一鳴也認(rèn)為，如果這300億美元全部流入上海市場(chǎng)，對(duì)于如今月均300億元～400億元左右的成交總額來說，對(duì)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭將是巨大的刺激。

錢，還有辦法出去嗎？

邦爺?shù)乃蟹治龊陀懻?，都是在建立?ldquo;錢出不去”的基礎(chǔ)上，但錢真的沒辦法出去了嗎？

其實(shí)不然，只是很難，比如...

1、海外貸款

以澳洲為例，“每人每年五萬美元購(gòu)匯額度，在澳洲買100萬澳元房產(chǎn)，只要10萬美元就夠首付，剩下的全部貸款。”有澳洲當(dāng)?shù)刂薪楦嬖V邦爺，在澳洲全款買房的只有30%，剩下的都靠海外貸款。

但邦爺提醒，本來湊個(gè)首付，在澳洲貸款供房是很輕松的事，但中國(guó)人買太多拔高房?jī)r(jià)，又用虛假收入證明騙貸，深深地傷害了澳洲人民的感情，導(dǎo)致當(dāng)?shù)劂y行紛紛叫?；蛳拗坪Ｍ馊耸抠J款。

現(xiàn)在澳洲銀行最多放貸70%，甚至不放貸，難道要中國(guó)人一點(diǎn)點(diǎn)人肉搬錢過去嗎？

2、地下錢莊

這個(gè)是最快捷，最方便也是風(fēng)險(xiǎn)最高的挪錢方式。據(jù)說，最快的到賬速度只要1個(gè)小時(shí)，手續(xù)費(fèi)一般為人民幣和當(dāng)?shù)赝鈪R的匯率差額，如果目標(biāo)貨幣是美元，這個(gè)手續(xù)費(fèi)應(yīng)在3.5％左右。

地下錢莊在中國(guó)境內(nèi)以人民幣匯入，在海外的賬戶以美元或其他貨幣匯出。一旦地下錢莊浮出地上，運(yùn)錢的人也會(huì)遭殃，此路子風(fēng)險(xiǎn)亦是極大。

3、設(shè)立公司

駐扎澳洲的中介說，在當(dāng)?shù)亻_一家公司是最合法的挪錢途徑。公司不用開得多大，搞一個(gè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照在澳洲不是多難的事。

雖然中國(guó)開發(fā)商的海外項(xiàng)目會(huì)幫助投資者挪錢，但對(duì)購(gòu)買境外開發(fā)商項(xiàng)目的投資者來說，為了買房還要開公司，還能再心累一點(diǎn)嗎？

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