地價正在脫離“地心引力” 如何營救老牌開發(fā)商

一二線城市土地市場高燒不退、“地王”頻出，克而瑞房地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年以來已經(jīng)誕生超118個“地王”。凱德集團中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓認為，拿地房企存在預(yù)期過高的情況，拿地成本翻倍，未來房價翻番才能盈利。

縱觀土地市場，一些熟知資本運作的開發(fā)商通過融資獲得低成本的資金，在土地市場如魚得水，通過拿地擴大市場份額。開發(fā)商進入房地產(chǎn)市場的門檻大幅提高，一些穩(wěn)健的老牌房企以及中小房企則被拒之門外。表面上看行業(yè)的集中度正在提高，有觀點認為這一輪的房地產(chǎn)洗牌帶來的結(jié)果是劣幣驅(qū)逐良幣，老牌房地產(chǎn)開發(fā)商或被驅(qū)逐出局。

房企為何看不懂“地王潮”

據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至5月30日，20大城市合計土地出讓金為5822.78億元，比2015年同期的3481.6億元增加67%，全國住宅類溢價率超100%的地塊合計112宗，其中除了10宗在上海，3宗在廣州外，其余全部分布在二線城市。

這一輪“地王”熱潮以國企為主，融創(chuàng)、泰禾以及資本市場強者信達也積極參與其中，參與制造“地王”的萬科也因杭州“地王”太過瘋狂而“拱手相讓”。瘋狂的土地市場讓業(yè)內(nèi)直呼看不懂，“地王”層出不窮，未來房價多少才能盈利？

有業(yè)內(nèi)人士認為，此次土地市場漸漸出現(xiàn)劣幣驅(qū)逐良幣的勢頭，一些對產(chǎn)品有研究的老牌房企因為資金壓力以及穩(wěn)健的運營策略與一二線土地市場漸行漸遠，而樓市分化下的三四線城市庫存高企，不過多介入，最終或出現(xiàn)“青黃不接”的局面。

在融資成本降低的情況下，深諳資本市場運作、資金實力雄厚的房企瘋狂拿地，獲得了白銀時代生存的“門票”，包括信達在內(nèi)的企業(yè)是資本市場的高級“玩家”，產(chǎn)品運營和操盤實力較弱，并不是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的佼佼者。

這就導(dǎo)致了奇怪的現(xiàn)象，做實業(yè)的企業(yè)沒錢拿地，玩資本的房企憑借資金優(yōu)勢擴大房地產(chǎn)市場的份額，玩資本的企業(yè)將做實業(yè)的企業(yè)驅(qū)逐出局，成為“地王”爭奪戰(zhàn)的獲勝方。

房地產(chǎn)資深評論人黃立沖則不認為這是劣幣驅(qū)逐良幣的過程，有人辭官歸故里，有人漏夜趕考場，越是熟悉房地產(chǎn)發(fā)展的房企對此輪“地王”潮越抱有敬畏的態(tài)度。

黃立沖表示此輪“地王”熱主要是由于貨幣供應(yīng)量的井噴，央企與老牌民營房企、港資以及外企在融資成本方面存在差異，央企向銀行貸款利息更低，存在一定優(yōu)勢，融資成本相對較低。由于成本差異，在同一地塊是否值得投資的判斷上也存在差異。

高力國際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋認為，“資本玩家”在土地市場的亮眼表現(xiàn)只是表面現(xiàn)象，一些具備實力的老牌房企獲取土地的方式更加多元、成本也更低，例如現(xiàn)在有大量的集體用地、舊改廠房用地入市，有些地塊并沒有參與公開招拍掛。老牌實力房企由于對于房地產(chǎn)市場更加謹慎，并不代表未來會被淘汰出局。

國泰君安分析師劉斐凡直言，出現(xiàn)“青黃不接”的說法暫時是不成立的。目前房地產(chǎn)開發(fā)商的土地儲備能夠支撐未來3~5年的發(fā)展，過往發(fā)展較好的房企，對土地市場的態(tài)度比較謹慎。

劉斐凡認為房企資金寬松還存在去年銷售改善的原因，房企回款，資金改善。2015年公司債的放開，房企可以在國內(nèi)獲得較低廉的資金。

拿“地王”意味著風險，地王熱潮對房地產(chǎn)帶來一定的負面影響。黃立沖認為，大量的資金涌入房地產(chǎn)，推高房地產(chǎn)價格泡沫。

高價地需要房企提供大量的資金，房企轉(zhuǎn)而大量融資、發(fā)行債券，導(dǎo)致房企負債提高。這些因素或?qū)恐平诜康禺a(chǎn)業(yè)增長，成為房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的阻礙。

5月30日，國際評級機構(gòu)標準普爾發(fā)布中國房地產(chǎn)業(yè)觀察報告稱，盡管房地產(chǎn)市場強勁復(fù)蘇，但開發(fā)商的財務(wù)狀況并未改善。那些沖進下一個投資周期的開發(fā)商，大舉擴張土地儲備，而利率下降或不足以抵消地產(chǎn)商債臺高筑，信用狀況惡化最為嚴重。

標普已下調(diào)中國房地產(chǎn)公司評級，理由是這些公司依賴短期債務(wù)，在二三線城市由于住宅供應(yīng)過剩而面臨利潤率壓力，此外還要面對為土地儲備支付高價的風險。

地產(chǎn)金融與資產(chǎn)證券化是標配？

在此輪“地王”熱競得土地的房企均具備較強的資金實力，那些資金壓力較大、融資成本較高的房企在新一輪的擴張中處于劣勢，擴張能力較弱。在當下地價高企的背景下，想在土地市場獲得一席之地，增強擴張能力，資金至關(guān)重要。

老牌房企或者一些外資以及港資房企逐漸淡出瘋狂的土地競爭。凱德集團中國區(qū)首席執(zhí)行官羅臻毓認為拿地房企存在預(yù)期過高的情況，拿地成本翻倍，未來房價翻番才能盈利，預(yù)料不到，凱德不會碰。

羅臻毓認為，房地產(chǎn)快速增長期已經(jīng)過去，高價拿地后通過囤地就能獲利的年代也已經(jīng)過去，單純的資本運作能否讓企業(yè)在拿地成本高企，競爭日漸激烈的市場上獲得盈利未可知。

高地價之下凱德將通過不同渠道和方法獲取好項目，羅臻毓對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，以深圳為例，凱德看好深圳的發(fā)展前景，將在深圳的幾大區(qū)域?qū)ふ移渌臋C會，未來也不只會做商業(yè)項目，住宅或者綜合體項目也在凱德的考量之中。

受降準降息、減費讓利等因素影響，境內(nèi)銀行貸款平均利率延續(xù)下行趨勢，境內(nèi)融資成本降低，沒能充分打開境內(nèi)融資渠道的房企在資金成本上處于劣勢。

凱德集團總裁兼首席執(zhí)行官林明彥表示，凱德在國內(nèi)要繼續(xù)發(fā)展，肯定需要在國內(nèi)有一個好的融資平臺。雖然凱德在運作上是有很多不同的資金合作伙伴，但從長遠的角度，最合適的平臺就是在國內(nèi)有一個上市融資平臺。

羅臻毓希望金融政策繼續(xù)開放，一些房地產(chǎn)金融產(chǎn)品在中國能操作，這樣可能使下一步的商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展上到另外一個臺階。

進入白銀時代，房地產(chǎn)競爭日趨激烈，對開發(fā)商的產(chǎn)品、運營能力以及資金等能力提出更高的要求。據(jù)《每日經(jīng)濟新聞》記者了解，為解決資金問題，房地產(chǎn)金融、資產(chǎn)證券化成為房地產(chǎn)開發(fā)商努力轉(zhuǎn)型的方向，保利、萬科、世茂等房企均進行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的轉(zhuǎn)型。

林明彥表示，把物業(yè)經(jīng)營好，需要實現(xiàn)定位和管理更加精細化，任何一個投資性物業(yè)的開發(fā)，需要占用相當大的資金量，不能做大規(guī)模就需要引入其他合作伙伴，要實現(xiàn)資產(chǎn)的證券化。

劉斐凡認為，房地產(chǎn)行業(yè)正在急速轉(zhuǎn)型，不僅賣房子，也在提供物業(yè)服務(wù)，資產(chǎn)證券化也將持續(xù)推出，資產(chǎn)證券化可以解決房企的融資問題，實現(xiàn)輕資產(chǎn)化，緩解資金壓力，有更多的資金投入到新的投資中，解決投資物業(yè)的資金沉淀問題。

陳厚橋表示，房地產(chǎn)金融以及資產(chǎn)證券化是未來房地產(chǎn)的標配，沒有創(chuàng)新融資渠道的房企將失去發(fā)展的一大優(yōu)勢。

黃立沖則認為，房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的路走不通，中國的地產(chǎn)比較特殊，租金低于利息成本，價格泡沫大，經(jīng)濟實體無法承受足夠的租金成本，租金回報率低，長期持有運營的現(xiàn)金流為負，不能支付利息成本，這也是SOHO中國轉(zhuǎn)型遇到困境的原因。